不动产共有人分割时无法达成协议该如何解决？

现实生活中，因婚姻、继承等法律事实所导致的不动产分割纠纷屡见不鲜。共有人分割不动产的实质是共有物分割，表现为共有关系续存期间，共有人请求按照一定的份额或者均等地分割共有物为每个共有人所有，即从共有转化为单独所有。共有人之间请求分割共有物的方式，主要包括协议分割和裁判分割。共有的不动产或者动产，可以采取各共有人之间协商确定的方式。协商的内容，由共有人自由决定，且须征得共有人全体同意。当共有人之间无法达成协议时，共有人可提请法院进行裁判分割。

根据民法典第303条的规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。如果不能达成分割协议或在协议分割后出现个别共有人拒绝履行协议的情形，则同意分割的共有人可提起诉讼，由法院裁判决定分割方法。

裁判分割应当遵循民法典第304条关于实物分割、变价分割或者折价赔偿的一般原则：（1）实物分割。在不影响共有物的使用价值和特定用途时，可以对共有物进行实物分割。（2）变价分割。如果共有物无法进行实物分割，实物分割将减损物的使用价值或者改变物的特定用途时，应当将共有物进行拍卖或者变卖，对所得价款进行分割。（3）折价分割。即对于不可分割的共有物或者分割将减损其价值的，如果共有人中的一人愿意取得共有物，可以由该共有人取得共有物，并由该共有人向其他共有人折价赔偿。

在争议解决实践中，如果共有人之间能够对共有物分割达成协议最好。对于共有物分割纠纷案件，应注重当事人之间的和解，促成共有人之间达成分割协议；在调解不成的情况下，应当以实物分割的方式为优先选择；在不具备实物分割的条件下，可以考虑折价或者变价分割。

为了防止共有物分割后，共有人发现权利或者利益受到侵害而得不到赔偿的情况发生，民法典第304条第2款规定，共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失，即所谓瑕疵担保责任，包括权利的瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任。前者指共有人应担保第三人就其他共有人分得之物不得主张任何权利；后者指共有人对其他共有人应担保其分得部分于分割前未隐含瑕疵。

在争议解决实践中，关于在共有物分割诉讼中涉及的举证责任，主要包括分割请求权存在与否的判断和确定分割方法：（1）分割请求权存在与否的判断，根据民法典第303条的规定可知，共同共有人提起分割诉讼需具备共有基础丧失或者有其他重大理由的请求权基础。在处理共有人是否具有分割诉讼的请求权基础时，主要是从“重大理由”和“共有的基础丧失”两个方面进行认定，共有物分割请求权存在的举证责任应由主张分割的共有人负责，由其证明共有基础丧失或者有其他重大理由需要进行分割。（2）确定分割方法，就举证责任来说，对于分割方法不存在应由何方负担举证责任的问题。一般情况下，法院考量分割方法时，主要是立足于如何能够将共有物效益发挥到最大化，并且尽可能满足诉讼双方的利益，进而综合决定一个较为合理的分割方法。（3）在进行折价分割时，对于共有物价值的举证责任分配问题，通常认为应遵循举证责任分配的一般原则。对于折价分割过程中共有财产的价值，可由鉴定机构来进行价值评估。

法律适用导读

对于房产无法进行实物分割，共有人又均不愿意购买对方的50%房产份额，也不能就房产分割达成协议，共有人应当对房产折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

本案争议裁判

法院再审认为：本案为共有物分割纠纷。《中华人民共和国物权法》第100条第1款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”案涉房产无法进行实物分割，万某青、徐某玲又均不愿意购买对方的50%房产份额，也不能就案涉房产分割达成协议，依照上述法律规定，应当对案涉房产折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

徐某玲主张万某青通过法拍方式取得案涉房产50%份额的交易时间不足三年，案涉房产不具备进行分割的条件，但依据《深圳经济特区房地产转让条例》第11条的规定，共有人之间对共有房地产的分割不属于房地产转让，本案不受“自登记之日起3年内禁止转让”的限制，案涉房产具备分割共有物的条件，二审认定应通过依法拍卖、变卖案涉房产，对拍卖、变卖所得价款予以分配的方式对案涉房产进行分割于法有据。同时，通过拍卖、变卖方式处置案涉房产均是在公开竞价的方式下进行，徐某玲主张拍卖、变卖会损害徐某玲、万某青财产权益缺乏事实与法律依据，本院对其再审申请不予支持。

法律适用导读

对于继承的房产，房屋权属在分割时需要综合考虑安置面积指标的数值、房屋的权属转移的便利性、购买房屋的出资等因素进行分割。

本案争议裁判(www.xing528.com)

二审法院审理认为：《中华人民共和国继承法》第16条规定：“公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。”《中华人民共和国物权法》第100条第1款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”

关于房屋权属的分割。房屋权属的分割需要重点考虑如下三个因素：安置面积指标的数值、房屋的权属转移的便利性、购买房屋的出资。本案中，张某和的遗嘱中明确其本人在612号房屋的产权份额归张某1个人所有。结合当时房屋的登记现状，应当将张某和遗嘱内容理解为其在612号和1212号房屋中所占有的权属份额归张某1继承。在此前提下，结合吴某的意见，本案当事人在两套房屋中所占的优惠面积指标为：张某1189.4平方米，赵某44.7平方米，张某2289.4平方米。综合考虑居住的便利性和房屋购买的出资均由张某和、赵某夫妻负担的前提，本院将房屋权属的分割确定如下：1212号房屋归张某1所有，张某1将多占的购房指标22.37平方米折价补偿给张某2；612号房屋由赵某和张某2共同共有（赵某为44.7平方米、张某2为67.07平方米），赵某占额40%，张某2占额60%。

关于张某1应当支付的补偿款。张某1应当支付给张某2的补偿面积基数为22.37平方米，对于该面积指标所对应的补偿款数额，因距离拆迁时间较长，故综合《兑换安置协议》的签订时间、市场变化、各方对于房屋价格的陈述等因素，酌定张某1补偿张某2的数额为12万元。

再审法院认为：二审法院根据查明的事实结合双方诉辩意见及举证情况，就涉案两套房屋的性质、房屋权属的分割以及应当支付的补偿款数额三个方面进行了充分论述，认定涉案房屋应为共同所有、对于涉案房屋的分割以及酌定的补偿款数额均无不当，所作判决认定事实清楚，适用法律正确。

法条指引

《中华人民共和国民法典》第三百零四条

共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

新旧对照

《中华人民共和国物权法》第一百条

共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。