业主拒绝支付物业费的处理方法

追求美好生活、建设美丽家园本是业主和物业服务人共同追求的目标，但是在现实生活中，却经常出现小区垃圾成山、水电气网络故障频发、房屋出现“跑冒滴漏”维修不及时，业主物业各执一词、互相指责等不和谐的现象。这些问题日积月累，一方面严重影响了业主的生活质量，另一方面也对物业服务人提出了新的挑战。导致物业服务常常会陷入这样一种怪圈：物业服务越来越差、业主缴纳物业费的意愿越来越低、物业服务人拒不提供物业服务、业主不得不更换新的物业服务业。

如果在物业服务人根据合同约定提供了物业服务后，实践中仍有业主可能基于种种理由而没有按物业服务合同的约定期限缴纳物业费，根据民法典第944条第2款的规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”在业主逾期未支付物业费时，物业服务人应先进行催告，给予业主合理的宽限期，可以提醒督促业主及时缴纳，以提高效率，降低成本。催告的内容为要求业主支付其到期应付未付的物业费，催告中应当包含明确的履行债务要求；催告的形式为物业服务人可以口头、书面或者公告等形式进行催告。物业服务人进行催告时，可以单独向单个业主作出；当拖欠物业费的业主较多时，也可以采取在小区进行公告的形式，向所有拖欠物业费的业主作出催告。

为了尽最大可能缓和业主和物业服务人之间的关系，给予双方足够的时间解决纠纷，避免矛盾激化。根据本条规定，物业服务人催告后提起诉讼或仲裁的前提是业主合理期限届满仍不支付物业费。经书面催交后，业主无正当理由拒绝支付或在催告的合理期限内仍未支付的，物业服务人可以起诉或申请仲裁。也就是说，在物业服务人催告的合理期限内，不管业主是否作出拒绝支付物业费的意思表示，物业服务人都无法提起诉讼或申请仲裁，必须满足业主在合理期限届满仍不支付的条件才可以提起诉讼或申请仲裁。请求业主承担违约责任的范围，如果物业服务合同没有约定或约定不明确的，通常包括所拖欠的物业费、迟延支付的利息以及诉讼或仲裁产生的相关费用。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第1条的规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。

需要注意的是，物业费是物业服务人提供物业服务的对价，但不包括电、水、热、燃气等代收代付费用。业主与物业服务人之间的物业服务合同关系，以及业主与相关企业之间的代用电、水、热、燃气合同，为彼此独立的合同法律关系。在物业服务合同关系中，如果业主不履行物业费支付义务，符合行使同时履行抗辩权条件的，物业服务人也仅能以暂时中止履行自己义务的方式行使抗辩权，而无权通过阻碍社会公用部门对提供业主供水、供电服务的方式抗辩。因此，根据民法典第944条第3款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等措施催收物业费。该规定属于禁止性规定，无论物业服务合同有无约定，物业服务人都不得采取此类措施。如果物业服务人超越其管理职权，滥用停水、停电等措施造成业主损害，则应当承担侵权损害赔偿责任，赔偿数额应当根据物业服务人的过错程度、损害的后果等因素综合确定。关于供水、供电单位是否应当承担赔偿责任的问题，如果物业服务人在采取停水、停电措施过程中未征得供水、供电等单位的同意与配合，供水、供电单位对于停水、停电无明显过错，则供水、供电等单位对于损害结果的发生不应承担赔偿责任。

法律适用导读

接受服务的业主应支付相应的物业管理费用；物业服务质量的降低并非业主拒交物业费的抗辩事由，业主拒交物业费客观上也会影响物业服务功能的正常运行，导致服务能力的下降。

本案争议裁判

法院再审认为：虽然原业主委员会增补的2名业主委员会委员申报资料主体不规范，原业主委员会在未经业主大会决定的前提下与新江南公司签订的《物业管理委托合同》，程序上存在瑕疵，但该瑕疵不当然导致合同无效。《物业管理委托合同》届满后，双方虽未续签物业合同，但新江南公司仍按原物业合同为该小区业主提供物业管理服务，倪某也享受了新江南公司提供的服务，且倪某也认可双方之间存在事实服务关系，故倪某在接受服务的情况下，理应支付相应的物业管理费用。

关于新江南公司物业服务质量降低及擅自处分业主共有财产的问题。物业服务质量的降低并非业主拒交物业费的抗辩事由，业主拒交物业费客观上也会影响新江南公司服务功能的正常运行，导致服务能力的下降。一、二审法院在锡价服（2003）148号批复的基础上再根据双方实际履行合同的情况，对倪某应缴纳的物业费予以酌情减少，已充分考虑业主的利益，并无不当。新江南公司是否擅自处分业主的共有财产与本案不是同一法律关系，原审判决未予理涉，并无不当。

法律适用导读

物业服务人主张收取物业费，应当对物业费收取的合同依据、提供物业服务以及书面催收三个方面承担证明责任，在无法完成证明标准的情况下，物业服务人应当承担举证不能的责任。(www.xing528.com)

本案争议裁判

法院再审认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”据此可知，在物业服务纠纷中，番凯物业公司作为原告主张争议的物业管理费，依据举证责任分配的原则，应由番凯物业公司对于以下事实提交相关证据：第一，提供合法服务的合同依据，即《物业管理委托合同》；第二，番凯物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务的依据，即证明其实际履行该物业服务合同中所确定的物业服务管理事项的证据；第三，番凯物业公司书面催交的依据，且证明丽江实业公司无正当理由拒绝缴纳的证据。

从上述三个必须满足的证明标准审查来看，番凯物业公司虽在原审时提交了《物业管理委托合同》，但至今不能提交其履行物业服务合同的相关依据，也不能证明向丽江实业公司进行了有效的书面催交送达，也没有丽江实业公司拒绝缴纳的证据。因此，在后面两个证明标准不能完成的情况下，番凯物业公司应承担举证不能的责任。

法条指引

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

新旧对照

《物业管理条例》第四十一条第一款

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。