房地产业税收受营改增影响的优化措施

例1 某房地产企业有一期项目，2014年开工，2016年竣工清算，取得销售收入10000万元，开发成本为8000万元。成本项目占开发成本比例见表1。

表1 成本项目占开发成本比例 单位：万元

房地产开发费用800万元，其中资本化利息500万元，销售费用和管理费用合计300万元。房地产企业增值税税率为11%，建筑业增值税税率为11%，金融保险增值税税率为6%。

1.对增值税的影响

“营改增”前房地产企业营业税按含税收入的5%缴纳，“营改增”后，应纳增值税税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。在销项税额不变的情况下，进项税额尤为重要，进项税额越大，应纳税额就越小，反之就越大。

要想使房地产企业“营改增”后税负不增加，究竟需要取得多少进项税额呢？假定设进项税额为x，列方程如下：

原营业税=应纳增值税=销项税额-进项税额

500=[10000÷（1+11%）]×11%-x

解方程得：x=[10000÷（1+11%）]×11%-500=491（万元）

答：进项税额约等于491万元。

也就是说，当房地产取得10000万元的（含税）收入，“营改增”后如果能够取得491万元的进项税额，即进项税额约占收入比例为5%，“营改增”后税负不会增加。如果进项税额占比小于5%就会比“营改增”前多缴税，税负就会提高；如果进项税额占比大于5%就会比“营改增”前少缴税，税负就会降低。5%占比非常重要，那么在实际工作中，开发成本中究竟能够取得多少进项税额呢？见表2。

表2 进项税额和所得税扣除项目金额计算表 单位：万元

（续）(www.xing528.com)

①10000÷（1+11%）≈9009（万元）。

从表2可以看出，取得进项税额503.25万元。从绝对值来看，大于491万元；从相对数来看，进项税额占比为503.25÷9009≈5.59%，大于5%，税负降低。

因此，“营改增”后应纳增值税=[10000÷（1+11%）×11%-503.25]≈487.74（万元），比“营改增”前少缴税款≈500-487.74=12.26（万元）。

2.对营业税金及附加的影响

“营改增”前：缴纳营业税500万元，缴纳城市维护建设税35万元，缴纳教育费附加15万元。营业税金及附加合计550万元，税负为5.5%。

“营改增”后：营业税金及附加=487.74×（7%+3%）≈48.77（万元）

3.对企业所得税的影响

“营改增”前，企业所得税=（销售收入-开发成本-开发费用-营业税金及附加-土地增值税）×25%=（10000-8000-800-550-500）×25%=（10000-9850）×25%=150×25%=37.50（万元）。

“营改增”后，企业所得税=（销售收入-扣除项目金额）×25%=（9009-8795.97）×25%=213.03×25%=53.26（万元）。比“营改增”前多缴企业所得税=53.26-37.50=15.76（万元）。

4.对土地增值税的影响

土地增值税税负一般为5%，实际工作中，土地增值税计算非常复杂，不仅要考虑收入和扣除项目金额，还要考虑加计扣除金额。

“营改增”前收入是含税收入，扣除项目金额也是含税金额，加计扣除自然也是含税金额，“营改增”后收入是不含税收入，加计扣除自然是不含税金额，能够取得增值税专用发票（以下简称“专用发票”）的扣除项目，是不含税成本。因此，可以这样说，“营改增”后土地增值税比以前要减少，税负会降低，上例中土地增值税减少10000×5%-9009×5%=49.55（万元）。