1）经济因素
正如上文的分析所显示，北京市产业结构升级是工业空间演替的最主要动力。从20世纪80年代开始，北京市认真总结经济发展的历史经验和教训，按照完善和增强首都服务功能的要求，产业发展基本遵循着高水平、高层次、高效益的原则，具有明显的现代化特征，全市经济“二三一”的发展格局很快提升为“三二一”的发展格局。尤其是20世纪90年代中后期，北京市产业结构发生了巨大变化，第三产业迅速成为经济发展的主要动力，金融、保险、邮电通信等土地利用效率高的新兴部门比重不断提高，对城市中心区域的土地需求大幅增加，使得北京市必须对原有工业用地进行调整和压缩，为城市发展提供更多的良好空间。
2）城市扩张因素
北京市人口规模的增长带来了城市规模扩张和产业布局调整，从而引发工业搬迁。随着经济发展，北京市人口不断增加，城市化程度加速提高。如图3－17所示，从1978年到2013年，北京市常住人口从871.5万人快速增长到2 114.8万人，年平均自然增长率为3.57%，显著高于全国平均水平。由于城市规模迅速增大，北京市不得不逐步扩展城市建设和发展区域，原来的“二环内城”扩展到“三环”“四环”，甚至“五环”“六环”，原来处于城市边缘的工业变成了处于城市核心区的工业。此外，城市规模扩张也是促进顺义、昌平等地区工业发展的重要原因，而这些地区的建设又为城区内工业搬迁提供了承载地。
图3－17 1978—2013年北京市常住人口及其增长率变化图
3）政策因素(www.xing528.com)
新中国成立后30年间，北京市从消费型城市转变成生产型城市，工业发展速度每年递增19%，初步建立了门类齐全、相当规模的工业体系，覆盖冶金、矿山、化工、印刷、医药、机电、制造、建材等行业（陈军，2009）。但是，随着生产规模的逐步加大，环境污染问题日益显现。到20世纪80年代初期，由于首钢、重型机械厂、锅炉厂等大规模扩建，工业污染进一步加重，城市居民对于治理污染的呼声越来越高。1984年12月，北京市颁发了《关于对污染扰民企业搬迁实行优惠政策的通知》，对污染企业实行了税收、贷款等优惠政策措施，由此开始了北京工业的“大搬迁、大关停”。至今，北京市工业企业搬迁大致可分为三个阶段：第一阶段从1985年到1995年，该时期重点解决城区内小型、分散、污染严重的工业企业的污染扰民问题，特别是对胡同小企业实施“关、停、并、转、迁”等措施。第二阶段从1995年到2001年，以1995年《北京市实施污染扰民企业搬迁办法》的发布为标志，全市的企业搬迁工作进入了搬迁与企业的产品结构调整相结合、与全市的工业布局调整相结合为特征的新阶段。第三阶段从2001年至今，在《北京城市总体规划（2004—2020年）》和举办奥运会的新形势下，城市工业搬迁重点从调整工业布局向优化城市功能布局方向转移，从治理城市局部污染向全面改善城市环境方向转移（傅晓霞等，2007）（表3－9）。
表3－9 北京市工业搬迁不同阶段政策比较
4）环境因素
随着经济发展和居民环境意识的提高，为了保证更高的生活质量、更适宜的居住环境，工业外迁成为北京城市发展的必然选择。虽然北京天气质量仍然存在问题，但是空气质量二级及好于二级的天数从2000年有统计开始，不断增加；空气质量二级及好于二级的天数比例已经增长到78.4%（图3－18）。为了将这种相对宜居的环境保持下去，要求工业企业必须外迁。
3－18 2000—2010年北京市空气质量二级及好于二级的天数及比例图
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