业主如何处置物业专有部分的转让、出租和用途改变

根据民法典第945条第2款的规定，业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

一方面，业主转让、出租其房屋或在其房屋依法设立居住权时，将由新的房屋使用人替代原业主成为物业服务合同的当事人，享受物业服务合同约定的权利，承担物业服务合同约定的义务。根据诚实信用原则，业主对物业专有部分的处分行为导致业主或者物业使用人变更，业主应当及时将相关情况告知物业服务人，以保障物业服务人能够更好地实现对物业服务区域内秩序的维护。如果原业主不将房屋转让、出租其房屋或在其房屋依法设立居住权情况告知物业服务人，将导致物业服务人不知道新的合同相对人，不了解房屋权利归属，也不便于物业服务和管理。

业主将其物业专有部分出租、设立居住权的，将导致物业使用人和物业所有人不一致的情况。在业主转让、出租物业专有部分或者为他人设立居住权导致物业使用人变更的情况下，物业使用人同样负有遵守业主管理规约的规定使用物业专有部分与共有部分，对物业服务人维护公共部分基本秩序负有配合协助的义务。并且，在业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的情形下，物业使用人还负有向物业服务人支付物业费的义务，业主承担连带责任。

另一方面，除上述业主转让、出租其房屋或在其房屋依法设立居住权的情形，如果业主要改变共有部分的用途，应当由全体业主依照法律规定的程序共同作出决定，并及时将相关情况告知物业服务人。

为了便于物业服务人及时掌握物业服务区域内的整体情况，便于物业服务人对小区的服务和管理，维护全体业主的共同利益，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。共有部分所有权包括建筑物的楼梯、走廊、窗户等公用部分，业主应依其用途合理、正常使用，不得改变公用部分的设施和结构，不得有损害他方利益的行为。业主或其他行为人擅自改建、侵占公共通道等共有部分的，其他业主有权要求行为人停止侵害、排除妨害、恢复原状。

业主依法改变共有部分用途主要是指在征得相关业主、业主大会、物业服务人的同意后，依法利用业主共用部位、共用设施设备进行经营的情形，这将导致共有部分物业使用人以及使用方式的变更，所以现行法律对利用共有部分所产生的收益的分配也作出了严格限制。如民法典第282条规定，利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有；《物业管理条例》第54条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。在业主依法改变共有部分用途的情形下，物业服务人基于对公共部分的秩序维护，对业主不当支配使用物业共有部分的行为，以及违反业主大会决议或者法律规定分配收益的行为应当制止。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第4条的规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

此外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第4条的规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。

法律适用导读

业主在未事先通知物业服务人，出租房屋并违法更改煤气管道，对因此造成的损害后果承担主要赔偿责任，物业服务人不承担责任。

本案争议裁判

法院审理认为：关于本案责任主体如何确定的问题。本案中，邓某丽与吴某义签订《房地产租赁合同》约定出租方负有保证屋内附属设备、设施能正常运行及使用，负责房屋和设备的定期检查、承租房屋设备正常的维修费用等义务，虞某艳作为涉案房屋的共同租用人，吴某义的上述义务应及于虞某艳。根据港华燃气公司的事故报告反映，2016年8月22日租客闻到煤气味道后曾向业主吴某义反映，后吴某义检查发现胶管被老鼠咬穿后自行找人维修后继续使用，本次事故发生原因是客户私自在胶管开三通导致燃气泄漏，点火时爆燃，而吴某义在庭审中亦确认将涉案房屋出租给虞某艳等人使用时煤气管道已私开三通，为此，吴某义作为房屋管理者，其违法对煤气管道私开三通导致涉案房屋煤气泄漏爆燃，应对因此造成的损害后果承担赔偿责任。而虞某艳确认其知晓吴某义于2016年5月10日已私开了三通，其在煤气管道被私开三通、继续使用存在危险性的情况下，仍继续使用该煤气管道燃气，自身存在一定的过失，亦应对本次事故承担部分责任。

关于新粤公司与港华燃气公司是否需承担本案责任的问题。本案中，虞某艳租住的房屋虽然属于新粤公司的物业管理范围，但基于新粤公司履行的是对整个物业管理场所范围的管理责任，并非对物业管理范围内所有房屋内部的管理责任，现有证据无法反映新粤公司在事发前已知悉涉案房屋存在煤气泄漏隐患而未予以督促整改，为此虞某艳要求新粤公司承担本案责任，于法无据，本院不予支持。

港华燃气公司对用户使用燃气负有检查、维修及督促整改义务，港华燃气公司未提供证据反映其已与涉案房屋的户主或管理人、使用人预约了检查燃气时间，在无法入户检查时有再次预约检查时间，其应在未履行上述义务的范围内承担相应的赔偿责任，但基于涉案房屋登记的用户实际已变更，吴某义没有及时提供变更后的用户信息，对港华燃气公司通知用户入户检查确实存在一定的不便，应相对减轻港华燃气公司的责任。

关于责任主体承担责任的范围如何确定的问题。本院根据虞某艳、吴某义、港华燃气公司的过错大小，确认吴某义应承担的民事赔偿责任份额为70%，港华燃气公司的责任份额为10%，虞某艳应承担的民事赔偿责任份额为20%。因吴某义承担赔偿责任是基于出租人义务，而港华燃气公司承担赔偿责任是基于未履行检查义务的过错责任，对吴某义和港华燃气公司而言，由于双方均负有独立承担各自赔偿责任的义务，故吴某义和港华燃气公司在承担其各自应负赔偿责任后并不享有对对方的追偿权；对虞某艳而言，只要吴某义和港华燃气公司其中一人承担其赔偿责任，另一人的该部分赔偿责任即可免除。(www.xing528.com)

法律适用导读

业主擅自改建、侵占公共通道等共有部分的，其他业主有权要求停止侵害、排除妨害、恢复原状。

本案争议裁判

法院审理认为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。共有部分所有权包括建筑物的楼梯、走廊、窗户等公用部分，业主应依其用途合理、正常使用，不得改变公用部分的设施和结构，不得有损害他方利益的行为。业主或其他行为人擅自改建、侵占公共通道等共有部分的，其他业主有权要求行为人停止侵害、排除妨害、恢复原状。本案中，原告与被告作为不动产的相邻权利人，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则正确处理相邻关系。

被告在公共通道上搭建墙面、门框和门，使得原属于共有部分的通道排他性使用，超出了合理使用的范围，并且对原告的通风和采光产生一定影响，故原告要求被告将其搭建的墙面、门、门框、地板及柜子等予以拆除的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告安装门框的行为造成了原告房屋窗户外墙面的损坏，故原告要求被告对原告窗户外在原告房屋范围内的墙面恢复原状的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。

法条指引

《中华人民共和国民法典》第九百四十五条第二款

业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

新旧对照

《物业管理条例》第四十九条第二款

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务人；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

《物业管理条例》第五十二条

业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。