投资性房地产的转换策略

房地产的转换，并非指两个所有权人之间的房产置换，其实质上是因房地产用途发生改变，而在会计处理上由投资性房地产转换为其他资产或者由其他资产转换为投资性房地产。

表9-7　房地产的转换形式及转换日

表9-8　采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产的会计处理

【例9-3】顺达商贸有限公司拥有一座独立的厂房，出租给A企业使用。在会计处理上一直采用成本模式计量，截至2018年7月31日，账面价值为1 350 000元，其中，原价值1 500 000元，累计已提折旧150 000元。

2018年7月末，顺达商贸有限公司将出租在外的厂房收回，从8月1日开始供本公司的生产车间使用，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。顺达商贸有限公司2018年8月1日的账务处理如下：

企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

【例9-4】顺达商贸有限公司是从事房地产开发业务的企业，2018年3月10日，顺达商贸有限公司与A公司签署了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给A公司使用，租赁期开始日为2018年4月15日。2018年4月15日，该写字楼的账面余额10 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。

顺达商贸有限公司2018年4月15日的账务处理如下：

表9-9　自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产的会计处理

【例9-5】顺达商贸有限公司拥有一栋写字楼，2018年之前一直用于本公司的办公使用。在本公司于其他地方购置了新办公楼之后，顺达商贸有限公司于2018年3月10日与A公司签订了办公楼的经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给A公司使用，租赁期5年，起租日为2018年4月10日。

由于顺达商贸有限公司所在城市缺乏活跃的房地产交易市场，该公司决定将该房产由固定资产转换为以成本模式核算的投资性房地产。2018年4月10日，这栋办公楼的账面余额1 500 000元，已计提折旧3 000 000元。假设顺达商贸有限公司所在城市没有活跃的房地产交易市场。

顺达商贸有限公司2018年4月10日的账务处理如下：

表9-10　采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产的会计处理

【例9-6】2018年10月15日，顺达商贸有限公司因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为17 500 000元，其中，成本为15 000 000元，公允价值变动为增值2 500 000元。

2018年12月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为18 000 000元。顺达商贸有限公司的账务处理如下：(www.xing528.com)

表9-11　作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时的会计处理

【例9-7】顺达商贸有限公司是从事房地产开发业务的企业，2018年3月10日，顺达商贸有限公司与A公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给A公司使用，租赁期开始日为2018年4月15日。2018年4月15日，该写字楼的账面余额10 000 000元，未计提存货跌价准备，假设转换后采用公允价值模式计量，4月15日该写字楼的公允价值为9 000 000元，2018年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为12 000 000元。2019年4月租赁期届满，顺达商贸有限公司收回该项投资性房地产，并于2019年6月以16 000 000元出售，出售款项已收讫。

顺达商贸有限公司的账务处理如下：

（1）2018年4月15日：

（2）2018年12月31日：

（3）2019年6月，出售写字楼时：

同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入。

公允价值变动损益=公允价值变动增值-公允价值变动减值

=3 000 000-1 000 000=2 000 000（元）

表9-12　自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产的会计处理

【例9-8】2018年6月，顺达商贸有限公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，顺达商贸有限公司准备将其出租，以赚取租金收入。2018年10月，顺达商贸有限公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。

2018年12月，顺达商贸有限公司与另一家公司签了租赁协议，将其原办公楼停止使用，租赁期开始日为2019年1月1日，租赁期限为3年。顺达商贸有限公司应当于租赁期开始日（2019年1月1日）将自用房地产转换为投资性房地产。由于该办公楼处于繁华商业区，房地产交易活跃，该企业能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设顺达商贸有限公司对出租的办公楼采用公允价值模式作为投资性房地产进行会计核算。

顺达商贸有限公司2019年1月1日，该办公楼的公允价值为13 000 000元，其原价为15 000 000元，已计提折旧1 500 000元。

顺达商贸有限公司2019年1月1日的账务处理如下：