建筑物及其附属设施转让、互换、出资或赠与的范围

民法典第397条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”地上建筑物和其他附着物所有权流转时，其使用范围内的建设用地使用权随之流转。根据民法典第357条的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。本条规定实现“房地一致”的另一种方式“地随房走”。在理解和适用本条规定时，应特别注意与民法典第356条（建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分）的衔接，两条实际上是作为一个整体，只要建设用地使用权和地上房屋有一个发生了转让，另外一个相应转让。

关于房地一并处分的范围。对建设用地使用权和建筑物、构筑物及其附属设施一并处分的范围应根据二者在自然属性和法律权利的关联性以及正当使用的需要来确定：（1）在建设用地使用权转让、互换、出资或赠与时，应一并处分附着于该建设用地使用权客体范围内的与该建设用地使用权不可分离的建筑物、构筑物及其附属设施；（2）在地上建筑物、构筑物及附属设施所有权转让、互换、出资或赠与时，一并处分的建设用地使用权的范围应以建筑物、构筑物及附属设施占用土地范围内，以正当使用该建筑物、构筑物及附属设施所必需的土地范围为限。

关于房地一体登记。建设用地使用权与建筑物等所有权均属于不动产物权，原则上应该以登记作为物权变动的生效要件。在建筑物区分所有权的情况下，房地一并处分的实体法规则与房地一体登记的程序法规则在法律体系上是一致的，《不动产登记暂行条例实施细则》第36条规定，办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。

在争议解决实践中，关于房地一体原则在强制执行程序中主要表现为：（1）查封一体。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条的规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。由此确立了房地应一并查封，且查封效力自动延及的规则。（2）处置一体。土地使用权与地上建筑物、构筑物及附属设施一体化处理原则，人民法院拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循处置一体法律原则，将建设用地使用权与地上建筑物、构筑物一并处分。

法律适用导读

建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分的“房地一体”处分原则，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。

本案争议裁判

最高人民法院认为：关于本案赔付的范围是否包括W－2区综合学校、幼儿园的土地价值问题。首先，《中华人民共和国物权法》第147条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定“地上建筑物附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。依据上述法律法规的规定，“房地一体”是我国房地产法律规范中的基本原则。

其次，双方在《房屋置换补偿协议》中并未明确约定拆迁安置的房屋土地使用权利益的补偿要以建中学校对被拆迁校区有土地使用权为前提，根据前述“房地一体”原则，既然宏益公司约定将W－2区的综合学校、幼儿园办理两个独立产权交付建中学校，当然也包括相应的土地使用权。不管建中学校对被拆迁校区有无土地使用权，宏益公司未按合同约定向建中学校交付拆迁安置房地产，折价赔付的范围均应包括W－2区综合学校、幼儿园的土地使用权价值。

法律适用导读(www.xing528.com)

建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

本案争议裁判

最高人民法院认为：由于该部分地上建筑物、地下室等，均因本案拍卖标的之整体一并被评估拍卖，所有权已经司法拍卖转移至新泰阳公司名下，新泰阳公司亦对该在建工程进行了加建。执行法院作出的53－6号裁定，遵照地随房走原则，将该部分建筑物占用的道伟公司名下的土地使用权部分一并处分，符合《中华人民共和国物权法》第147条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定。鉴于该部分土地占整个在建工程所涉土地的比例较小，为了保护交易安定性，避免因房地分离产生新的纷争，执行法院未再采取拍卖方式，而经过评估作价，以新泰阳公司再补交相应的土地使用权价款的方式将其直接裁定转移给该公司，使地上建筑物和土地使用权权属归于统一，符合案件的实际情况，兼顾了各方利益，并不违反法律规定，应属于较为合理的补救措施。

法条指引

《中华人民共和国民法典》第三百五十七条

建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

新旧对照

《中华人民共和国物权法》第一百四十七条

建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。