如何处理建设单位、物业服务人员或其他管理人员利用业主共有部分产生的收入问题

根据民法典第282条的规定，建设单位、物业服务人或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第3条规定，共有部分包括：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

根据民法典第278条的规定，业主共同决定的事项，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积3／4以上的业主且参与表决人数3／4以上的业主同意。

“合理成本”应指物业服务人为公共部位或公共设施的经营产生的必要费用，如水电费等，而不应包括物业服务人的亏损，也不应包括物业合同中已经列入物业费的项目，如管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、办公费用等。物业服务人的亏损是其作为法人应当自行负担的企业债务，不能根据物业服务合同由业主来承担，更不能从共有部分的收入中进行弥补。

“收入”应是收入扣除必要的服务管理成本之后的收入，此共有部分的收入，应为共有部分收入与成本支出的差额。物业服务人或其他管理人在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬，因此，应当允许物业服务人或其他管理人扣除管理共有部分时产生的合理成本，否则对其不公平。而物业服务人或其他管理人应当提供对共有部分进行管理的收入和支出报表等证据证明所发生的费用为合理成本。

关于利用收入的分配，根据《物业管理条例》第54条的规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务人的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

共有部分在物业服务人或其他管理人物业管理期间所产生的收益，应属全体业主所有。如果开发商、物业服务人或者其他管理人将小区内车位、车库出租给业主之外的第三人获利，或者利用走廊、楼梯、过道、电梯间设置广告位，或是利用外墙及楼顶设置广告墙及广告塔获取利益的，业主或者业主委员会作为原告起诉主张归还收益的，人民法院应当予以支持。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第14条的规定，建设单位、物业服务人或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务人或者其他管理人等将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

法律适用导读

住宅小区公共区域的经营收益权及收益作为建筑物共有部分所有权的延伸内容和衍生利益，应属全体业主共有，物业服务人无权擅自使用该项经营收益。

本案争议裁判

法院再审认为：关于凯莱物业公司收取的公共区域的广告费用的性质和归属的问题。《中华人民共和国物权法》第70条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，因此鹏利花园住宅、经营性用房等专有部分以外的楼道、大堂、电梯内等公共区域应属业主的共有部分，并由全体业主共同管理。基于上述公共区域内设立广告所取得的收益依法亦应属于全体业主共有。(www.xing528.com)

关于凯莱物业公司是否有权处分其收取的公共区域广告费用的问题。如上所述，公共区域广告费用属于全体业主共有，并由全体业主享有共同管理的权利。凯莱物业公司虽然是业主委员会所在园区的物业服务单位，但是根据前期物业管理合同第四章的约定其服务费用是从物业服务资金中支取相应的管理酬金及物业服务开支，而物业服务资金为业主缴纳的物业管理费及开发商支付的经营缺口补贴，因此公共区域的广告费用并不属于物业管理合同中所约定物业服务资金，凯莱物业公司在未经业主委员会或者全体业主同意的情况下，无权擅自使用该广告费用用以弥补其经营不足。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条第1款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，现业主委员会要求凯莱物业公司返还其收取的公共区域广告费用，理由正当，应予以支持。

因业主委员会未主张凯莱物业公司占用广告费用期间的利息，故对此不予处理。关于凯莱物业公司提出该笔广告费用已经用于园区物业服务，不应当返还的主张，因凯莱物业公司未经同意擅自处分属于全体业主共有的广告费用的行为已经侵犯了全体业主的共有权，其资金的用途并不能改变其行为的性质，且虽然凯莱物业公司提供了该公司的审计报告，证明其经营一直亏损，但该审计报告无法反映出公共区域广告资金的具体使用用途，同时根据前期物业管理合同的约定，对于管理费收入与实际支出不足部分的缺口由开发单位支付，因此凯莱物业公司擅自使用公共区域广告费用的行为没有法律和合同依据，故对于凯莱物业公司的该项主张，不应予以支持。

法律适用导读

物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备产生的公共收益在扣除物业服务人的经营管理费用后归全体业主所有。

本案争议裁判

法院审理认为：关于盛世公司收取的公共部分区域广告及场地使用费的归属问题。《中华人民共和国物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”因此，涉案小区住宅、经营性用房等专有部分以外的楼道、大堂、电梯内等公共区域应属业主的共有部分，并由全体业主共同管理。基于上述公共区域内设立广告所取得的收益依法亦应属于全体业主共有。

盛世公司虽然是涉案小区的物业服务单位，但涉案小区公共区域广告费、场地使用费属于全体业主共有，并由全体业主享有共同管理的权利。盛世公司出租公共部分的费用收入在扣除盛世公司管理涉案小区支出的改造维修费用及经营管理费用后由全体业主共同享有。故涉案小区公共部分收益为233672.08元。

综上所述，阳光国际业委会与盛世公司之间的物业服务合同关系，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规效力性强制性规定，应认定合法有效，具有法律约束力，双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。《福建省物业管理条例》第63条第4款规定：“公共收益收入及使用情况，应当至少每季度在物业管理区域内醒目位置公布一次，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。”本案中，盛世公司未举证证明其已定期向业主公示公共部分收益情况，故阳光国际业委会要求盛世公司公示2011年6月30日起至2018年12月10日止的公共部分收益情况的诉求，合法合理，本院予以支持。盛世公司利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备产生的公共收益在扣除物业服务人的经营管理费用后归全体业主所有，故阳光国际业委会要求盛世公司移交公共部分收入的诉求，合理部分，本院予以支持，超过部分，本院予以驳回。

法条指引

《中华人民共和国民法典》第二百八十二条

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。