如何处理物业服务人将其应提供的服务转委托给第三人的情况

物业服务涉及每个业主的切身利益，关系到业主居住环境的安宁与和谐。基于物业服务内容的综合性和专业性，物业服务人难以应对如此庞大、复杂而又专业的工作，考虑到物业服务涵盖范围广泛，比如涉及卫生、环保、安全、消防等方面的服务内容具有一定的专业性，所有服务事项难以都由物业服务人自己完成，而且也无法保障物业服务的质量。为实现向业主提供更加专业、高效和优质的服务，根据民法典第941条第1款的规定，物业服务人可以将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人。物业服务人将部分专项物业服务事项转委托第三人，应当就该部分专项服务事项向业主负责。由于第三人的原因导致物业服务人违反物业服务合同之约定的，物业服务人依然要向业主承担违约责任。

为了保护业主的合法权益，促进物业服务行业的健康发展，根据民法典第941条第2款的规定，物业服务人可以将管理区域内的专项服务事项委托给第三人，但不得将全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人，禁止全部转委托。

禁止将物业服务全部转委托，因为业主对物业服务人的选聘通常是经过审慎选择的，如果物业服务人将物业服务事项全部转委托给第三人，无疑破坏了这种信任关系，也使得业主与物业服务人之间订立的物业服务合同沦为空谈。该禁止性规定旨在防止物业服务人通过转包获利，以维护业主订立物业服务合同的目的实现。物业服务人将物业服务事项全部转委托给第三人，一方面，破坏了选任的信任关系，擅自变更了合同当事人；另一方面，物业服务人在物业服务合同订立后转委托获利，第三人只能收取更低的物业费但需要提供同样的服务，物业服务质量无法保证，损害业主的利益。

如果物业服务人擅自将全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务分别转委托给第三人的，业主可以依照法定程序解聘物业服务人，解除物业服务合同。物业服务人因此给业主造成损失的，业主可以请求物业服务人承担违约责任。

从法律的角度来说，禁止物业服务人将物业服务事项全部转委托第三人的规定为效力性规定。因为物业服务人在订立物业服务合同后不实际履行合同义务，将物业服务事项全部转委托给第三人从中获利，不仅损害了业主的利益，且破坏了物业服务市场秩序，因此物业服务人将全部物业服务事项转委托第三人订立的委托合同无效，对业主不发生法律效力。

法律适用导读

物业服务人将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人的，第三人与业主之间不成立物业合同关系，对业主不发生法律效力。

本案争议裁判

法院再审认为：华盛物业公司与检察新村小区业主委员会签订《检察新村小区物业服务合同书》明确约定聘用期限从2013年11月1日起计算，华盛物业公司实际提供物业服务至2018年4月30日，原审判令宋某红支付2013年11月1日至2018年4月30日期限内的物业费并无不当。华盛物业虽主张自2013年4月从嘉隆物业公司接管了检察新村小区物业管理，2013年6月5日正式签订了物业委托协议，嘉隆物业公司将权利和义务一并转让给华盛物业公司的，包括业主拖欠的物业费，但依据《中华人民共和国合同法》第88条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，《物业管理条例》第39条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同……”的规定，权利义务概括转让须经合同相对方同意，华盛物业公司并未提交证据证明其与嘉隆物业公司权利义务转让行为取得检察新村小区业主大会、业委会或者全体业主的同意，故2013年11月1日前华盛物业公司与检察新村小区业主未成立合法有效的物业合同关系，所受让的债权对小区业主亦不发生法律效力，其要求宋某红支付2013年11月1日前的物业费依据不足。

法律适用导读

未经业主同意，物业服务人将小区物业的管理、服务和收益的权利义务一并转让第三方物业服务人的，转让协议对业主不具有约束力。(www.xing528.com)

本案争议裁判

法院审理认为：《物业管理条例》第39条规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”本案中，杜某系平安小区的业主，加恒物业公司原为该小区的物业管理服务企业。2017年1月18日，万兴达物业公司、加恒物业公司签订的《平安小区5—8号楼物业管理代管协议》虽然系以万兴达物业公司对平安小区物业进行代管形式订立，但合同的实质是加恒物业公司将该小区物业的管理、服务和收益的权利义务转让与万兴达物业公司。而杜某、加恒物业公司签订的物业服务合同对物业经营权的转让作出了禁止性约定，万兴达物业公司作为受让物业服务人理应了解、知晓该合同内容，更应对《物业管理条例》中的禁止性规定具有充分的认知和注意义务。万兴达物业公司、加恒物业公司签订的《代管协议》未经平安小区50%以上的业主同意，此后亦没有取得小区业主的追认，因此，万兴达物业公司、加恒物业公司签订的《代管协议》因违反法律法规的禁止性规定，该协议对平安小区的广大业主不具有约束力。

法条指引

《中华人民共和国民法典》第九百四十一条

物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

新旧对照

《物业管理条例》第三十九条

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。