如何处理附属于建设用地上的建筑物、构筑物及其设施的使用权转让

城市房地产管理法第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”房屋等建筑物、构筑物及其附属设施均属于地上定着物，与土地有着极为密切的关系，从自然属性上讲，房屋等建筑物是不可脱离土地而存在的。建设用地使用权流转时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施同时流转。虽然建筑物、其他附着物的归属具有相对独立性，但在转让中必须实行“房地一致”原则。实行“房随地走”已作为实现房地一致的方式之一。根据民法典第356条的规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

对建设用地使用权和建筑物、构筑物及其附属设施一并处分的范围应根据二者在自然属性和法律权利的关联性以及正当使用的需要来确定：（1）在建设用地使用权转让、互换、出资或赠与时，应一并处分附着于该建设用地使用权客体范围内的与该建设用地使用权不可分离的建筑物、构筑物及其附属设施；（2）在地上建筑物、构筑物及附属设施所有权转让、互换、出资或赠与时，一并处分的建设用地使用权的范围应以建筑物、构筑物及附属设施占用土地范围内，以正当使用该建筑物、构筑物及附属设施所必需的土地范围为限。

建设用地使用权与建筑物等所有权均属于不动产物权，原则上应该以登记作为物权变动的生效要件。在建筑物区分所有权的情况下，房地一并处分的实体法规则与房地一体登记的程序法规则在法律体系上是一致的，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第36条的规定，办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。

在争议解决实践中，关于房地一体原则在强制执行程序中主要表现为：（1）查封一体。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条的规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。由此确立了房地应一并查封，且查封效力自动延及的规则。（2）处置一体。土地使用权与地上建筑物、构筑物及附属设施一体化处理原则，人民法院拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循处置一体法律原则，将建设用地使用权与地上建筑物、构筑物一并处分。

法律适用导读

建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占有范围内的建设用地使用权一并处分。人民法院拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循一体化处理原则，将建设用地使用权与地上建筑物、构筑物一并处分。

本案争议裁判

最高人民法院认为：《中华人民共和国物权法》第146条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。第147条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占有范围内的建设用地使用权一并处分”。物权法确立了土地使用权与地上建筑物、构筑物及附属设施一体化处理原则，人民法院拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循上述法律原则，将建设用地使用权与地上建筑物、构筑物一并处分。平顶山中院（2016）豫04执57－5号裁定将路南全部土地使用权及公寓楼、运营总部办公楼以物抵债给神泉之源公司，将导致另两栋建筑物（即抵偿给及时雨公司的RC－02－01住宅楼和以物抵债给常高雅的RC－02－02住宅楼）的产权人与该建筑物所占用土地的使用权人不一致的情况，且还有一栋建筑物（B14－03地块温泉酒店楼）参与评估而没有拍卖。平顶山中院没有充分考虑同一土地上存在建筑物权利主体不同的情况，裁定把路南土地及地上两栋建筑物以物抵债给神泉之源公司，这就形成同一土地，多个房产主体，土地与房产权属不一致，严重违反法律规定，侵害当事人利益，并遗留纠纷隐患，应予撤销。

法律适用导读

建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分的“房地一体”处分原则，在发包人与承包人协议约定以建设工程折抵工程价款的情况下，用于折抵的建设工程及其对应的土地使用权应当一并作为抵偿标的物，且承包人对此享有优先受偿权。(www.xing528.com)

本案争议裁判

最高人民法院认为：折价抵偿的情形下由于涉及建设工程所有权的转移，根据《中华人民共和国物权法》第146条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”，以及第147条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定中所体现出来的房随地走、地随房走的“房地一体”处分原则，在发包人与承包人协议约定以建设工程折抵工程价款的情况下，用于折抵的建设工程及其对应的土地使用权应当一并作为抵偿标的物，且承包人对此享有优先受偿权。

同时，根据《中华人民共和国物权法》第182条关于“以建筑物抵押的，该建筑占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定中体现的房屋、土地单独抵押可产生房地一并抵押的法律效果的原则，在腾飞公司与瑞昇公司约定以2＃、4＃厂房折抵工程价款的情况下，虽然通过法院协助执行仅办理了2＃、4＃厂房房屋所有权的变更登记而未办理相应土地使用权的变更登记，但也不影响土地使用权一并抵偿的法律效果，就该2＃、4＃厂房及相应的土地使用权均应认定为已经折价抵偿给腾飞公司。

法条指引

《中华人民共和国民法典》第三百五十六条

建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

新旧对照

《中华人民共和国物权法》第一百四十六条

建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。