建设单位与物业服务人签订的前期物业服务合同有效期届满前

现实生活中，小区建成与业主收房签订正式物业合同往往存在一定的时间差，但是在此期间仍然需要对小区内的建筑物及其附属设施进行维修和养护，对小区环境卫生和相关秩序也要进行管理和维护。因此，虽然业主或业主委员会未签订正式物业服务合同，但开发商委托的前期物业服务人在提供物业服务后，小区业主应当缴纳物业费，等到业主委员会成立或者业主与物业服务公司签订物业服务合同后，开发商委托的物业服务合同自动终止。

前期物业服务合同的功能，主要是服务于从建筑物建成初期到业主大会成立之间这一过渡阶段的物业服务需求。由于建筑物专有部分的销售以及业主的入住是一个渐进的过程，业主的身份确定具有时序性和分散性，无法在物业建成初期就能召开业主大会选聘物业服务人，因此法律不得不赋予建设单位选聘物业服务人的权利，允许建设单位与其选聘的物业服务人订立前期物业服务合同，这主要体现了前期物业服务合同的过渡性定位，待业主或业主委员会与物业服务人订立普通的物业服务合同生效后，前期物业服务合同就可以完成使命，效力终止。

根据民法典第940条的规定，虽然建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同仍在履行期内，服务期尚未届满，但是业主委员会或者业主有权与新物业服务人订立物业服务合同，新物业服务合同生效后，进入了正常的物业服务阶段，建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同就没有存在的必要，自动终止。

为维护业主对共有部分共同管理权利的行使，民法典第940条允许业主在前期物业服务合同期限届满前，通过订立新的物业服务合同终止前期物业服务合同。共同管理权是业主所享有的建筑物区分所有权的重要内容。对于建筑物及其附属设施如何管理，包括对物业服务人的选聘以及物业服务合同的订立都应当由业主共同决定。民法典第284条第2款规定，对建设单位聘请的物业服务人或者其他管理人，业主有权依法更换。业主对物业服务人的更换即为行使共同管理权的体现。本条具体规定了业主对建设单位聘请的物业服务人进行更换的途径，即通过与新物业服务人订立物业服务合同的方式。如果业主能够成立业主委员会并召开业主大会，通过法定方式选聘物业服务人，就可以按照自己的意愿订立物业服务合同，以终止前期物业服务合同，变更物业服务人。

前期物业服务合同期限届满前终止需要符合两个前提条件：（1）建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前。如果前期物业服务合同未约定服务期限或是约定的服务期限届满后原物业服务人继续提供物业服务的，也可扩张适用。（2）业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效。包括两种情形：一是业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立了物业服务合同，并且物业服务合同生效；二是根据《物业管理条例》第10条中规定的“只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责”，此时，业主直接与新物业服务人订立了物业服务合同，并且物业服务合同生效。

另外，前期物业服务合同终止后，物业服务人应当退出物业服务区域，移交物业服务用房、移交相关设施、移交物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金等，和新的物业服务人或者业主委员会进行交接。

法律适用导读

业主委员会与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

本案争议裁判

一审法院审理认为：一方面，双方在前期物业服务合同约定合同的履行期限为自物业交付之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务人订立的物业服务合同生效时止。另一方面，《物业管理条例》第26条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”依据案件查明事实，汇富大厦业委会代表全体业主已于2019年3月1日与新聘请的物业公司签订物业服务合同，该合同已生效。由此，无论是双方之间的约定，还是法律规定，案涉前期物业合同已经终止，花样年物业公司要求对权利义务已终止的合同确认效力并主张履行无事实及法律依据，不予支持。

二审法院审理认为：根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的相关规定，业主可通过法律法规规定的合法途径选聘新物业服务人，并规定了业主如认为业主大会或业主委员会决定侵害其合法权利的可请求人民法院予以撤销。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。

法律适用导读

建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。(www.xing528.com)

本案争议裁判

法院审理认为：国务院颁布的《物业管理条例》第26条规定：“前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”《福建省物业管理条例》第34条第1款规定：“前期物业服务合同期限不超过三年。前期物业服务合同期限届满、业主委员会未成立的，前期物业服务合同可以顺延；期限未满，但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”上述规定表明，前期物业服务合同的最长服务期限不得超过三年，三年过后只有在业委会未成立的情况下前期物业服务合同才得以顺延。本案中，派拉蒙公司与星辉公司签订的《前期物业服务合同》第34条所作的“本合同自首期房屋经竣工验收后，交付使用之日起开始计算，期限三年，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”约定，可以证明星辉公司的最长物业服务履行期限为2014年12月30日起至2017年12月29日止。而业委会成立于2017年8月14日，处于星辉公司履行物业服务期间，因此在星辉公司物业服务期限届满后，前期物业服务合同就自然终止，星辉公司主张在业委员会与新的物业管理企业签订物业服务合同生效时《前期物业服务合同》才终止，在此之前其仍有物业管理权利的理由于法无据，本院不予支持。业委会主张案涉合同已经终止的理由成立，本院予以采纳。

物业服务合同的权利义务终止后，物业服务人应当履行的后合同义务范围主要包括：退出物业服务区域、移交物业服务用房、移交相关设施、移交物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金等。本案中《前期物业服务合同》履行期限已届满，业委会请求星辉公司向其移交设备房及楼宇门等钥匙和具有详细缴费时间的业主物业费、停车费、公摊水电费缴纳情况的相关财务资料以及业主资料等于法有据，本院予以支持。

法条指引

《中华人民共和国民法典》第九百四十条

建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

新旧对照

《中华人民共和国物权法》第八十一条

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

《物业管理条例》第二十六条

前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。