无处分权人如何处理不动产转让？

无处分权人将不动产转让给受让人的案件在现实中时有发生，所有权人虽然有权追回，但是除法律另有规定外，符合民法典所列以下情形的，受让人也可以取得该不动产的所有权：（1）受让人受让该不动产时是善意；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

当然，受让人依据上述规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

无权代理和无权处分均为广义的无权处分范畴，但具体的行为上有明显差别。无权代理的代理人是以被代理人名义进行交易，而无权处分的处分人是以自己名义处分标的物。在此基础上，受让人行为基础亦有区别，无权代理时，受让人从事交易是基于信赖代理权的存在而相信代理人有代理权；无权处分中，受让人从事交易是基于相信处分人有处分权。二者均属广义的无权处分行为，但并非全部适用不动产善意取得制度。善意取得制度旨在弥补让与人处分权的欠缺，其保护范围仅限于对处分权的信赖，即对占有公信力和登记公信力的信赖，而对民事行为能力或者代理权的信赖不构成善意取得，因此无权代理不是善意取得中的无权处分行为。

依据民法典第311条的规定，无权处分人将不动产转让给受让人，受让人取得该不动产的所有权必须同时具备三个条件，否则不构成善意取得：

（1）受让人善意购买。财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人是恶意的，则不得适用善意取得。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第14条的规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。关于善意的确定时间，通常认为证明受让人的善意应当限于财产受让之时，即让与人交付财产时受让人须为善意，至于以后是否为善意，则不影响善意取得的效力。

（2）受让人支付合理对价。善意取得适用以有偿取得为前提，受让人在取得财产时，必须以相应的财产或金钱支付给出让人。如果无偿取得财产时，不能适用善意取得。所谓合理，应当是根据市场价格来判断，符合市场价格。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第18条的规定，民法典第311条第1款第2项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

（3）受让人已经办理产权登记手续。转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。我国城市的房屋依法应当办理登记，房屋买卖只有在受让人与转让人办理登记之日起才能适用善意取得，如仅是发生交付，并不能够产生善意取得的法律后果。“已经办理产权登记手续”，是指在提起诉讼或仲裁之前当事人已经办理了产权变更登记手续，不包括当事人通过申请人民法院强制执行办理产权变更登记手续的情形。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第15条、第16条的规定，具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（1）登记簿上存在有效的异议登记；（2）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（3）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（4）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（5）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第17条的规定，民法典第311条第1款第1项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。当事人以民法典第226条（动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力）规定的方式交付动产的，转让动产民事法律行为生效时为动产交付之时；当事人以民法典第227条（动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付）规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

在争议解决实践中，准确处理涉及无权处分的不动产买卖合同案件需要注意审查以下几个方面：（1）合同效力。是否存在无效、可撤销等情形。（2）共有人是否知情。（3）买受人是否构成善意和交易价格是否合理。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第20条的规定，具有下列情形之一，受让人主张依据民法典第311条规定取得所有权的，不予支持：（1）转让合同被认定无效；（2）转让合同被撤销。

法律适用导读

房屋所有权转移登记手续，以双方之间存在房屋买卖合同关系为请求权基础。涉及无权处分的房屋买卖合同，审查物权变动需要综合考虑“基础法律关系＋物权变动公示”两个层次的问题，既需要作为基础法律关系的合同成立并有效，又需要出卖人有权处分。

