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如何处分共有不动产并进行重大修缮、变更性质或用途

时间:2023-07-06 理论教育 版权反馈
【摘要】:根据民法典第301条的规定,处分共同共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。在按份共有中,按份共有人处分的是其共有的不动产的份额,而并非共有的不动产。共有的不动产份额受个人支配,但共有的不动产的所有权受全体共有人支配。

如何处分共有不动产并进行重大修缮、变更性质或用途

根据民法典第301条的规定,处分共同共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。

共有物的处分包括事实上的处分与法律上的处分。事实上的处分,是指在对物进行物理上的处置,如拆除、抛弃等;法律上的处分,是指出卖、赠送等权利转让行为。事实上的处分将会导致所有权的标的不再存在;法律上的处分导致物权发生转移。处分对共有产生重大影响,不应当由单独的共有人或少数共有人行使处分权

对共有物的重大修缮,是在不改变共有物性质的前提下,提高共有物的效用或者增加共有物的价值的行为,如旧房翻新。对共有物进行重大修缮,对各共有人将会产生较大影响,首先,重大修缮可能需要共有人承担相关费用;其次,重大修缮可能改变了物的物理结构;最后,重大修缮可能对共有物的利用造成临时的不便。因此,民法典第301条将重大修缮列为应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意的范畴。这是因为重大修缮行为通常支出较大,其结果并非必然增加共有的不动产价值,因此各共有人不得单独实施,为维护多数共有人的利益,须经占有共有份额2/3以上或者由共有人一致同意作出决议,才能对共有的不动产作重大修缮。对于按份共有,只要获得共有人多数同意即可,无须采取全体一致的原则,对共有物的修缮经过占份额2/3以上的按份共有人同意即可。对于共同共有,共同共有的特点决定了共有的不动产重大修缮需要经过全体一致同意的原则。

民法典第301条对按份共有规定的是2/3多数决,而非按份共有人一致同意,其理由在于,如果按份共有所有物的处分采取一致同意的方式,可能会影响共有物效益的发挥。另外,按份共有的处分采取一致同意的方式,也容易引发按份共有人之间的内部矛盾,物之利用效率不高,亦可能导致交易机会的丧失。本条采取的是“占份额三分之二以上”的按份共有人同意的标准,即按照多数按份共有人的意志对共有物进行处分。

处分也表现为对共有的不动产的部分处分。在按份共有中,按份共有人处分的是其共有的不动产的份额,而并非共有的不动产。此时按份共有人实际享有双重的财产性权利:对于共有的不动产来说,按份共有人按份额对其共同享有所有权;对于共有的不动产的份额来说,其属于按份共有人的个人财产。共有的不动产份额受个人支配,但共有的不动产的所有权受全体共有人支配。即使转让共有财产的一部分,也应当视为对共有财产的处分,即使其处分共有的不动产比例大小并未超过其所占份额,也需要取得占份额2/3以上的按份共有人的同意。在共同共有中,依主体的多元性以及客体的特定性,对于共有的不动产的部分进行处分需征得全体共同共有人的同意。

民法典第301条与物权法第97条比较,有一处发生了重要改变。物权法第97条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”民法典第301条增加了“变更性质或者用途”的情形,即变更性质或者用途的,应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。所谓“变更性质或者用途”的行为,对共有物具有重大影响,可能会给共有物带来更大风险或者增加共有人的费用,当然也可能给共有人带来更大收益,因此按照处分和重大修缮的标准来对待变更性质或者用途的行为是合理的。

民法典第301条尽管规定了按份共有人对共有物的重大修缮、变更性质或者用途的,须经过多数决,共同共有人应一致同意,但仍遵循意思自治原则,即共有人之间另有约定的除外。在争议解决实践中,遇到共有物处分、重大修缮和变更性质或者用途等纠纷时,首先应审查共有人对此是否有约定,如果有约定且不违背法律强制性规定或有悖于公序良俗者,应认可约定的效力。同时在审判过程中,应注意对不同意者的权利保护。

法律适用导读

父母为购房支付了大部分房款,并从子女利益考虑,让女儿占有房屋产权90%的份额,但作为女儿,却意图将父母占有的份额转让给自己,从而占有房屋的全部份额,损害了父母的利益,人民法院依法不予支持。

