紧急情况下如何维修建筑物及其附属设施？

针对实践中业主疑问较多的有关建筑物及其附属设施的维修资金所有权归属问题，民法典第281条第1款规定：建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。维修资金是业主按照各自所拥有物业的建筑面积分别交存形成，首期维修资金由业主在房屋交付前交存，续交维修资金在维修资金不足时缴纳，续交方案由业主大会决定。维修资金只能用于建筑物及其附属设施的维修、更新、改造等共同目的。因此，维修资金的来源和用途均决定其性质属于业主共有。业主对维修资金筹集、使用的共同决定权，以及对筹集、使用情况的知情权，均是基于维修资金共有性质派生而来。

民法典第281条在物权法第79条的基础上，扩大了维修资金使用范围，原物权法只规定了电梯、水箱等，民法典增加了屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造，对用途作了明确规定，不得挪作他用。维修资金的使用范围应当限于共有部分。本条明确列举了“电梯、屋顶、外墙、无障碍设施”这四类在现实生活中损坏率较高的共有部分，同时通过“等”字表明，其他共有部分的维修、更新和改造也可以使用维修资金。共有部分可分为法定共有部分、约定共有部分、天然共有部分三大类：（1）法定共有部分，是指法律、行政法规明确规定属于业主共有的部分。比如，民法典第274条规定的建筑区划内的道路、绿地和其他公共场所、公用设施和物业服务用房。（2）约定共有部分又称为规约共有部分，是由业主通过管理规约或业主大会决议约定形成。（3）天然共有部分，是指因构造上、性质上、功能上没有独立性不宜成为专有部分而形成的共有部分。对此，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第3条作出了详细列举，主要包括：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。与此同时，共有部分从功能上划分，还可分为共用部分和共用设施设备。《住宅专项维修资金管理办法》第3条规定，共用部分一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

关于建筑物及其附属设施的维修资金应当如何使用，民法典第281条规定应当经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。

关于共有部分的维修，是指共有部分发生损坏后予以修复使其恢复正常使用功能，如电梯出现故障、屋顶漏水、外墙开裂等均产生维修的需要；关于共有部分的更新是对共有部分进行更换出新，比较典型的是老旧小区外墙出新，包括粉刷成统一的颜色、统一安装空调外机支架等；关于共有部分的改造是为了改善居住条件对原有共有部分进行重新设计建造，比较典型的是屋顶“平改坡”，通过将平顶改为坡顶以解决屋顶漏水和美观问题。

为便于业主及时了解建筑物及其附属设施维修资金的筹集情况，依法监督维修资金的使用，民法典第281条还规定，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

关于维修基金的使用程序。使用维修资金是民法典第278条规定的需要经过业主共同决定的事项，需要经过参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。维修资金的使用分为正常情况下的使用和紧急情况下的使用。根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，正常情况下的使用需要履行以下程序：（1）物业服务企业等提出使用建议或方案；（2）业主或业主大会讨论通过；（3）物业服务企业等组织实施使用方案；（4）物业服务企业或业主委员会、相关业主等向主管部门申请或报备；（5）业主委员会、相关主管部门向专户管理银行发出划转通知；（6）专户管理银行将资金划转至维修单位。

民法典第281条在物权法第79条的基础上，增加了第2款：“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”在紧急情况下，发生了危及房屋安全等情形，需要立即对住宅共用部位、共用设施进行维修和更新、改造，可以简化使用决定程序，由业主大会或业主委员会直接申请，不需要经过物业服务企业提出方案、业主讨论、物业服务企业组织实施方案等步骤。在一定程度上降低了使用维修资金的门槛。本款主要是针对老商品房电梯或者共有财产的维修问题突出、在可能危及公共安全的情况下出现的无法启动公共维修资金，启动时存在的表决难、耗时长等问题，对提高效率、实事求是、体现民主、解决民生实际问题具有重要意义。所谓“紧急情况”，是指发生危及房屋使用安全或公共安全等事项，如不立即展开维修，则会损害业主或者社会公共的利益。包括：（1）电梯存在严重事故隐患；（2）消防部门认定需要立即整改的消防设施故障；（3）屋面或者外墙渗漏水；（4）二次供水水泵运行中断；（5）排水设施堵塞、爆裂；（6）楼体外立面存在脱落危险；（7）其他危及房屋使用和人身或者财产安全的紧急情况。

