使用不动产致使其受损，如何处理？

在有权占有的情况下，如基于租赁或者借用等正当法律关系而占有他人的不动产时，当事人双方多会对因使用而导致不动产的损害责任作出约定。大多数情况下，对于因正常使用而导致不动产的损耗、折旧等，往往由所有权人负担，因为有权占有人所支付的对价即是对不动产因正常使用而发生损耗的补偿。在有权占有情况下，被占有的不动产因使用而产生损害，其责任确定和解决方法相对容易解决。现实生活中，按照一般的惯例，如果要把自己的房屋租给他人使用，出租人通常会收取一定的押金，作为房产或设备被他人损坏后主张便捷赔偿的预防措施。

对于恶意占有人的责任承担，根据民法典第459条的规定，占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任，而善意占有人不负担此种损害赔偿义务。恶意在民法上的前提当然需要是“明知”，所谓恶意占有，是指占有发生时，占有人明知其无权占有仍然施加占有之意。占有之初为善意，其后知晓其占有为无权占有的，如权利人明确告知或者提出请求之后仍然拒绝返还占有的不动产之时，占有人之占有由善意占有转变为恶意占有。明确恶意占有人因为使用占有的不动产，应对由此所造成的损害负赔偿责任，对恶意占有人使用占有的不动产行为予以否定有利于防止或者减少恶意占有人对占有的不动产之使用，减少相关纠纷之发生；当恶意占有人因使用占有的不动产而导致损害发生时，请求其赔偿亦能够于法有据。

在争议解决实践中，较为典型的、频发的房屋返还及占有使用费纠纷中，通常是房屋占有人明知对于房屋无权占有而仍然继续占有，属于恶意占有，这时房屋所有权人有权要求返还房屋，同时有权要求恶意占有人支付占房期间的损失。对于恶意占有人在占有房屋期间对房屋的修缮、改建、装修费用等，无权要求房屋所有权人承担，只能是恶意占有人自行承担。

另外，依照租赁、借用等合同而占有他人不动产，合同期满后应该返还而拒绝返还，且因使用占有的不动产，致使该不动产受到损害的，构成无权占有和恶意占有，此情形下发生违约责任和侵权责任之竞合，权利人有权选择行使对自己有利之请求权。

法律适用导读

占有人明知对于房屋无权占有而仍然继续占有，其不构成善意占有，房屋所有权人有权要求返还，并有权要求恶意占有人赔偿占房期间的损失。恶意占有人在占有房屋期间对房屋的修缮费用，无权要求房屋所有权人承担房屋修缮和装修损失。

本案争议裁判

二审法院审理认为：李树某不构成善意占有案涉房屋。理由如下：首先，李树某明知案涉房屋所有权人为廖信某，且被沈阳市公安局扣押，知道宏采公司无权转让案涉房屋，却与宏采公司签订购房协议。其次，2008年3月1日，宏采公司申请撤回对廖信某职务侵占的控告。廖信某的案涉房屋被解除扣押，应返还廖信某。李树某继续占有并修缮，没有依据。再次，物权法第242条规定：“占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。”本院（2015）辽民三终字第100号生效判决认定李树某擅自占用廖信某的房产，侵害了廖信某占有、使用、收益和处分该房产的权利，依法应承担相应的民事赔偿责任。判决李树某赔偿占房期间损失。一审法院以窦剑某的转委托有效，廖信某认可宏采公司处分房屋，认定李树某属于善意占有人不当，本院予以纠正。廖信某主张李树某不属于善意占有的上诉主张成立，本院应予支持。

廖信某不应支付案涉房屋修缮费。物权法第243条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”明确了只有善意占有人才有权请求支付维护费。本案中，李树某明知对于案涉房屋无权占有而仍然继续占有，其不构成善意占有。李树某未经廖信某同意修缮装修，不得要求廖信某支付2008—2012年对案涉房屋修缮和装修损失。一审法院以李树某为善意占有人而赔偿其修缮装修损失理据不足，本院应予纠正。廖信某关于不承担修缮装修费的上诉主张成立，本院予以支持。

法律适用导读

占有人明知对于房屋无权占有而仍然继续占有，其不构成善意占有；房屋所有权人有权要求返还，有权要求恶意占有人支付占房期间的损失。而对于恶意占有人在占有房屋期间对房屋的装修、改建属非法行为，无权要求房屋所有权人承担装修、改建损失。(www.xing528.com)

本案争议裁判

法院审理认为：根据法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告对涉案房产享有合法的所有权，被告在未与原告达成租赁合同、也未向原告缴纳涉案房产使用费的情况下，占有并使用原告的涉案房产从事商业经营和办公活动，侵犯了原告对涉案房产的所有权，因此原告诉请判令被告返还非法占用的电影大厦一号楼六层整层物业，符合法律规定，本院予以支持。

因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。被告从2010年3月15日起非法占用原告的涉案房产，并在未经原告同意和授权的情况下对其非法占有的房产进行装修，其行为在侵犯原告所有权的同时，也造成了原告的损失。因此，原告要求判令被告在返还涉案房产的同时支付涉案房产2010年4月1日至2017年11月30日期间的占有使用费并恢复涉案房产原状，符合法律规定，本院予以支持。被告应按照深圳市房屋租赁办公室所发布的《罗湖区房屋租赁指导租金标准》支付其2010年4月1日占用之日起至返还之日止涉案房产的占有使用费。

被告系非法占用原告涉案房产，因此在其占用期间，对涉案房产的装修、改建等行为均是非法的，由此而支出的相关费用均应由被告自行承担。被告主张原告在诉请返还涉案房产后应赔偿其装修损失的抗辩主张，无事实和法律依据，本院不予采纳和支持。

法条指引

《中华人民共和国民法典》第四百五十九条

占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。

新旧对照

《中华人民共和国物权法》第二百四十二条

占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。