自己的不动产被他人占有，如何主张权利？

民法典第460条规定，“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息”。根据本条规定，不论被侵占的标的物是不动产还是动产，权利人均有权请求予以返还；返还请求权的权利人既可以是所有权人，也可以是依法对标的物享有占用使用权的人；不论是善意占有人还是恶意占有人，都负有返还的义务；返还的既包括原物，也包括孳息。占有返还的一般原则是原物返还，现时占有人应以物的原本形态和原来使用状态返还。孳息是原物的衍生，权利人对原物的权利，当然及于孳息。孳息在返还原物时应当一并返还。孳息包括天然孳息（依据物的自然性能或者物的变化规律而取得的收益，如树之果实，兽之幼崽）和法定孳息（因法律所获得的收益，如贷款之利息，出租之租金）。

占有人根据民法典第460条的规定返还原物及其孳息后，善意占有人因维护该不动产或者动产而支出的必要费用，有权请求权利人支付。有权请求权利人支付必要费用的仅限于善意占有人，如果是恶意占有人，则不能要求权利人支付任何费用；返还的费用只限于因维护该不动产或者动产的支出；有权要求支付的费用也只是必要的，此等费用的金额应是合理的，不能明显超出正常水平。必要费用，是指维护占有物正常状态所不可或缺的费用，此处的“维护”包括对占有物的保存、管理及必要的修缮；此处的“必要费用”应以维持占有物之现状为主要标准，如对占有物的简易修缮、维护费、饲养费、税款、建筑物的物业管理费、汽车定期保养费等保存或管理占有物通常必须支出的费用。另外，在特殊情况下包括为维护占有物的状态必须支出的费用，如因房屋遭受地震、汽车被洪水淹没而支出的重大修缮费用等。

返还原物请求权在性质上有的属于物权请求权（民法典第235条的“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”）；有的属于占有保护请求权（民法典第462条的“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物……”）；有的属于债权请求权（民法典第985条的“得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益”）。区分不同情形，物权人返还原物请求权不适用诉讼时效之规定；债权人请求返还不当得利请求权适用诉讼时效之规定；占有人请求返还原物请求权虽然不适用诉讼时效之规定，但适用1年除斥期间之规定。

在实践中，须注意占有人和权利人的请求权时效有着不同规定。民法典第462条第2款规定的“占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭”；而民法典第460条规定的“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息”请求权性质上应属于物权请求权，不受诉讼时效的限制。当然，同一法律事实符合若干请求权成立要件发生上述请求权竞合的情形时，当事人可在专业律师的指导下选择对自己有利的请求权予以主张。

法律适用导读

公有住宅租赁房屋的承租人，有对房屋占有、使用、收益的权利，房屋被占有人占有的，承租人可以请求其腾出并返还房屋。

本案争议裁判

二审法院审理认为：本案二审的争议焦点为王某1是否有权继续占有涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》第243条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，王某2和王某1均认可涉案房屋系双方父亲原房屋拆迁分配所得，且原房屋拆迁后由王某2占有使用涉案房屋。2004年12月2日，王某2作为承租人与北京市朝阳区房屋管理局第五管理所签署《公有住宅租赁合同》。因此，王某2作为涉案房屋的承租人，有对涉案房屋占有、使用、收益的权利。王某1虽上诉主张王某2已将涉案房屋归还双方父亲，后父亲又将房屋安排给王某1使用，但并未就该主张提交充分证据予以证明。王某1现已购买其他房屋，该房屋亦已交付，王某1虽主张因借款买房将该房屋交给他人居住，但该主张并不足以构成其继续占有涉案房屋的合理依据。因此，一审法院判决王某1腾出涉案房屋于法有据，本院予以维持。一审法院考虑王某2曾承诺王某1借用涉案房屋，且未约定期限，给予王某1一定的合理时间腾出涉案房屋亦无不当，本院予以确认。

法律适用导读

房屋所有权人对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，房屋被占有人占有的，有权要求占有人腾出并返还房屋，有权要求自其占有房屋时起支付占有使用费。(www.xing528.com)

本案争议裁判

法院审理认为：不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。本案中，许某自2005年8月18日起占有、使用涉案房屋，但涉案房屋的所有权人为吕成某，吕成某对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，许某虽称其购买了涉案房屋，但（2015）朝民初字第53270号民事判决对许某的相关主张并未采信，并判决许某将涉案房屋腾空交付于吕成某，该判决现已生效。

因许某并非涉案房屋的权利人，故吕成某有权要求许某自其占有涉案房屋时起支付占有使用费。关于占有使用费的计算标准，鉴定评估机构无法就涉案房屋的租金情况进行评估，因许某自述其曾与吕晓某达成口头协议以每月1700元的租金标准租赁涉案房屋，故吕成某要求许某按照该标准支付2005年8月18日至2016年10月20日的占有使用费并无不当，本院予以支持。关于2016年10月20日之后的使用费标准，吕成某就其主张提交了房屋使用费计算说明，经与网上公开的同类房屋同类面积大小的租金标准进行比对，该说明中列举的使用费数额并未明显高于市场价格，故本院参照此说明对使用费予以判处。

法条指引

《中华人民共和国民法典》第四百六十条

不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息；但是，应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。

新旧对照

《中华人民共和国物权法》第二百四十三条

不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。