园区的发展很重要的一点在于可以吸引到新的优势企业入驻。那么原有的制度和社会网络能吸引新企业入驻吗？这里我们对入驻园区的企业其选择园区的原因进行了调查。一般而言，企业选址在考虑包括成本、市场、资源、人才与环境、工厂自身状况的基础上，重在确定对工厂运作影响较大的各种迁入因素。一般而言，可以把这些因素分成三类：直接成本类（如劳动力成本、土地成本、运输成本）、资源类（包括原材料、市场等）与环境类（自然环境、政策环境与生活环境等）（张宏伟，2008）。但是，这其中并没有考虑到现有的制度关系网络对企业迁移吸引力的影响。对此，本书设计了指标体系，具体如表5－7所示。
表5－7 普天德胜园区企业吸引力指标体系表
1）因子分析
这里采用因子分析法对企业入驻园区因素进行分析。根据15个因素变量，本书利用SPSS对德胜科技孵化器的样本进行了因子分析适合性检验，结果显示Bartlett球形检验的显著概率为0.408，KMO检验值为0.416，小于适合作因子分析的KMO值，因此需要对变量进行筛选。
表5－8 普天德胜园区企业吸引力15个指标因子分析提取表
根据表5－8，将15个指标中提取成分最小的“靠近市区”“靠近大学”和“园区内有老东家或老雇主”三个指标剔除。前两个指标对区位的概念较为模糊，无论是市区范围还是大学都比较模糊，而园区内如果有老东家，一般职业人会选择避讳。对剩余的12个指标进行新一轮的因子分析，结果显示Bartlett球形检验的显著概率为0.015，KMO检验值为0.584。通常，KMO值大于0.5就认为指标适合作因子分析，因此剩下的这些指标适合作因子分析。
根据因子分析的输出结果，按照特征值大于1的原则，本书选取了4个因子作为主因子。表5－9列出了4个因子的方差贡献率，4个因子的累积方差贡献率达到了83.423%，即这4个主因子能够反映12个指标的83.423%的信息（通常，累积贡献率达到80%，即可认为选取的因子能够代表所有指标的信息）。
表5－9 因子特征根和累积方差贡献率
由此使用主成分分析法提取前4个因子为综合因子，得到因子载荷矩阵，如表5－10所示。为了可以更好地进行表示，对指标进行X1，X2…的注释。
表5－10 因子载荷矩阵表
从表5－11中可以发现，主因子1在X1，X2，X8，X9，X10，X11，X12上载荷很大，其中X1和X2指标可以代表企业演替完的空间对企业入驻的影响，而X8，X9，X10，X11，X12则代表社会网络条件，因此该因子可以视为“关系网络”的因子。主因子2在X4，X6，X7上载荷很大，是一系列制度政策对企业入驻的影响，因此可以视为“制度政策”因子。主因子3在X5上载荷最大，主因子4在X3上载荷最大，两个主因子实际上都和企业成本的税收和租金有关。其中主因子3代表税金减免政策，是企业诸多优惠政策中最关注的一个；而主因子4“租金低廉”更往往是企业选择入驻的最直接因素。
表5－11 各主因子命名表
为考察各个主因子的重要程度，根据表5－9的数据，以累积方差贡献表中的各主因子的方差贡献率作为加重权数，可以得到计算园区对企业吸引力的综合得分公式：
即关系网络占据最大的影响比重，对企业入驻有最直接的影响，但是该主因子承载的指标较多，而从两个和租金直接相关的主因子F3和F4反映出税收和租金这两个与收益、成本最为相关的因子对企业选择是否入驻德胜园区有最直接的影响。(www.xing528.com)
2）均值分析
为了进一步对各个指标因素的重要性进行分析，采用均值分析的方法。先从二级指标来看，代表历史事件的“以前是508厂，历史比较悠久（2.17）”对企业进入德胜园区并没有太多的直接吸引力，而社会网络条件（2.69）从均值方面也可以看出影响力较小，区位条件有一定重要性，租金条件（3.78）和政策条件（3.87）则都趋向于“比较重要”的结论。
从单个指标来看，“靠近原来的老企业（2.53）”“以前是508厂，历史比较悠久（2.17）”两个指标均值最小，但是“靠近原来的老企业”标准差较大（1.07），这主要是由于通讯类与非通讯类企业在选择上存在较大的差异性。而“税收／租金减免政策”均值达到4.16，则是企业最为关注的因素。其他如“租金比较低（3.78）”“政策性资金或贷款政策（3.89）”等因素均值较高，都直接反映出结构性因素的作用力较强（表5－12）。
表5－12 普天德胜园区企业吸引力指标体系表
（续表）
3）卡方检验
但是有这样一个问题，“以前是508厂，历史比较悠久”这个因素是否与电信行业有关呢？因为只有电信行业的企业可能比较了解该空间过去是508厂，且了解该空间与工信部系统存在一定的网络联系。故本书继续对德胜科技孵化器的20个样本进行卡方检验，定性判断通信行业企业与“电话设备厂（508厂）历史对选址重要性”间是否存在相关性（表5－13）。
表5－13 通信行业企业与508厂历史对选址重要性的卡方检验表
（续表）
由于样本量小于40，因此需要用Fisher精确概率法来进行判断，双尾检验条件下显著性变量为0.070，单尾为0.035，在置信水平0.01条件下，可以认定为通信行业与508厂因素选择有关，即通信行业可能会更多地考虑到508厂的历史因素。这在访谈中也可以体现：“厂子以前就是508厂，现在并到普天了，和通信口都比较熟，我们也做这块，园区里面很多关系的疏通方面还是比较方便……”（CYXY企业负责人）（表5－14）。
表5－14 通信行业企业与508厂历史对选址重要性的卡方检验结果
注：a.Computed only for a 2×2table；b.2cells（50.0%）have expected count less than 5.The minimum expected count is 4.
综上所述，从大的条件来看，社会网络条件、过去的网络联系对企业选址有一定的影响力，涉及单个因子分析时，个体差异较大，通信类的企业在考虑到508厂的历史因素时，更有可能入驻德胜园区，缘于其与工信部系统较好的关系，而租金条件等是企业最关注的直接条件。但在访谈中发现，区位也是一个很重要的要素，如然先生提到的一样：
“选址上，主要出于区位的考虑，因为在北二环，积水潭，区位好，大家都抢着这块肥肉，实际上这地又紧，不大好；房租实际上贵些，氛围又比不过798、宋庄，但是从业务上和客户交流相对方便。”
综上所述，从老工厂变为新园区，其制度和社会网络会有一定的继承，而且这种继承对吸引新企业入驻有一定的影响。尤其是原来电信系统的企业可以通过继承下来的网络，更为方便地获得优惠政策的信息。这是由于原有园区内的老企业更倾向于将这样的信息传递给自己熟悉的人员。原有企业网络的人员之间的信息传递，较之简单的纸质信息，非熟人之间信息的传递更具有一些“可信度”，同时也有一定的效率，因此对新工业园区的发展有一定的好处。但是，租金和区位依然是企业选址的首要因素所在。
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