不动产权属证书即不动产的所有权证、使用权证等，是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。根据民法典第216条第1款的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其权利的内容也以不动产登记簿上的记载为准。根据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据。基于不动产登记簿所具有的推定效力，登记名义人不用举证证明自己物权的真实性，从而减轻了证明负担。在举证责任层面上，该推定效力有利于登记名义人。只要没有反证，登记名义人在法律层面就有确定的物权地位，不仅可依法行使物权，还可以依法保护该物权，在其受到不法侵害时，可通过物权请求权获得保护。
根据民法典第217条的规定，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，但是两者在法律效力上存在区别：（1）根据民法典第214条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，即不动产物权变动以登记生效为原则，而核发不动产权属证书并不是不动产物权变动公示方式，没有物权变动的形成力；（2）根据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，判断不动产物权归属和内容的根据仍然是不动产登记簿，不动产权属证书仅是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书的公信力和推定效力均弱于不动产登记。不动产权属证书起到登记行为完成的证明作用。登记机关在完成不动产的登记事务后，将权属证书发放给权利人，表明登记机关已经根据事实、法律和当事人的申请，完成了相应的不动产物权登记。不动产登记和权属证书的核发应当同步完成，以便从源头上解决不动产登记簿和权属证书不一致情形的发生。
即便如此，现实中不动产登记簿和权属证书的记载有时也会出现差异。例如，某债务人名下的房产因采取财产保全措施被法院查封，登记部门必须根据法律文书予以记载，但是该信息在债务人持有的不动产权属证书中并未显示，实践中也难以操作。由于登记簿属于初始的记载资料，与权属证书相比，其信息更完全详细，且登记簿的保管具有制度化的保障，被人为涂改的可能性较小，因此，登记簿对不动产权利具有更强的证明力。登记簿是不动产物权归属和内容的根据，权属证书是权利人享有不动产权利的证明，登记簿的效力高于权属证书。这就意味着，登记机构应当根据登记簿来填写权属证书；当登记簿与权属证书出现不一致时，只要不能证明登记簿确有错误，则登记簿的记载信息就应当视为是准确的。因此，民法典第217条规定，不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。不过，不动产登记簿的记载并不表明权利真实性是必然确定的，这种推定效力在他人相反的确定证据证明的情况下将被推翻，此时应由真正的权利人负担举证证明责任。
根据民法典第217条的规定，虽然不动产登记簿的证据力优于不动产权属证书的证据力，但并不等于不动产登记簿记载的事项就绝对真实，即不动产登记簿所具有的推定效力，是指法律上的权利推定而非事实推定。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，可以作为证明权利的根据，但是不能仅仅以交付该证书的占有作为物权变动的根据。不动产权属证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。在争议解决实践中，由于当事人自己的过错或者由于登记机关的过错，可能会出现登记的权利和事实上的权利不一致的情况。如果认为该权属证书记载的权利人错误，对该不动产主张权利的，有责任提供证据加以证明。如证据足以证明真正的权利人的，应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利，支持真正权利人的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第2条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
法律适用导读
房屋所有权证与不动产登记档案记载不一致的，除有证据证明不动产登记档案确有错误外，以不动产登记档案记载为准。
本案争议裁判
最高人民法院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第70条第1项规定，行政行为主要证据不足的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为。《中华人民共和国物权法》第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
本案中，再审申请人的《房屋所有权证》记载房屋设计用途为“商住”，而岳塘区政府所提供的《档案查询》（产权）记载为“商业”，《房屋所有权证》与不动产登记档案记载不一致。《征收补偿决定书》对再审申请人的房屋按照商住用途进行补偿，存在认定事实不清，可能侵害再审申请人合法权益的情形。一审判决撤销《征收补偿决定书》，二审判决维持一审判决，并责令岳塘区政府重新作出补偿行为，符合法律规定，保障了再审申请人的合法权益。
法律适用导读
虽然不动产登记簿的证据力优于不动产权属证书的证据力，但不动产登记簿所具有的推定效力，是指法律上的权利推定而非事实推定，如果房屋登记所记载的内容已不能判断案涉房产物权归属情况，应当根据双方提供的证据查明案涉房产的真实权利人。
本案争议裁判
最高人民法院认为：关于一、二审判决适用法律是否错误的问题。《中华人民共和国物权法》第17条规定，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。由此可见，虽然不动产登记簿的证据力优于不动产权属证书的证据力，但并不等于不动产登记簿记载的事项就绝对真实，即不动产登记簿所具有的推定效力是指法律上的权利推定而非事实推定。(www.xing528.com)
本案中，案涉房屋所有权证书记载刘某录为共有人，而房管局存根记载所有权人只有刘某云一人，但该证书系刘某云办理，在房屋所有权登记申请书中可以看出共有人一栏中刘某录的内容被刮除且有刘某云印鉴。在此情况下，仅凭房屋登记所记载的内容已不能判断案涉房产物权归属情况，应当根据双方提供的证据查明案涉房产的真实权利人。即刘某云负有进一步证明其为案涉房产的唯一所有权人的举证义务，刘某录则负有反驳该项事实的举证义务。故一、二审法院未采信房管局存根记载的内容，而是根据双方举证情况来认定事实，符合法律规定。刘某云关于一、二审判决适用法律错误的申请再审理由不能成立。
法条指引
《中华人民共和国民法典》第二百一十六条
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
《中华人民共和国民法典》第二百一十七条
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
新旧对照
《中华人民共和国物权法》第十六条
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
《中华人民共和国物权法》第十七条
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
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