业主权益遭侵害，该如何维权？

民法典第287条规定：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”本条在物权法第83条第2款“业主对侵害自己合法权益的行为”的基础上，明确了“建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主”作为侵害主体的情形。

现实生活中，建设单位在物业开发过程中可能的侵权行为包括：（1）开发商通常在先期的商业宣传上着力于小容积、大绿地，待前期预售目标实现后，可能申请改变土地容积率、减少绿地，增加建筑物等；（2）侵占公共绿地、其他公用设施、物业服务用房、车库、车位等；（3）将小区物业交给自己设立的物业服务人管理，形成服务水平低下、收费高昂、拒绝竞争、和业主关系本末倒置的局面；（4）办理物业交接验收手续时，建设单位移交资料义务履行不当等；（5）在前期物业管理阶段指定物业服务人，占据物业小区管理权，利用其优势地位向业主收取高额管理费，并将业主缴纳的管理费挪作他用；（6）开发商擅自改变物业小区的土地用途，将共用部分占为己有并用于出租营利等，损害广大业主的合法权益。

现实生活中，物业服务人在服务过程中可能的侵权行为包括：将“服务者”的角色转变为“主人”的角色，将共用部分随意处置，收取使用费；限制业主行使共有权；挪用共用部分维修资金；擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费、侵犯业主的知情权、监督权等，侵害了物业小区中业主的共有权益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第2条的规定，物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。

与上述建设单位、物业服务人同样要求的是，其他业主也不得实施任何损害他人合法权益的行为。业主应适当行使专有部分权利，不得损害其他业主合法利益，不得无偿利用共有部分损害其他业主利益；业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房；业主应对专有部分合理使用；任何业主均不得任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第15条的规定，业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为民法典第286条第2款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（1）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（2）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（3）违反规定进行房屋装饰装修；（4）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

根据民法典第287条的规定：（1）业主的合法权益受到侵害时，可以直接请求侵权人承担民事责任，包括停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等一项或多项责任；（2）直接请求承担民事责任的侵权人限定在所居住小区范围内，即建设单位、物业服务人或者其他管理人以及其他业主等。

关于行使权利的途径，根据民法典第233条的规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。业主的合法权益受到侵害的，可以基于债权请求权提起违约之诉和侵权之诉。

法律适用导读

物业服务人对围墙未尽维修养护义务导致业主车辆受损，应当承担赔偿责任。

本案争议裁判

一审法院审理认为：被告武宁公司与被告青和公司签订的前期物业服务合同合法有效，该合同虽系两被告签订，但根据相关法律规定，对作为业主的陈某豪同样具有法律效力。按照该合同约定，青和公司对于武夷绿洲小区的共用部位有维修养护的义务，即在围墙外有泥土可能发生危险时，应当进行维修养护，消除危险，即使围墙外的泥土系第三人堆放，也不能免除青和公司的义务，青和公司在维修养护后向第三人主张权利。2011年6月25日武夷绿洲观竹苑围墙倒塌，系青和公司未尽维修养护义务所致，其不仅要对围墙进行维修，对陈某豪的车辆损失也应承担赔偿责任。武宁公司作为房屋的出卖人，在出售房屋并转移房屋所有权后在房屋质量没有问题的情形下，对房屋的买受人陈某豪的义务已经履行完毕。

综上所述，对原告陈某豪要求被告武宁公司赔偿其损失的诉讼请求，法院不予支持。对原告陈某豪要求被告青和公司赔偿其损失的诉讼请求，予以支持。原告陈某豪主张的车辆维修费20654元、定损费720元，有车辆损失鉴定清单等证据印证，法院予以采信。其主张的车辆配件费、汽车美容费、误工费、交通费，无充分证据证明系本次车辆受损所致，本院不予支持。对其主张的车辆折损费20000元，因车辆贬值损失价格鉴证价格为9770元，故部分予以支持。

二审法院审理认为：建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，对业主有约束力。本案一审中，陈某豪选择合同之诉，故本案应为物业服务合同纠纷。武宁公司与青和公司签订的前期物业服务合同合法有效，当事人应当履行合同中约定的权利义务。根据该合同的约定，青和公司负责物业共用部分的维修养护。陈某豪的车辆停放在青和公司提供的车位上，被倒塌的围墙致损，青和公司未尽到维修养护义务，应当承担赔偿责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。

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其他业主装修房屋危及建筑物的安全，损害业主的合法权益时，业主有权请求停止侵害、排除妨碍或者消除危险、恢复原状。

本案争议裁判

一审法院审理认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主应当遵守法律、法规以及管理规约，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第83条第2款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（1）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（2）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（3）违反规定进行房屋装饰装修；（4）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

本案中，根据查明的事实，在王某超对201房屋装修时，违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观，损害了作为101房屋所有权人郎某洪的合法权益，现郎某洪要求王某超拆除201房屋南北两侧违规扩大装修部分，恢复房屋规划设计原状的诉讼请求，于法有据，理由正当，法院予以支持。

二审法院审理认为：王某超对房屋进行装修改造，不得损害其他业主的合法权益。现王某超对房屋装修时，违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状，影响了郎某洪使用房屋的合法权益，故原审法院认定王某超应当拆除201房屋南北两侧违规扩大装修部分并无不当。

法条指引

《中华人民共和国民法典》第二百八十七条

业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

新旧对照

《中华人民共和国物权法》第八十三条

业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。