业主大会或业主委员会决定侵害合法权益后怎么办？

根据民法典第280条第2款的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或违反法定程序的，业主可向法院起诉要求撤销业主委员会作出的决定。在此类案件中，业委会一般处于被告地位，法院通常审查要点为业委会日常运作的合法合规性，也即业委会管理与决策行为是否遵循法定程序，决议内容是否属于业委会决议范围，是否侵害业主的权益。实践中，业委会日常运作的不合规多表现为决策可能侵害某些业主的权益，如决策内容未经1／2或2／3以上业主同意，换届选举程序不合法等，其原因往往在于业委会在日常运作过程中未审慎进行法律风险的防控，缺乏健全的组织架构与严格的决策流程。

以物业服务企业的选聘和解聘为例，业委会不能以张贴征询公告，过半数业主未提出异议即视为同意的方式擅自选聘物业服务企业并签订物业服务合同，这可能会因决定程序违法而被业主起诉要求撤销。根据民法典的规定，业委会还需注意由业主共同决定的事项应经专有部分面积占比2／3以上的业主且人数占比2／3以上的业主参与表决，避免形成无效决议。业委会在日常决策时应注意留存相关资料，通常此类案件业主只需承担初步的举证责任，业委会如涉诉时不能提供证据证明其决策程序的合法性等，则有被法院撤销该决议的风险。

业委会作为业主大会的执行机构具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，业委会在行使权利时需严格遵循其权利范围，凡物业管理区域内涉及全体业主公共利益的重大事项均需业主大会授权或征得全体业主同意。此外，须注意业主撤销权受1年除斥期间的限制。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第12条的规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第280条第2款的规定（“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”）请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起1年内行使。

法律适用导读

业主委员会的换届选举应当符合法定程序，应当依法经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，并对选举资料妥善保管。业主委员会不能证明换届选举符合法定条件，业主要求撤销业主大会作出的换届选举决定的，人民法院予以支持。

本案争议裁判

法院审理认为：业主委员会换届选举的纠纷属于民事案件受理范围。《中华人民共和国物权法》第78条第2款明确规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”本案中，被上诉人于某认为，根据《中华人民共和国物权法》第76条之规定，业主大会选举成立业主委员会，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，而涉案业主大会选举成立业主委员会之程序，违反了《中华人民共和国物权法》第76条的规定，于某基于其程序权益受到侵害而提起撤销权之诉，因此，其诉请具有法律依据。作为业主，在有初步证据证明业主大会选举业主委员会的程序可能违反法律规定时，将业主委员会选举的纠纷纳入民事案件处理范围，具有法律依据，且有利于最大限度保护业主权益。但同时需要指出的是，被上诉人于某行使撤销权的对象，应当为业主大会的决定，而非业主委员会这一机构。

业主大会作出的选举成立业主委员会的决定应予撤销。理由如下：

首先，选举结果公示表上显示小区住户568户，与实际住户511户数字严重不符，对于两者之间的差距，业主委员会以及当时的筹备小组成员均未作出合理解释。其次，法律规定，选举业主委员会应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但选举结果公示表上缺乏对参选业主专有部分建筑面积的统计，业主委员会以及筹备小组也未提供相应的统计材料。二审期间，业主委员会申请筹备小组两位成员作为证人出庭作证，当法庭询问证人是否有对专有面积进行统计时，其中一位证人明确回答没有。据此，法院认为涉案业主委员会的选举违反了法定程序。最后，根据中华人民共和国住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第40条规定，业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括业主委员会选举及备案资料。据此，业主委员会负有保管选举材料的义务，当新一届业主委员会成立后，其应及时与筹备小组做好相关资料的交接保管工作。因此，一审法院将提供选票的举证责任分配给业主委员会承担并无不当。在公示材料中已存在明显违法之处，而选票下落不明致使法院无法核实选举真实情况的情形下，现有证据不足以证实涉案业主委员会的选举程序合法，业主委员会应当承担举证不能之法律后果。法院判决撤销扬州市邗江区富丽康城业主大会作出的选举成立第二届业主委员会的决定。

法律适用导读

业主委员会组织和召开的业主大会程序合法，依据决议形成的具体的业委会决议和与新物业公司签订的物业服务合同的程序与内容均符合法律规定，未侵犯业主的合法权益的，对业主具有法律约束力，业主对业委会的决定不享有撤销权。

本案争议裁判(www.xing528.com)

二审法院审理认为：本案的争议焦点在于乐府家园小区选聘新物业公司的程序是否合法，乐府家园业委会是否存在不当行为，形成的乐府家园第二次业主大会决议和乐府家园业委会决议是否有效，据此签订的物业服务合同是否合法有效。

首先，根据乐府家园业主大会议事规则的规定，乐府家园业委会可以提议组织召开业主大会。按照《物业管理条例》的相关规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。对于选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。乐府家园业委会决定采用书面表决方式召开第二次业主大会符合法律规定。并且，乐府家园业委会已在此次业主大会召开前15日以公告或入户送选票的方式通知了全体业主，参加投票和同意物业公司选聘程序的业主比例均达到法律规定，征求业主意见表中也对表决内容，以及采取招投标方式启动选聘物业公司程序，委托乐府家园业委会依法与中标企业签订物业服务合同作了明确表述。故第二次业主大会的召开程序合法，据此形成的第二次业主大会决议及依据该决议形成的乐府家园业委会决议均符合法律规定。徐某丁未履行投票权亦未参与计票监督的行为，应视为其自行放弃行使投票权和监督权，故在徐某丁无其他证据证明第二次业主大会召开的程序存在违法的情况下，对于其知情权、投票权、监督权等被侵犯的理由本院不予支持。

其次，依据本次业主大会通过的决议及乐府家园业主公约，乐府家园业委会展开了一系列选聘物业公司的公开招投标活动，确定中标单位，并与其签署物业服务合同的工作。从相关投标文件以及乐府家园业委会与新物业公司签订的物业合同可以证明新的物业服务合同并未有侵犯业主徐某丁权利的内容。

法条指引

《中华人民共和国民法典》第二百八十条

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

新旧对照

《中华人民共和国物权法》第七十八条

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。