本案争议裁判

法院再审认为:现有新证据证明,本案讼争房屋系刘某勇、周某容、刘某妤按份共有。《中华人民共和国物权法》第97条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”单从该条规定看,刘某妤占份额90%,有权决定本案讼争房屋的处分,但本案中刘某勇、周某容与刘某妤系父母子女关系,双方以居住为目的购房,从购房的相关证据看,大部分房款由刘某勇、周某容出资,刘某勇、周某容购房时将大部分财产份额登记在刘某妤名下,超出刘某妤出资部分,具有赠与性质,系父母疼爱子女善良风俗的具体表现。“百善孝为先”一直是中国社会各阶层所尊崇的基本伦理道德。孝敬父母乃“天之经、地之义、人之行、德之本”,是中国传统伦理道德的基石,是千百年来中国社会维系家庭关系的重要道德准则,是中华民族优秀的传统美德。亲子之爱是人世间最真诚、最深厚、最持久的爱。父母将子女抚养成人,含辛茹苦,殊为不易。为人子女,应常怀感恩之心,不仅应在物质上赡养父母,满足父母日常生活的物质需要,也应在精神上赡养父母,善待父母,努力让父母安宁、愉快地生活。从当前陈述及提交的《承诺书》看,刘某妤仍存在赡养父母之念,值得肯定和表扬。

目前刘某勇、周某容与刘某妤之间存在较深的误解与隔阂,双方生活习惯差距较大,刘某勇、周某容多年在本土生活,不愿去苏州与刘某妤共同居住生活,刘某勇、周某容对居住地和居住方式的选择应予尊重,他人不应强求。刘某妤虽然承诺财产份额转让后,可由刘某勇、周某容居住使用该房屋至去世时止,但双方目前缺乏基本的信任,刘某勇、周某容担心刘某妤取得完全产权后变卖房屋而导致其无房居住,有一定合理性。刘某勇、周某容承诺有生之年不转让处分享有的份额,去世之后其份额归刘某妤所有,刘某勇、周某容持有的财产份额价值较小,单独转让的可能性不大,刘某妤担心父母将其财产份额转让他人,无事实根据,且刘某妤承诺该房由其父母继续居住,目前要求其父母转让财产份额并无实际意义,徒增其父母的担忧,不符合精神上赡养父母的伦理道德要求,并导致父母与子女之间的亲情关系继续恶化。《中华人民共和国物权法》第7条明确规定:“物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。”综上,刘某妤要求其父母转让财产份额的诉求与善良风俗、传统美德的要求不符,本院不予支持。(www.xing528.com)

法律适用导读

夫妻共同财产,夫妻双方均不单独享有对房屋处分的权利,处分房屋须双方意思表示一致。夫妻双方共同表示将房屋赠与未成年子女后,一方又不同意履行对房屋的赠与约定,并要求分割房屋,有违诚信,其诉讼请求法院不予支持。

本案争议裁判

法院审理认为:《中华人民共和国物权法》第97条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”在本案中,诉争房屋是原、被告双方婚姻关系存续期间购买,系二人的夫妻共同财产,由二人共同共有,原、被告二人均不单独享有对诉争房屋处分的权利,处分该房屋需双方意思表示一致。原、被告双方在离婚时已经对共同财产的处分形成合意,共同表示将房屋赠与未成年子女,该意思表示真实有效,理应对双方产生拘束力。因赠与行为系原、被告双方共同作出,故在离婚后一方欲根据合同法第186条第1款之规定单方撤销赠与时亦应取得双方合意,在未征得作为共同共有人的另一方同意的情况下,无权单方撤销赠与。

原、被告在婚姻关系存续期间均知悉59号房屋系夫妻共同财产,对于诉争房屋的处理,李某某与王某某早已达成约定,且该约定系双方在离婚时达成,即双方约定将59号房屋赠与其子是建立在双方夫妻身份关系解除的基础之上。在李某某与王某某离婚后,李某某不同意履行对诉争房屋的处理约定,并要求分割诉争房屋,其诉讼请求法律依据不足,亦有违诚信。故对李某某的诉讼请求,法院不予支持。

法条指引

《中华人民共和国民法典》第三百零一条

处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。

新旧对照

《中华人民共和国物权法》第九十七条

处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

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