业主如何共同决定解聘物业服务人员?

物业服务合同当然也是双务合同，但其特殊之处在于，该合同主要是为了业主的利益订立，建立在业主对物业服务人的选任信赖关系基础之上，所以应当以业主的意志为主导。若此种合同目的不复存在或者信赖基础丧失，再将业主继续锁定在物业服务关系中，无助于物业服务合同目的或社会价值的实现。因此，根据民法典第946条第1款的规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前60日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。法律赋予业主对物业服务合同的任意解除权，将业主订立合同的目的以及对物业服务人的主观信赖置于优先合同约束力的地位，旨在为业主利益的实现提供保障，并通过提前通知义务与损害赔偿责任的设置，平衡对物业服务人的权益保护。

关于对业主的任意解除权的具体规范，法律仅赋予作为委托人的全体业主以单方任意解除权，物业服务人作为受托人并不享有任意解除权。主要理由是物业服务事项涉及服务区域内的公共秩序维系，关涉群体性的业主团体、物业使用人的公共利益，故不宜赋予物业服务人以任意解除权。但并非物业服务人的合法权益无法得到有效保障：

首先，关于业主合同任意解除权的行使，必须符合以下条件：（1）依照法定程序共同决定解聘物业服务人。业主决定解聘物业服务人的，应当遵守民法典第278条规定的程序：应当由专有部分面积占比2／3以上的业主且人数占比2／3以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。（2）履行提前书面通知义务。解聘决定作出后，业主应当按照合同约定的期限或者民法典第946条第1款的规定提前60日书面通知物业服务人。不过，通知的期限和形式属于解除权行使的程序规则，业主未在规定期限内书面通知的，不影响解除权行使的效力。

其次，依照合同解除的一般规则，业主合同任意解除权的行使，不影响物业服务人请求赔偿损失的权利。业主行使任意解除权的法律后果是导致其与物业服务人之间的物业服务合同解除。虽然赋予业主任意解除权具有正当性，但是并不能当然否定物业服务人基于物业服务合同原本可以获得的利益的正当性，因而需要以损害赔偿的方式对物业服务人的利益予以平衡。因此，民法典第946条第2款规定，依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

法律适用导读

业委会有权通过司法途径与物业服务人解除合同，业委会执行解聘物业服务人事宜须以业主的表决结果为据。

本案争议裁判

一审法院审理认为：真建业委会依职权于2013年2月1日决定召开业主大会，要求业主投票决定是否通过诉讼方式解聘嘉盛物业，经征询，真建业委会以2013年3月1日征询结果符合法定解聘条件为由，诉讼要求与嘉盛物业解除物业服务合同关系。对此，嘉盛物业抗辩反驳征询结果的真实性。为探究业主的真实意思，原审法院委托当地政府部门对涉案小区的业主进行了意见征询，结论为赞成解除合同关系的业主超过了反对解除合同关系的业主。根据2013年3月1日的征询结果，结合政府部门对小区业主的民意测试，原审法院考虑本案所涉小区的具体情况，确定本案判决生效之日为双方物业服务合同关系解除之日。双方合同解除之后，嘉盛物业理应按规定办理移交手续，移交的具体内容按双方陈述一致意见办理，针对资料不齐的情况，真建业委会表示有多少移交多少，故这部分资料由双方自行交接。

二审法院审理认为：现被上诉人要求解除与上诉人之间的物业服务合同关系，于法有据，应予支持。上诉人所称被上诉人未就解聘上诉人的事项向全体业主征询意见，并形成法律规定的多数意见的主张，因被上诉人通过何种议事规则进行决策，并不影响被上诉人对外代表其所在小区全体业主从事相关民事行为的权利，若被上诉人未依其内部议事规则进行决策，亦应由小区业主向被上诉人主张相应的损害责任，与上诉人无涉。故对于上诉人的该项主张，本院无法采纳。因此，原审法院判决双方物业服务合同于判决生效之日解除，可予维持。合同解除后，上诉人理应办理移交手续，故原审法院判令上诉人向被上诉人移交相应的资料与设施，并无不当，亦予维持。

法律适用导读(www.xing528.com)

业委会有权通过司法途径与物业服务人解除合同，业委会执行解聘物业服务人事宜须以业主的表决结果为依据。

本案争议裁判

法院审理认为：本案中，2018年5月26日，原告和嘉业委会经法定程序成立后，有权依法代表和嘉家园小区全体业主履行职责；和嘉家园小区的业主有权通过合法程序并以法定标准，采取投票表决的方式更换物业服务公司并重新签订物业服务合同；2018年8月25日，原告公布业主大会决议，决议解聘被告并选聘新物业签订《物业服务合同》；2018年8月25日，原告向被告发出告知函，要求被告在2018年10月27日撤离小区并交接相关物业材料。被告应当按照协议的事项完成撤场和交接工作。

本院从原告提供的表决名单中随机抽取了6位业主进行调查笔录，6份调查笔录均显示，要求解聘被告和嘉物业以及同意授权原告起诉被告撤离小区的签字均为本人所为；故本院对业主投票的真实性予以确认，投票结果合法有效。因原告要求被告向原告移交、办理撤场交接手续的诉讼请求具有事实与法律依据，故本院予以支持。法院判决和嘉物业向原告和嘉家园业主委员会交接物业管理条例规定的相应手续（如业主花名册，缴纳物业费用及财务情况，公共设施维护现有维护情况，相关物业办公用品，监控设备等）。

法条指引

《中华人民共和国民法典》第九百四十六条

业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。