建筑区划内如何确定停车位和车库归属

业主的建筑物区分所有权中，如何规定车位、车库的所有权归属问题涉及所有业主的切身利益。民法典第275条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本条规定实际上包括了两种不同类型和性质的车位和车库，相应地其权利归属也不相同。一是建筑区划内规划用于停放汽车的车位和车库；二是占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位。本条区分两种情况对车位、车库的归属作了规定。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，开发商在开发项目前经政府核发的建设工程规划许可证批准同意，规划用于停放汽车的车位、车库，在开发商开发后，通过出售、附赠或者出租等方式，与业主约定车位、车库的归属和使用。其中，出售，主要是指开发商将车位、车库交付业主所有，由业主支付约定价款的方式。车位、车库的所有权在业主支付价金后属于相应的业主专有；附赠，是指开发商把属其所有的车位、车库无偿地送给业主，业主同意接受的方式。附赠通常是在商品房买卖过程中，开发商为促进商品房销售而附加提供给买受人的一种优惠措施；出租是指开发商作为出租人把车位、车库交给业主使用，业主支付租金，并在租赁关系终止时将车位、车库返还给开发商的一种方式。通过出租方式，业主可以从开发商处取得对车位、车库在使用期限内专有的占有和使用权利。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第6条的规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第275条第2款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”所称的车位。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，属于业主共有。“业主共有的道路”是指位于建筑区划内，除城镇公共道路以外，属于业主共有部分之内的道路；关于“其他场地”的认定，须注意以下几点：（1）它是指建筑区划内的场地，共有部分只能是建筑区划内的建筑附属物；（2）不局限于平地；（3）原本不是规划用于停车场地，后被占用作为停放汽车之用的场地。由此，其他场地包括但不限于：首层架空层、屋顶平台、人防工程等。只要该场地属于业主共有，改做停车的车位或车库，可以适用本条款。

另外，地下车库，是指利用业主区分所有建筑物所在土地的地下空间所建造的车库，其特点在于与其上的建筑物相连，在构造和利用上具有一定的独立性。法律明确为地下车库归开发商“专有”设立了法律依据，规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。据此，可以认定，除“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”应当属于业主共有外，建筑物规划内的车库既可以由建设单位“专有”，也可以为全体业主“共有”；建设单位可以通过出售、附赠或者出租等方式行使其所有权，但须“首先满足业主的需要”。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第5条的规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第276条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

法律适用导读

除占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位应当属于业主共有外，建筑物规划内的车库可以由建设单位专有，建设单位可以通过出售、附赠或者出租等方式行使其所有权，但需首先满足业主的需要。

本案争议裁判

法院审理认为：盛世公司作为涉案小区及地下停车场的开发商及建设单位，自然是涉案地下停车场的投资人。其次，涉案地下停车场从性质上可分为两个部分，一部分是平时可作为地下停车场使用的人防工程，另一部分是非人防工程的地下停车场。根据《中华人民共和国人民防空法》第5条第2款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，涉案地下停车场中人防工程部分的使用管理权及收益权依法应归投资人盛世公司享有。至于涉案地下停车场中非人防工程的部分，《中华人民共和国物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”

从涉案小区多份《建设工程规划许可证》、始兴县房地产管理所出具的《关于盛世家园小区地下室停车场的分摊情况说明》、始兴县不动产登记中心出具的《证明》、复函以及涉案小区备案材料等证据来看，涉案地下停车场属于规划用于停放汽车的车库且未计入小区公摊，此外亦无证据显示盛世公司通过出售、附赠或者出租等方式对涉案地下停车场非人防工程部分的归属进行了约定。因此，涉案地下停车场中非人防工程部分的使用管理权人和收益权人应为盛世公司。二审判决对盛世公司的诉请予以支持，有事实和法律依据，并无不当。盛世家园业委会主张涉案地下停车场属于小区全体业主所有，理据不足，本院不予采纳。

法律适用导读

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。商品房买卖合同中通过格式条款约定要求购房人放弃对小区车位、车库享有优先购买权或承租权，约定共有部分的使用权、收益权等权益保留由开发商所有，该条款排除了业主的主要权利，属于无效条款。

本案争议裁判(www.xing528.com)

法院审理认为：关于涉案条款所约定的建筑规划内的所有地下车库、地面停车场的问题。首先，关于杨某南、李某凡是否有权处分涉案建筑规划内的所有地下车库、地面停车场的问题。根据二审查明的事实来看，在签订涉案协议时，涉案小区没有地上停车位，而地下停车库也尚未确权。那么在此情况下，金度公司作为涉案协议的提供方要求杨某南、李某凡作为购买方确认涉案小区全部地上停车位、地下停车库的所有权或使用权、收益权、处分权均归金度公司所有，缺乏基本的事实及法律依据。因为杨某南、李某凡对于涉案车位没有处分权，故其与金度公司就此约定的协议条款无效。其次，关于杨某南、李某凡对上述地下车库、地面停车场是否有优先购买或承租权的问题。

一方面，杨某南、李某凡与金度公司在签订涉案协议时，该小区没有地上停车位。另一方面，根据物权法第74条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，金度公司作为专业的房地产公司不可能不知道物权法上述规定。根据目前本市居民家庭对于车位的需求来看，是日常生活中的基本需求。因此，依据日常生活经验法则，在法律已经明确规定对于小区内车位车库应首先满足业主需求的情况下，业主不可能放弃该项权利。在此情况下，金度公司作为专业的房地产公司，作为格式性协议的提供方，理应明确告知购房人上述法律规定，并在购房人完全知悉该法律规定的情况下，方可作出要求购房人放弃对涉案小区车位、车库享有优先购买权或承租权的约定。但诉讼中，金度公司没有提供证据证明其作为格式性协议的提供方已尽到了上述应尽的提示义务，履行了合同法第39条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的合同义务。因此，依据合同法第40条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，涉案协议中有关杨某南、李某凡放弃优先购买或承租车位的约定无效。杨某南、李某凡对此提起上诉有理，本院予以支持。

法条指引

《中华人民共和国民法典》第二百七十五条

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《中华人民共和国民法典》第二百七十六条

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

新旧对照

《中华人民共和国物权法》第七十四条

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。