建筑物区分所有的相邻权利人应当本着方便生活、团结互助的原则，正确处理相邻关系，保证各区分所有权人生活的安全宁静和社区的和谐。现实生活中，某些不良商家出于各种目的，在居民楼中开设黑公司、美容院、培训机构、仓储空间等，不仅带来了治安和安全隐患，还严重扰乱了居民的正常生活和社会秩序。
根据民法典第279条的规定，建筑物区分所有权人不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，还应当经有利害关系的其他区分所有权人的同意，否则应当承担相应的法律责任，有利害关系的业主可以要求违法行为人承担停止侵害、排除妨害、恢复原状或者赔偿损失的法律责任。
按照相关法律规定和相关设计规范，住宅和经营性用房在设计、建造、管理等方面均存在巨大差异，将住宅改变为经营性用房的违法行为事实上改变了住宅的规划用途，不仅会导致安全、消防、疾病传播等隐患，更有可能增加对共有部分使用的负担、破坏共有部分或建筑物的外观、加速共有共用设备设施老化，导致房产价格贬损，还必然会改变原有的生活和对建筑物的利用秩序，严重影响其他业主生活的安宁与安全。
民法的终极目标，就是要创造一个“各得其所、不害他人、体面生活”的理想世界。民法典第1002条、第1003条、第1004条首次开宗明义地宣告：“自然人享有生命权。自然人的生命安全和生命尊严受法律保护。任何组织或者个人不得侵害他人的生命权。自然人享有身体权。自然人的身体完整和行动自由受法律保护。任何组织或者个人不得侵害他人的身体权。自然人享有健康权。自然人的身心健康受法律保护。任何组织或者个人不得侵害他人的健康权。”每一位不动产的业主或使用人发现邻居有将住宅改变为经营性用房的违法行为时，不立即采取措施将使其合法权益受到难以弥补的损害的，受害人除了可以在保护自己合法权益的必要范围内采取阻止不法行为的合理措施、请求有关国家机关处理；还应及时向物业管理部门或行政主管部门进行举报，将违法行为尽早消灭在萌芽状态，减少未来的执法成本和影响。
在争议解决实践中，在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照民法典第279条关于业主改变住宅用途的规定处理。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第10条的规定，业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第279条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
任何个人或企业租用房屋从事经营性活动的，应当注意该房屋的性质，避免遇到住宅性质的房屋，以保障租赁目的实现，避免因明知故犯给其他业主带来影响而导致不必要的损失。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第11条的规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第279条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，仅需证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。在司法实践中，纠正将住宅改变为经营性用房的行为不以发生不利后果作为前提条件，因为改变住宅用途本身便属于违反建筑规划的不合法行为。
法律适用导读
房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。
本案争议裁判
法院审理认为：被上诉人某有限公司武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为，应当经过上诉人张某的同意。理由如下：首先，被上诉人某有限公司武汉分公司将住宅改变为经营性用房的行为应当经过有利害关系的业主同意。依照《中华人民共和国物权法》第77条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定，业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件：（1）遵守法律、法规以及管理规约；（2）应当经有利害关系的业主同意。即使没有违反法律、法规以及管理规约，只要没有经过有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房的行为的合法性仍不具备。
《中华人民共和国物权法》第77条的条款语义清楚、内涵明确，一审对该条款中的“业主将住宅改变为经营性用房”作限缩性解释不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条第1款“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”和第16条第1款“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理”的规定，被上诉人某有限公司武汉分公司作为讼争房屋的承租人将住宅改变为经营性用房，应承担与业主相同的法定义务，故也应当经过有利害关系的业主同意。
法律适用导读
居民未经相邻住户同意，擅自改变其房屋使用性质，将住宅房屋出租他人用于商业经营，噪声较大，因此给邻里工作、生活带来影响，应当承担排除妨害、恢复原状的法律责任。
本案争议裁判
法院审理认为：《中华人民共和国民法通则》第83条规定“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或损失的，应停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。《中华人民共和国物权法》第77条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。
本案中，李某将自己民用住宅性质的房屋出租给他人从事麻将馆经营活动，改变了房屋的用途，未经黄某琳等有利害关系业主的同意。因经营麻将馆带来的噪声污染严重影响了小区的秩序和环境，造成了包括黄某琳在内的相邻业主的利益遭到不同程度的妨碍。黄某琳因居住在该麻将馆楼上，其所享有的物权受到了直接侵害，作为权利人有权保护自己的合法权利，故黄某琳要求李某停止将住房擅自改为经营性用房侵权行为的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。(www.xing528.com)
法条指引
《中华人民共和国民法典》第二百七十九条
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
《中华人民共和国民法典》第一千零二条
自然人享有生命权。自然人的生命安全和生命尊严受法律保护。任何组织或者个人不得侵害他人的生命权。
《中华人民共和国民法典》第一千零三条
自然人享有身体权。自然人的身体完整和行动自由受法律保护。任何组织或者个人不得侵害他人的身体权。
《中华人民共和国民法典》第一千零四条
自然人享有健康权。自然人的身心健康受法律保护。任何组织或者个人不得侵害他人的健康权。
《中华人民共和国民法典》第一千一百七十七条
合法权益受到侵害，情况紧迫且不能及时获得国家机关保护，不立即采取措施将使其合法权益受到难以弥补的损害的，受害人可以在保护自己合法权益的必要范围内采取扣留侵权人的财物等合理措施；但是，应当立即请求有关国家机关处理。
受害人采取的措施不当造成他人损害的，应当承担侵权责任。
新旧对照
《中华人民共和国物权法》第七十七条
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
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