本案争议裁判

二审法院审理认为：关于第一层次的问题。倪某、王某主张双方之间的房屋买卖合同成立，有责任提供证据证明该主张。本案中不存在书面的合同，审查的重点在于倪某、王某所称与李某曾订立口头形式的房屋买卖合同能否得到证实。口头合同不存在有形载体，只能通过间接事实予以推理证实。为证实口头合同成立这一直接事实，倪某、王某所主张的间接事实主要包括其已支付全部购房款，以及谢某作为李某的代理人办理售房事宜。首先，就合同成立方式，倪某、王某主张谢某是李某的代理人，但未能提供证据证明谢某就出售诉争房屋相关事宜获得了李某的授权。即使存在所谓的代理行为，谢某出售李某所有的诉争房屋亦属于无权代理，无权代理的效力还取决于是否构成表见代理。对此，《中华人民共和国合同法》第49条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。显然，本案中不存在任何情形使得倪某、王某有理由相信谢某有出售房屋的代理权。其次，合同中的意思表示应当具有若干要素。对此，《中华人民共和国合同法》第12条第1款规定：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（1）当事人的名称或者姓名和住所；（2）标的；（3）数量；（4）质量；（5）价款或者报酬；（6）履行期限、地点和方式；（7）违约责任；（8）解决争议的方法。即使是口头合同，亦应当具备合同主要内容。本案中对于房屋价款的数额来源于倪某、王某和谢某的陈述，没有任何证据证明李某本人对此予以认可或者授权谢某商定房屋价款，故房屋价款这一最主要的合同要素难以确定。再次，倪某、王某主张的已付购房款均指向谢某，并未直接支付给李某；倪某、王某主张其中50万元通过谢某转交给陈某，但无任何证据证明陈某获得李某的任何授权，故不论倪某、王某主张的支付购房款的事实是否得以证实，其主张的事实本身就无法与李某形成关联性，故无法以支付全部购房款的主张推理出合同成立的事实。综上，倪某、王某难以证明其与李某之间就诉争房屋成立房屋买卖合同关系。

关于第二层次的问题。即使房屋买卖合同成立并有效，因诉争房屋购买于李某与吴某婚姻关系存续期间，属于二人的共同财产，故出卖人李某必须有权处分诉争房屋，才发生物权转移的效果。对此，《中华人民共和国物权法》第97条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2／3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。从各方当事人陈述来看，倪某、王某和谢某均未在房屋交易过程中见过吴某，而且谢某作为所谓的代理人，亦称不让吴某知道房屋交易的情况。诉争房屋作为李某与吴某的夫妻共同财产，在交易过程中必须征得吴某的同意，而吴某对此并不知情。因此，假定房屋买卖合同成立，李某亦属于无权处分。

法律适用导读

夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有房屋，另一方作为有独立请求权的第三人参与诉讼确认买卖合同无效，实质是不同意继续履行合同，而第三人对房屋不构成善意取得，因此，不同意售房的一方有权追回房屋，无权处分合同有效但不应继续履行。

本案争议裁判

法院再审认为：关于争议焦点一。案涉房屋买卖合同签订前，虽然案涉房屋所有权登记在董某趣名下，但案涉房屋系在董某趣、林某花夫妻关系存续期间所购置，现没有证据证明董某趣、林某花约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有，故应当认定案涉房屋属于董某趣、林某花的夫妻共同财产。(www.xing528.com)

关于争议焦点二。《中华人民共和国物权法》第97条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。据此，在共同共有的场合下，部分共有人未经其他共有人同意处分共同共有财产的，皆构成无权处分。案涉房屋属于董某趣、林某花的夫妻共同财产。本案中没有证据证明林某花同意董某趣出卖案涉房屋。一审法院对吴某平所做的谈话记录却可以证明林某花知道董某趣与邵某云签订案涉房屋买卖合同后不同意出卖案涉房屋。故董某趣一人与邵某云签订房屋买卖合同，董某趣构成无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。董某趣与邵某云签订案涉《房屋买卖合同》，系董某趣的真实意思，虽然董某趣构成无权处分，根据上述司法解释的规定，原判确认案涉《房屋买卖合同》有效，并无不当。林某花主张合同无效，依据不足，不能成立。

关于争议焦点三。《中华人民共和国物权法》第106条第1款规定：无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第11条第1款规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。根据查明事实，董某趣未经共同共有人林某花同意将案涉房屋出卖给邵某云，在本案二审判决生效前案涉房屋尚未变更登记到邵某云名下，不符合法律规定不动产善意取得必须具备已经办理产权登记手续的条件，因此邵某云不能取得案涉房屋的所有权。另外，董某趣未经共同共有人林某花同意与邵某云签订房屋买卖合同，共同共有人林某花作为有独立请求权的第三人参与本案诉讼要求确认房屋买卖合同无效，实质是不同意继续履行，要求追回案涉房屋。根据上述法律和司法解释的规定，邵某云对案涉房屋不构成善意取得，林某花有权追回案涉房屋，故案涉房屋买卖合同不应继续履行。一审判决董某趣、刘某双协助邵某云办理案涉房屋的不动产过户登记手续，二审判决在此基础上加判邵某云支付董某趣购房款86万元，存在不当，应予纠正。

法条指引

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

新旧对照

《中华人民共和国物权法》第一百零六条

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。