建设用地使用权期限届满后应采取的措施

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

以出让方式设立的建设用地使用权均有期限限制，该期限一般在出让合同中进行明确约定，国家还根据土地用途的不同设定了最长使用期限。建设用地使用权期限届满后，就面临着建设用地使用权是否续期、续期程序以及是否缴费等问题。民法典第359条对住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的续期分别作出了规定：

（1）住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。换言之，这也意味着在住宅建设用地使用权期限届满前，无须办理任何延期手续，无须经过审批等环节，使用期限自动延长，不发生期限届满丧失权利的后果。关于自动续期的期限和费用问题，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（中发〔2016〕28号）提出：“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”在尚未对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出法律安排前，少数住宅建设用地使用权期间届满的，可按以下过渡性办法处理：①不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。②不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。③正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）办理相关手续。”

（2）非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。这里的法律规定主要是指城市房地产管理法第22条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第41条。

城市房地产管理法采取了申请报批续期的模式，第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第41条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”

依据上述规定，非住宅建设用地续期办理的程序为：权利人申请→出让人审批→重新签订出让合同并缴纳出让金。如果权利人申请未获批准或者当事人未按规定申请续期，则土地使用权终止。

民法典第359条第2款规定：“该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”这里的法律、行政法规主要是指《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条的规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”本款的适用条件为：（1）非住宅建设用地使用权期限届满；（2）权利人申请续期未获批准或者没有按照法律规定申请续期；（3）当事人双方对于建筑物、构筑物及其附属设施的归属没有约定或约定不明确且双方无证据证明有权取得建筑物、构筑物及其附属设施。

法律适用导读

因房屋土地使用权期限约定不明，在房屋土地使用权期限届满后，自动续期费用，没有证据证明其所遭受的续期费用损失已实际发生，或对于该损失是否会发生以及具体的损失金额多大，均不能确定的情形下，法院不予支持赔偿请求。

本案争议裁判

原审法院认为：广州市国土资源和房屋管理局花都区分局出具的《关于审理潘冰阮佳强诉新港公司广州新港机场实业有限公司商品房预售合同纠纷案件有关问题的复函》载明，涉案土地住宅部分建筑土地使用出让年限从1994年5月31日起计算，是该局在为业主办理《房地产权证》手续时按照其与新港公司所签订的《国有土地使用权出让合同》约定住宅用地终止用地日期为2064年5月31日和相关的规定而推算出来的，且该局亦对涉案房屋的《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同》为何显示土地使用权年限自2004年5月31日起计算作了详尽的说明，故原审认定涉案《商品房买卖合同》所载明的土地使用权年限起计的时间与涉案房屋《房地产权证》所载明的土地使用权年限起计的时间不一致不能归责于新港公司并无不妥，本院予以维持，据此在没有证据显示新港公司存在过错的情况下，潘某要求新港公司承担侵权责任理由不足，本院不予支持。

再审法院认为：案涉合同关于房屋土地使用权期限的约定是否给潘某造成了损害后果的问题。《中华人民共和国物权法》第149条第1款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”自动续期是否需要成本以及需要多大的成本，目前国家对此问题还没有法律或政策上的意见。原审判决认为“潘某无证据证明其所遭受的损失已实际发生，对于该损失是否会发生以及具体的损失金额多大，均不能确定”，从而对潘某所主张的损失计算方式（70000元÷70年＝1000元／年×10年＝10000元）不予采纳，并无不当。(www.xing528.com)

法律适用导读

住宅用地土地使用权期限届满后自动续期，对于是否收取费用并没有明确规定，是否造成损失不能确定，因此请求变更土地使用权年限或赔偿损失没有法律依据，法院不予支持。

本案争议裁判

二审法院审理认为：博客置业公司与王某爵签订的《商品房预售合同》及补充协议合法有效，双方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。关于王某爵请求变更土地使用权年限或赔偿因土地使用权不足70年造成的损失问题，虽然双方合同约定涉案土地使用权为70年，该土地使用权证显示土地使用权为65年，但是一方面土地使用权年限是国家行政机关依法确定，博客置业公司在取得使用权后无权变更土地使用权年限，另一方面根据我国物权法规定住宅用地土地使用权期限届满后自动续期，对于是否收取费用并没有明确规定，即是否给王某爵造成损失不能确定，因此，王某爵请求变更土地使用权年限或赔偿损失没有法律依据，本院不予支持。

法条指引

《中华人民共和国民法典》第三百五十九条

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

新旧对照

《中华人民共和国物权法》第一百四十九条

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。