社区公约：契约与自治的统一

本文认为，要在“契约说”和“自治规则说”的论争中找到正确的位置，必须首先厘清“契约说”和“自治规则说”的本质差别——“契约说”以传统的私法概念为支撑，将社区成员之间的关系视为私法关系；“自治规则说”以社会法概念为支撑，将社区成员之间的关系视为一种具有社会法性质的自治法关系。也就是说，“契约说”和“自治规则说”是基于不同的法律理念对社区公约所作的各自定性。

从私法理论的基本支撑点来看，社区公约是物业所有权人之间所达成的协议，属于契约的范畴，这是毋庸置疑的。因此主张社区公约“契约说”的观点在私法上具有足够的依据，但从社区公约的内容来看，它通常不仅仅涉及业主之间传统私法意义上的权利义务关系，还往往引致新的组织机构的产生，因为社区公约通常总要创设一定的自治性机构，代表全体物业所有权人履行义务或行使权利，在我国社区公约所创设的机构通常为业主大会和业主委员会；在西方国家社区公约所创设的机构则更为多样，除业主大会、业主委员会之外，还包括代表业主共同利益的公司、信托等组织形式。例如在美国不同物业特质的社区被区分为三大类：（1）公寓所有权者共有社区（Condominium Ownership）。此类社区中公寓所有权人拥有各自的房屋单元，他们又共同组成社团，成为社团的成员，公寓所有权人共同拥有社区中的公有部分，由该社团对其进行管理。（2）计划社区（Planned Community）。在这类社区中，每个房屋单元所有人拥有自己的单元，他们也共同组成社团，成为社团的成员，由社团拥有物业的共有部分。（3）不动产合作共有社区（Real Estate Co-operative Community），在此种社区中，同样组成社团，社区的不动产全部归属社团所有，成员基于一份产权租赁文件有权占有各自的单元。[8]可见不管哪一类型的社区都要创设相应的组织机构，以对社区成员公有财产要素和共同利益进行管理。由于社区公约创设了新的组织机构，就必然要相应地为所创设的组织机构规定组织原则、议事规则、投票程序、权利能力、行为能力等。社区公约中关于所创设组织机构行为规则的内容当然会被社会法学派的支持者很自然地认定为自治规则。(https://www.xing528.com)

经过上述分析，我们可以得出这样的结论，即“契约说”和“自治规则说”并不存在必然的矛盾，社区公约首先是社区业主之间的私法性契约，契约的内容是经所有业主同意或接受的；在契约的基础上社区业主不仅创设了需要共同遵守的实体性权利和义务关系，也创设了组织机构和程序性规则。组织机构和程序性规则的存在扩展了社区公约的功能，使社区公约具有了自治规则的属性，经社区公约所创设的组织机构按照社区公约所规定的程序性规则通过的决议事项即使仅经过法定多数物业业主的同意甚至个别业主对其持反对意见，但其仍能对所有业主具有约束力，甚至持反对意见的业主也必须遵守这样的决议，这表明社区公约具有自治规则的性质是毋庸置疑的。因此，本文得出“契约说”与“自治规则说”相统一的结论。