在司法实践中，因房屋等不动产买卖交易过程中所引发的纠纷呈现出常态化的趋势。不动产买卖合同纠纷的争议点主要集中在三个方面：交付不动产、产权变更登记和违约金的支付。在买受人因前述事由诉至法院之后，出卖人时常以诉讼时效为由提出抗辩。
诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利，该期间届满后，发生义务人可以拒绝履行其给付义务的法律制度。为了督促权利人在合理期间内行使权利，公平分配权利义务关系，民法典第188条规定了普通诉讼时效期间，即向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；诉讼时效期间起算规则为自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。这里指的“知道或者应当知道权利受到损害”和“知道或者应当知道义务人”两个条件应当同时具备。
关于诉讼时效期间届满后的法律效果，根据民法典第192条第1款的规定，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。根据法律关于诉讼时效完成的效力规定，诉讼时效期间届满了即诉讼时效完成，义务人享有诉讼时效抗辩权，可拒绝履行义务。这就意味着，权利人享有起诉权，可以向人民法院主张其已过诉讼时效之权利，人民法院应当受理。如果义务人不提出时效完成的抗辩，人民法院将以公权力维护权利人的利益。如果义务人行使抗辩权，人民法院审查后会依法保护义务人的抗辩权，不得强制义务人履行义务。
根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2020年修正）第2条、第3条规定，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明。当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。
根据民法典第192条第2款的规定，诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由提出抗辩；义务人已经自愿履行的，不得请求返还。第2款关于诉讼时效抗辩权的放弃，是指诉讼时效期间届满，义务人以明示或者默示的方式表明其不行使诉讼时效抗辩权，愿意履行诉讼时效期间届满的义务；另外，关于义务人放弃诉讼时效抗辩权的法律效力，义务人自愿履行的，即无论义务人是否知道诉讼时效期间已过的事实，只要其出于自愿履行诉讼时效期间已过的债务，就应认定该履行行为有效，其不得以诉讼时效期间已过为由主张撤销其自愿履行行为。
根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2020年修正）第19条规定，诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。当事人双方就原债务达成新的协议，债权人主张义务人放弃诉讼时效抗辩权的，人民法院应予支持。超过诉讼时效期间，贷款人向借款人发出催收到期贷款通知单，债务人在通知单上签字或者盖章，能够认定借款人同意履行诉讼时效期间已经届满的义务的，对于贷款人关于借款人放弃诉讼时效抗辩权的主张，人民法院应予支持。
此外，鉴于不动产交易涉及的过户时间不明确、按日计算违约金是否存在诉讼时效等问题，则需要在法律专业人士的帮助下具体情况具体分析，以保护自己的合法权益。
法律适用导读
对于逾期办理房屋权属登记的违约责任，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，已超过诉讼时效期间的违约金不予保护；未超过诉讼时效期间的违约金没有约定的，买方也没有举证迟延办证给其造成的经济损失的具体数额，可依据法律规定按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准结算。
本案争议裁判
法院再审认为：关于本案罗某学主张的违约金诉讼时效的问题。经查，2011年3月3日，罗某学与三鼎房产签订了《商品房买卖合同》购买三鼎房产开发的“阆苑瑞景”小区住房一套，约定了办理转移登记的时间在商品房交付之日起90日内。2013年1月16日三鼎房产将房屋交付给罗某学使用。根据合同约定三鼎房产应当办理权属登记的时间为2013年4月17日前。三鼎房产最早于2015年12月20日才通知购房户办理房屋产权证。合同还约定，如因出卖人的责任，买受人逾期办理房屋产权证的，出卖人应当按日计算违约金，因此罗某学向三鼎房产主张违约责任的期间应适用诉讼时效的规定。根据《中华人民共和国民法通则》第135条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……”、第137条“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算……”以及《中华人民共和国民法总则》第188条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，原二审判决对2013年4月17日至2015年10月1日的违约期间，应适用《中华人民共和国民法通则》关于两年的诉讼时效规定，并认定已超过诉讼时效期间，对罗某学主张的该期间的违约金不予保护正确。对2015年10月2日至2015年12月20日的违约金，应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年的诉讼时效规定，认定罗某学起诉之日未超过诉讼时效期间，对此期间的违约金应予保护。罗某学提交的“阆苑瑞景”小区业主向当地街道办事处请求办理房产证的反映材料，该行为发生在2016年7月，罗某学在2018年4月向法院提起诉讼，法院予以受理，该证据对本案诉讼时效期间的计算并不造成影响。再审申请人罗某学提出二审判决认定事实错误的再审理由不能成立。
关于本案违约金的计算问题。从《中华人民共和国合同法》第114条的规定看，对违约金的规定主要是强调违约金的补偿性，有限度地体现惩罚性。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准结算”的规定，二审法院在查明罗某学与三鼎房产没有约定逾期办理房屋权属登记的违约责任，罗某学也没有举证证明迟延办证给其造成的经济损失的具体数额，同时在一审诉讼中，三鼎房产已给罗某学办理了产权登记的情况下，确定了本案违约金按已付购房款的日万分之一计算并无不当。再审申请人提出原判适用法律错误的再审理由不能成立。
法律适用导读
在房屋买卖合同中未明确约定办理过户手续期限，因此诉讼时效应当从知道或应当知道卖方不履行办理房产过户手续起算，买方起诉要求办理案涉房屋权属转移登记手续的日期作为3年诉讼时效的起算日符合法律规定。
本案争议裁判
法院再审认为：关于本案是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第188条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，朱某山与彭某明签订有《房屋买卖协议书》并已部分履行，原审法院亦已明确本案案由为房屋买卖合同纠纷。依照上述法律规定，诉讼时效应当从彭某明知道或应当知道权利受损害之日起算。因本案未明确办证期限，故诉讼时效应当从彭某明知道或应当知道朱某山不履行办理房产过户手续起算，而依照双方合同约定，办理房产过户手续需经朱某山完成通知义务后成就，而双方未约定交付“两证”即代表朱某山完成通知义务。另外，如前所述，仅交付“两证”不能证明已履行协助过户义务，朱某山亦未提交证据证明其要求彭某明夫妇办证而对方怠于履行，故，原审以彭某明夫妇向朱某山夫妇起诉要求办理案涉房屋权属转移登记手续的2018年1月8日作为三年诉讼时效的起算日有事实与法律依据。(www.xing528.com)
法条指引
《中华人民共和国民法典》第一百八十八条
向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
《中华人民共和国民法典》第一百九十二条
诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。
诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已经自愿履行的，不得请求返还。
新旧对照
《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条
向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条
诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。
诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。
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