如何为自己的房产设立居住权

居住权，是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有的占有、使用的权利。居住权设定的目的在于将房屋使用权在居住权人和所有权人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。

民法典首次明确规定居住权，有利于完善住房保障体系，提升房屋的利用效率，有助于应对中国社会老龄化的严峻挑战、保障拆迁安置住户的居住权益以及机关事业单位工作人员家庭成员的居住权，实现全民“住有所屋”的目标。

居住权是民法典新增加规定的一项新型用益物权，也是具有人身属性的人役权。它具有独立性和直接支配性，即居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。在拥有居住权的情形下，即使住别人的房子，也可以过得心安理得，不致朝不保夕。

在争议解决实践中，涉及居住权的案件主要集中在离婚、继承、赡养以及公有住宅、投资性住房纠纷等领域，集中表现在离婚后无住房一方及其未成年子女的居住权问题和订立遗嘱或遗赠人对房屋的处分意愿与居住权人的住房需求冲突问题。

居住权是自然人依据合同或遗嘱而取得的，在他人享有所有权的房屋上为满足生活居住需要所设立的一种享有占有、使用权能的用益物权。其除了包含老百姓日常生活中所理解的“对于房屋居住的权利”之外，其在设立和使用中还存在诸多额外的限制。民法典第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”根据本条规定，居住权制度的主要内容包括：

（1）居住权是在他人所有的住宅上设立的物权。设立居住权是住宅所有权人处分自己财产的一种方式，住宅所有权人根据自己的意思自由在自己所有的住宅的全部或者部分为他人设立居住权。此外，根据本条的规定，居住权只能在他人所有的住宅上设立，其他类型的房屋上不能设立居住权。

（2）居住权是一种用益物权。居住权，是指居住权人对他人所有的住宅的全部或者部分及其附属设施享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。特别应注意的是，并非所有居住他人住宅的权利均是本条规定的居住权。如果当事人之间存在抚养、扶养、赡养、租赁、借用等关系，也同样可能享有居住他人住宅的权利，但由此而享有的权利不具有物权的排他效力，不是法律所规定的居住权。居住权作为一种用益物权，是一种绝对权利。居住权人对房屋具有较强的管理力和支配力，能够基于物权请求权保护自己的权利。通过登记而设立居住权，居住权就具有了对世的效力，能够对抗第三人，当事人利益可得到最大程度的保护。如果房屋存在居住权登记，即使所有权人出卖房屋，居住权人的居住权也可对抗新的受让人，尽可能避免因所有权人对房屋的处分而造成居住权无法实现。

（3）居住权是为特定自然人设定的。居住权是住宅所有人为特定自然人的利益在自己所有的住宅上设定的权利，法人或其他组织不能享有居住权。“居住”本身就表明了强烈的人身性，其权利主体只能是自然人，法人或其他组织对房屋的利用只能是“使用”“利用”，而不可能是“居住”。

（4）居住权是为特定自然人生活居住的需要而设定的权利。居住权人只能将享有居住权的住宅用于满足其生活居住的需要，根据民法典第369条规定，居住权人不能将其享有居住权的住宅出租，但是当事人另有约定的除外。居住权也不得转让、继承。

（5）居住权人按照合同约定对他人的住宅享有占有、使用的权利。一般情况下，当事人通过订立居住权合同并对居住权进行登记后设立居住权，居住权自登记时设立。居住权人对他人的住宅享有的占有、使用的具体权利义务，根据所有权人和居住权人之间订立的居住权合同确定。居住权人为充分地使用其居住的住宅，对住宅的各种附属设施亦有使用权。

设立居住权，需要满足两个条件：

（1）双方书面约定。按照民法典第367条的规定，需要设立居住权，双方当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：当事人的姓名或者名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期限；解决争议的方法。但是上述条款并非强制性条款，当事人可以根据实际情况自己进行增减。

（2）需要到有关行政管理部门登记。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。没有登记，则不产生居住权。

在居住权合同签订后，双方当事人应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。民法典第368条明确了登记是居住权生效要件。登记生效主义是我国不动产物权变动的基本原则。因此，居住权合同自签订时成立、生效；居住权则自登记时设立。居住权合同签订后，双方当事人就负有申请办理居住权登记的义务。如果合同一方以居住权未办理登记为由主张合同不成立或无效的，不应得到支持。

根据民法典第368条的规定，居住权应以无偿设立为原则。关于居住权设立的条件和要件，如果未作约定，则居住人应尽基本善良注意义务，妥当管理和维护房屋，不得利用居住权对房屋造成损害。

现实生活中需要注意将居住权和房屋租赁权加以区别。居住权是对他人房屋占有使用的权利，而房屋租赁权也是对他人房屋占有使用的权利。但这两种房屋使用权并不相同，主要差异是：（1）权利性质。居住权是一种物权，具有对抗第三人的效力。房屋租赁权是债权，一般在相对人之间发生效力，其效力通常不及于第三人。（2）主体。居住权的权利人具有限定性，只能是自然人。房屋承租人并无此限制，自然人、法人和非法人组织均可。（3）房屋使用目的。居住权人对房屋的使用只能限于满足生活需要的居住。房屋租赁人对房屋的使用并无此限制，既可以是满足生活居住需要，也可以用于经营活动。（4）有偿与否。房屋租赁权的获取一般是有偿的，承租人在获得房屋租赁权时需向房屋所有人支付租金等费用。居住权根据民法典第368条规定以无偿为原则，以当事人约定有偿为补充。

