如何计算土地增值税并确定计税依据

(一)土地增值税计税依据的确定

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的土地增值额。而土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《土地增值税暂行条例》)规定扣除项目金额后的余额。

1.应税收入的确定

纳税人转让房地产取得的应税收入,包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益,从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。

营业税改征增值税后,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用增值税简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。免征增值税的,确定计税依据时,转让房地产取得的收入不扣减增值税税额。

为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据。

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时,按以下方法确定应税收入:

土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

2.纳税人从转让收入中减除的扣除项目

(1)取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让),包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用。

(2)房地产开发成本(适用新建房转让),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

(3)房地产开发费用(适用新建房转让),这是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发费用的计算方法如下:开发费用在从转让收入中减除时,不是按实际发生额,而是按标准扣除,标准的选择取决于财务费用中的利息支出。

①能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构贷款证明的,允许扣除的房地产开发费用=利息+[(1)+(2)]×5%(或以内)。

②不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的,允许扣除的房地产开发费用=[(1)+(2)]×10%(或以内)。

(4)与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让)。营改增后,与转让房地产有关的税金包括城市维护建设税、印花税(非房地产开发企业的印花税可以在此扣除。房地产开发企业由于印花税包含在管理费用中且通过管理费用扣除,故不能在此重复扣除)。教育费附加视同税金扣除。营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中与转让房地产有关的税金不包括增值税。土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目;不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除;凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城市维护建设税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时,按以下公式确定与转让房地产有关的税金:

与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加+营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加

(5)财政部规定的其他扣除项目(适用新建房转让),具体公式为:

从事房地产开发的纳税人可加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%。

(6)旧房及建筑物的评估价格(适用存量房地产转让)。税法规定,转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。(www.xing528.com)

①“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

②对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。

(二)应纳税额的计算

土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额

增值率=增值额/扣除项目金额×100%

应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)

或者

应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

特别注意增值额的确定,纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收。

(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的。

(2)提供扣除项目金额不实的。

(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。

例题7-6·计算题

某房地产开发公司销售其新建商品房一幢,取得销售收入14000万元,已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元,该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息,该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%,销售商品房缴纳的有关税金为770万元。

【要求】计算该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税。

【答案】根据土地增值税法计算方法与步骤,计算过程如下:

(1)扣除金额=4800+4800×10%+770+4800×20%=7010(万元)

(2)土地增值额=14000-7010=6990(万元)

(3)增值率=6990÷7010×100%=99.7%,适用税率为40%、扣除系数为5%

(4)应纳土地增值税=6990×40%-7010×5%=2445.5(万元)