社区公约契约性的深入分析

社区公约属于契约的范畴，但其并非传统的简单双方债权债务契约，在传统的双方债权债务契约中只有两方当事人，每一方享有自己的权利，同时负有自己的义务，体现双务等价有偿原则；而且双方的权利义务都是明确的、特定的、具体的，不涉及未决的事项。但社区公约却要复杂得多，首先社区公约所包含的当事人为数众多，因为一个社区的业主通常多达数百人、数千人甚至上万人，他们都是社区公约必不可少的当事人，而在许多情况下开发商、物业管理公司也会成为社区公约的当事人。其次，社区公约总是涉及一些未决事项，因为一个社区需要应对未来可能面临的诸多不确定性因素，社区成员不可能针对未来所需应对的不确定因素做出先知先觉的具体决定，而需由社区公约创设一定的机制，为应对未来可能面临的不确定性因素留下足够的决策空间。再次，社区公约总是无可避免地面临个别业主利益和整体业主利益的冲突问题，比如在物业出租问题上，对个别业主而言其选择承租人的权利越大越好，如果一个业主可以自由地决定将其物业出租给任何承租人，他/她就有更多的机会获取更高的租金；但是如果社区公约允许业主有这样的权利，社区的生活环境品质就会因承租人混杂而降低，结果是所有业主的利益都受到损害，社区生活环境品质的下降还会使所有出租物业的业主未来可能获得的租金普遍减少。因此，社区公约需要创设一定的机制对业主的行为进行管理。这使业主在社区公约中具有了双重看似矛盾的角色——他们既是社区事务的管理者又是被管理者。所以有学者称社区公约为社会化契约，或有学者称之为管理性契约，都体现了社区公约的高度复杂性。我们不应该也不可能以传统的双方债权债务契约的思维方式解读社区公约。

但是，社区公约不管如何复杂，我们却不应该忽略其作为契约的本质属性，契约是私权自治的产物，必须承认社区公约所处理的事项是各方当事人的私权，虽然当事人的数目众多，但其私权的集合仍然属于私权，私权自治的原则不应被动摇，所以各方当事人拥有凭其意愿设计社区公约内容的充分自由，不能因为社区公约为社会化契约而将其误解为处理社会公共利益的安排；也不应该因为社区公约为管理性契约而将之误解为管理社会公共秩序的安排。私权理论上的当事人意思自治原则是理解社区公约的重要基石，这就要求调整社区公约各方当事人权利义务关系的法律应该为任意性规范，而不应该为强行性法律，政府不应该为社区公约的内容设定生硬的模板。美国州统一立法国家委员会议委员Carl Lisman在评述美国适用于社区公约事务的法律《统一共有利益所有权法》时准确地阐述了相关法律和社区公约之间的逻辑关系，他指出美国《统一共有利益所有权法》有如下基本特征：第一，《统一共有利益所有权法》是一部揭示性法律，而不是强制性法律，旨在揭示社区公约所应关注的各方面事项，而非规定强制性的解决方案；第二，《统一共有利益所有权法》仅居于社区公约补充条款的地位，该法的每一条款都仅在社区公约未做出规定的情况下方可适用，也就是说社区公约的地位优于《统一共有利益所有权法》。[9](www.xing528.com)

私权自治和契约自由原则是创建个性化社区的法律前提，而个性化社区对于业主利益最大化和提高社区生活环境品质具有关键意义，也是社会发展和都市文明进步的必然要求。在许多发达国家，社区的个性特征往往都很明显，比如有的社区允许饲养宠物，留有供宠物活动的开阔空间，喜欢饲养宠物的居民可以专门选择在这样的社区居住；而有的社区不允许饲养宠物，对于不喜欢宠物的居民则更为适宜；甚至有的社区专门被设计为老龄人社区、年轻人社区或同性恋人社区等等，以适应不同居民对居住环境的差异化需求。这等于通过社区公约个性化设计的自由而在不增加投资成本及政府公共福利开支的前提下提升了居民对于居住环境的满意度，提高了社会整体的居住福利水平。