设立了居住权的房屋，其自由处置将受到限制，今后在房屋交易过程中也可能会遇到法律障碍。例如，虽然交易的房屋可以办理不动产权证的过户登记，但是新的业主也不能驱离居住权人。因此，在今后的二手房交易过程中，购房人应注意不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否设立了居住权。

以遗嘱方式设立居住权的，参照适用民法典第二编“物权编”、第三分编“用益物权”、第十四章“居住权”的有关规定。

法律适用导读

当事人对于房屋居住的约定可认定为亲属间居住权的让与，由于让与协议没有约定居住期限，可推定居住权期限为终身居住，居住权不得再转让和继承。

本案争议裁判

法院再审认为：关于朱某敏与朱某灵于2004年5月5日签订的协议的法律定性问题。由于协议约定“现因姐姐朱某灵在杭工作无房可住，朱某敏愿将该房让与朱某灵居住”，可将该约定认定为亲属间的居住权让与。由于朱某敏与朱某灵签订的让与协议没有约定居住期限，结合协议签订时的补偿款支付的金额、朱某敏将其持有的有关该房屋的所有凭证均交给朱某灵保管及在协议中声明其将该房屋的任何权利交由朱某灵，与朱某敏不发生任何关系的事实，推定居住权的期限为朱某灵可以终身居住。又由于朱某敏系基于朱某灵为其姐姐的特定身份的让与，故朱某灵享有的居住权不得再转让、继承。同时，朱某敏将房屋居住权让与朱某灵，该行为应视为其对朱某灵赠与部分房屋所有权行为的撤销。

法律适用导读

双方存在特殊的亲属身份关系进而主张居住权，应考虑双方之间亲属关系的亲疏程度、是否负有法定义务、主张权利一方的生活处境以及双方是否存在共居关系等因素综合加以判断。

本案争议裁判(www.xing528.com)

法院审理认为：居住权是在他人所有的住宅上设立的用益物权，即居住权人为满足生活居住的需要而对他人所有的住宅的全部或者部分及其附属设施享有占有、使用的权利。关于马某华、张某美对讼争房屋是否享有居住权的问题。在《中华人民共和国民法典》施行前，我国法律及司法解释对居住权的规定仅限于《中华人民共和国合同法》第234条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第27条的规定，其立法宗旨在于保障承租人的共同居住人、离婚后弱势一方的居住利益。我国现行的婚姻家庭法律对于配偶之间、父母子女之间的法定义务有明确规定，各主体间亦因此相互享有居住他人所有的房屋的权利。

本案中，马某华、张某美系马某连的父母、李某的外祖父母，并基于双方存在特殊的身份关系进而主张居住权，对此应考虑双方之间亲属关系的亲疏程度、是否负有法定义务、主张权利一方的生活处境以及双方是否存在共居关系等因素综合加以判断。因马某华、张某美针对涉案房屋与马某连、李某永多次发生纠纷并报警处理，双方关系较为紧张；李某系涉案房屋所有权人，其虽与马某华、张某美系祖孙关系，但并不负有法定赡养义务；双方就二老居住涉案房屋事宜多次交涉，关于居住条件、要求等存在动议但尚未商定，本案亦不存在马某华、张某美基于占有保护而享有的排除妨害权利。据此，本院认定马某华、张某美主张对讼争房屋享有居住权缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

根据现有法律规定并结合本案举证情况，本院虽对马某华、张某美主张的居住权难以支持，但仍倡导双方当事人从亲情出发，秉持互信互爱、互谅互让的原则，晚辈应尊重长辈的意愿，长辈也宜体谅晚辈的难处，在兼顾双方利益的情况下，发扬孝悌之风，寻求双赢之道，联合其他赡养义务人妥善解决马某华、张某美的晚年安居问题。

法律适用导读

主张居住权，对他人不动产享有占有的权利，应当依照法律规定和合同约定予以设立。债权人因主张债务人对其负有债务，进而主张对债务人房屋享有合法占有权及居住权的意见，不符合法律规定。

本案争议裁判

一审法院审理认为：不动产物权经不动产登记部门将其记载于不动产登记簿即发生不动产物权设立的法律效力。物权系对世权利，任何单位或个人均应当对他人依法享有的物权予以尊重、不予侵犯。不动产物权的变动具有有因性，但非经法定程序，不得否认不动产物权所有人对物权享有的权利。

唐某主张其对涉案房屋享有合法的居住权，并主张居住权来源于相关人晏某对其负有债务，以及唐某与晏某之间存在口头约定。对唐某的主张，一审法院不予认可。按现行法律规定，对他人不动产享有占有的权利，应当依照法律规定和合同约定予以设立。现行法律规定对不动产的占有，包括让与、担保、租赁、借用、默许等情形。但前述各种情形当中，对不动产物权占有权利不受不动产物权变动影响的，有且仅有租赁一种情形。唐某主张其对涉案房屋享有合法占有权的意见，不符合法律规定，一审法院不予采纳。因此，不论唐某与晏某之间是否存在真实的债权债务关系，均不影响易某对其依法享有不动产物权的财产，向唐某主张交付、妨害排除，或者向司法机关寻求权利救济的权利实现。

二审法院审理认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

法条指引

《中华人民共和国民法典》

第三百六十六条　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条　设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条　居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条　居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条　以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。