房产税的计税依据与税率

1.计税依据

房产税的计税依据为房产的计税价值或房产的租金收入。按房产计税价值征收的,称为从价计征;按房产租金收入计征的,称为从租计征。

(1)从价计征,是指以房产余值(不是原值)为计税依据。房产余值是房产的原值一次减除10%～30%后的剩余价值。

(2)从租计征,是指以房屋出租取得的租金收入为计税依据。营业税改征增值税后,房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。免征增值税的,确定计税依据时,租金收入不扣减增值税税额。

2.计税过程

特别要注意以下几点。

(1)对投资联营的房产,在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的,按房产余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资,收取固定收入,不承担联营风险的,实际是以联营名义取得房产租金,应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。

例题8-2·计算题

某企业有一处房产原值1000万元,2020年7月1日用于投资联营(收取固定收入,不承担联营风险),投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元,当地政府规定的扣除比例为20%。

【要求】计算该企业2020年应缴纳的房产税。(www.xing528.com)

【答案】应纳房产税=1000×(1-20%)×1.2%÷2+50×12%=10.8(万元)

(2)对融资租赁房屋的情况,由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等,与一般房屋出租的“租金”内涵不同,且租赁期满后,当承租方偿还最后一笔租赁费时,房屋产权要转移到承租方。这实际上是一种变相的分期付款买固定资产的形式,所以在计征房产税时应以房产余值计算征收,至于租赁期内房产税的纳税人,由当地税务机关根据实际情况确定。

(3)凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。

(4)对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值。对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。

(5)从2007年1月1日起,对居民住宅区内业主共有的经营性房产,由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的,依房产原值减除10%～30%后的余值计征,没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的,由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的,依租金收入计征。

3.税率

我国现行房产税采用的是比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式,所以房产税的税率也有两种。一种是按房产原值一次减除10%～30%后的余值计征的,税率为1.2%。另一种是按房产出租的租金收入计征的,税率为12%。

对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。