物业服务合同终止后的过渡期：原物业服务人如何处理物业事项？

前期物业服务合同终止后，为了避免对业主的正常生活工作秩序产生重大影响、避免解聘前期物业服务人与选聘新的物业服务人之间出现物业服务的空缺，实现新物业服务合同与前期物业服务合同的顺利衔接，保障物业服务的连续性与稳定性，民法典第950条规定了物业服务人在合同终止后的继续服务义务。前期物业服务人同样受此规定约束，承担该项法定义务。即在前期物业服务合同终止后，新的物业服务人接管前，前期物业服务人负有继续服务的义务。

在物业服务合同期限届满或者被解除，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，为避免物业服务空白期的形成，以保障物业服务不因物业服务合同终止而中断，根据民法典第950条的规定，原物业服务人应当继续为业主提供物业服务，这是物业服务的履行诚信原则的要求，如果物业服务人就此已完全退出，将导致该物业服务区域无人服务和管理的境地，影响全体业主的日常生活，损害全体业主的共同利益。

民法典第950条将物业服务人继续服务的义务定性为法定义务，这是因为本条规定的情形不构成民法典第948条第1款所规定的物业服务合同之法定更新（“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期”）。在法定更新情形下，业主与物业服务人之间的合同关系继续存续，并转变为不定期物业服务合同，物业服务人的继续服务义务不属于原合同义务。原物业服务合同已经终止，物业服务人与业主之间不再存在合同关系，仅仅是基于法律规定承担继续服务的义务，物业服务人的继续服务也不应当属于后合同义务。

依据民法典第950条的规定，物业服务合同终止后，在不违反业主明示或可推知的意思前提下，原物业服务人在他人接管之前负有继续处理物业服务事项，可以具体分为两种情形：（1）业主明确表示希望物业服务人继续处理物业服务事项直至他人接管，物业服务人依照业主的请求履行继续服务的义务；（2）业主已经作出了自行管理或者选聘新物业服务人的决定，但是对于物业服务人在物业服务合同终止后的继续服务行为在合理期限内未作出反对。

关于原物业服务人的物业费支付请求权。原物业服务人继续处理物业服务事项，业主实际接受物业服务人提供的物业服务，即使双方没有订立正式的书面物业服务合同，物业服务人也可以请求业主支付在其继续为业主提供物业服务期间的物业费，业主也应当向物业服务人支付相应的物业费。

在物业服务合同终止后，原物业服务人继续处理物业服务事项，业主应当支付物业费的标准，依照双方当事人的约定确定；如果业主与物业服务人在达成新的物业服务合同时，未就合同内容进行特别约定，应当推定双方当事人是依照原物业服务合同所约定的条件继续订立了新的物业服务合同，因此，物业服务人履行继续服务的义务，以及业主支付物业费的标准都应当依照原物业服务合同的约定履行。

在争议解决实践中，如果业主主张因物业服务人不履行或者不完全履行继续服务的义务，而请求赔偿损失责任的，应当举证证明物业服务人未履行或履行继续服务存在瑕疵的事实，并就自己因此所遭受损失承担证明责任。物业服务人如果进行抗辩，需要就其已经适当履行了继续服务的事实进行举证。物业服务合同终止后，如果物业服务人请求业主支付物业费的，应当就其已经适当履行继续服务的义务，并且其继续服务的行为取得了业主明示或默示同意的事实承担证明责任。业主如果要提出抗辩拒绝支付物业费，需要证明其在合理期间内已经向物业服务人作出反对的意思表示，或者其虽未反对，但是物业服务人未履行继续服务的义务。

法律适用导读

前期物业服务合同终止后，物业服务人与业委会就是否续签物业服务合同未能达成一致意见，物业服务人继续提供物业服务事项，可以请求业主支付该期间的物业费。

本案争议裁判

二审法院审理认为：新世界公司与孙某军签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行。诉讼中，双方当事人均认可新世界公司对涉案小区的前期物业服务合同于业委会成立之日即2012年2月16日终止，本院对此不持异议。查明的事实表明，前期物业服务合同终止后，新世界公司与业委会就是否签订物业服务合同等问题进行过协商，但因未能达成一致意见，最终未签订物业服务合同，新世界公司于2013年5月16日撤出涉案小区。由此可以认定，新世界公司为涉案小区提供物业服务至2013年5月16日。孙某军作为物业服务的接受方，应当向新世界公司缴纳2012年1月1日至2013年5月16日期间的物业服务费用。(www.xing528.com)

从孙某军提供的证据来看，可以认定业委会与新世界公司曾就物业服务问题进行过协商，但没有充分证据显示业委会向新世界公司明确提出要求该公司撤出涉案小区，故孙某军主张新世界公司强行滞留，依据不足，本院不予采信。原审法院已经考虑到新世界公司在后期提供物业服务的过程中存在瑕疵的情况，对该公司主张的物业费予以酌减。孙某军主张新世界公司没有履行相关物业服务义务，与事实不符，本院亦不予采信。因此，孙某军不同意缴纳欠付新世界公司物业费，依据不足，本院不予支持。孙某军所称新世界公司占用公共部位收入及其家中失窃的损失赔偿问题，与本案并非同一法律关系，可另行解决。综上所述，原审法院所作判决正确，应予维持。

法律适用导读

物业服务合同终止后，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，可以请求业主支付该期间的物业费。

本案争议裁判

二审法院审理认为：为解决前期物业服务合同与物业服务合同的衔接问题，双方当事人可以自主对前期物业服务合同的履行期限进行约定。如果前期物业服务合同约定的合同终止时间届满，则前期物业服务的截止时间为前期物业服务合同约定的合同终止时间；如果前期物业服务合同约定的合同期尚未届满，业主委员会另行选聘物业服务人，并签订物业服务合同，则自该物业服务合同生效之时，前期物业服务合同终止。

本案中，双方签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》第16条“本协议自签订之日起生效，至2015年3月30日或业主委员会与其依法选定的物业服务人签订的《物业服务合同》生效之日终止”之约定系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院据此认定案涉前期物业服务合同于2015年3月30日终止，符合法律规定，本院予以维持。前期物业服务合同终止后，广厦公司仍按照原合同约定继续提供物业服务，何某明作为小区业主，在合同终止后继续缴纳了2015年4月至2016年6月的物业服务费，双方形成事实上的物业服务合同关系，一审法院据此判决何某明向广厦公司支付尚欠物业服务费3878.37元正确，本院予以维持。至于逾期付款违约金及律师费的问题，基于前述，案涉前期物业服务合同终止后，双方并未重新签订物业服务合同，亦未就物业服务费的缴纳时间、违约金和律师费的支付达成新的约定，故广厦公司的该项上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。

法条指引

《中华人民共和国民法典》第九百五十条

物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。