根据民法典第281条第2款的规定，在发生以上紧急情况下，仅有业主大会和业主委员会有申请使用维修资金的权利，而物业服务企业不再享有维修资金申请权利。《住宅专项维修资金管理办法》第24条对紧急情况下由物业服务企业申请维修资金使用的规定不再适用。由于此种情形下没有规定维修资金使用方案的预算、审批及审计问题，建议暂时由各地维修资金专项办法作出规定，或在业主大会议事规则、业主委员会议事规划中加以约定。

需要补充说明的是，维修资金用于共有部分的维修、更新和改造，但共有部分的维修等并不必然需要使用维修资金：（1）要区分业主维修责任与建设单位的物业保修责任。物业保修责任是建设单位对物业在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任，因此，在保修期内的维修、更新、改造责任应当由建设单位承担。（2）要区分业主维修责任与物业服务企业的管理义务。物业服务企业根据物业服务合同的约定应当承担的共有部分的维修、养护费用不应当从业主的维修资金中支出。（3）要区分业主维修责任与公用事业设施维修责任。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。这是业主通过支付服务费用获得的对价，该部分费用不应当由业主承担。（4）要区分业主维修责任和人为损坏引发的责任。因人为因素对共有部分造成损坏的，构成民事侵权，行为人应当承担修复、赔偿等民事责任。在责任人不履行维修养护义务的情况下，经业主大会同意可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

法律适用导读

专项维修资金是专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属于全体业主共有。缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。业主拒绝缴纳专项维修资金，并以诉讼时效提出抗辩的，人民法院不予支持。

本案争议裁判

二审法院审理认为：《中华人民共和国物权法》第79条规定，“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布”。《物业管理条例》第53条第2款规定，“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”。依据上述规定，维修资金性质上属于专项基金，系为特定目的，即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金。它在购房款、税费、物业费之外，单独筹集、专户存储、单独核算。由其专用性所决定，专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易或法律关系，而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益，所以维修资金具有公共性、公益性。

《物业管理条例》第7条第4项规定，业主在物业管理活动中，应当履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。第54条第1款规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。依据上述规定，缴纳专项维修资金是为特定范围的公共利益，即建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务，这种义务的产生与存在仅仅取决于义务人是否属于区分所有建筑物范围内的住宅或非住宅所有权人。因此，缴纳专项维修资金的义务是一种旨在维护共同或公共利益的法定义务，其只存在补缴问题，不存在因超过诉讼时效而可以不缴的问题。(www.xing528.com)

业主大会要求补缴维修资金的权利，是业主大会代表全体业主行使维护小区共同或公共利益之职责的管理权。如果允许某些业主不缴纳维修资金而可享有以其他业主的维修资金维护共有部分而带来的利益，其他业主就有可能在维护共有部分上支付超出自己份额的金钱，这违背了公平原则，并将对建筑物的长期安全使用，对全体业主的共有或公共利益造成损害。

基于专项维修资金的性质和业主缴纳专项维修资金义务的性质，被告环亚公司作为久乐大厦的业主，不依法自觉缴纳专项维修资金，并以业主大会起诉追讨专项维修资金已超过诉讼时效进行抗辩，该抗辩理由不能成立。原告根据被告所有的物业面积，按照同期其他业主缴纳专项维修资金的计算标准算出的被告应缴纳的数额合理，据此判决被告应当按照原告诉请支付专项维修资金。

法律适用导读

紧急情况下需要对房屋进行维修的，物业服务企业或相关业主可以不经过业主大会讨论而直接向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

本案争议裁判

二审法院审理认为：《住宅专项维修资金管理办法》第24条规定，发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照规定列支住宅专项维修资金。根据第24条第1款第1项的规定，紧急情况下需要对房屋进行维修的，物业服务企业或相关业主可以不经过业主大会讨论而直接向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。案涉房屋屋面漏水已影响正常居住，在此情况下，齐华物业公司应当通过《住宅专项维修资金管理办法》第24条规定的紧急程序对此予以维修，故齐华物业公司以业主大会未批准此事项为由不履行物业维修义务的理由不能成立。且一审庭审笔录中齐华物业公司称2016年7月闫某明通知其房屋漏水，2017年5月19日齐华物业公司才正式申报，时隔近1年，一审法院认定齐华物业公司怠于履行职责并无不妥，故对齐华物业公司的上诉请求本院不予支持。

法条指引

《中华人民共和国民法典》第二百八十一条

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

新旧对照

《中华人民共和国物权法》第七十九条

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。