房地产抵押登记及处分顺序优化方案

1.房地产抵押的概念及特征

房地产抵押，是指房地产抵押人以其合法的房地产以不移转占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，具有以下特征：

（1）房地产抵押具有从属性；

（2）房地产抵押是以不动产即房地产为标的作抵押的；

（3）房地产抵押权人享有从抵押房地产的价款中优先受偿的权利。

2.房地产抵押权的设定

（1）房地产抵押权的设定范围

房地产不得设定抵押：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他方式限制的房地产；⑥依法不得抵押的其他房地产。

（2）房地产抵押登记

房地产抵押以登记为要件，未办理抵押登记的合同不能生效。当事人应当在抵押合同签订后30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。(www.xing528.com)

（3）房地产抵押权担保的范围

抵押担保的范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

3.房地产抵押合同

房地产抵押合同是房地产抵押权人和抵押人明确相互权利义务关系的协议。

房地产抵押合同应包括下列主要条款：抵押人和抵押权人的名称或姓名、住所；主债权的基本情况；抵押房地产的价值及处所等基本情况；抵押房地产的占管人、占管方式、占管责任及意外毁损、灭失的风险责任；房地产抵押期限；抵押权灭失的条件；抵押房地产权证归还责任、处分方式与清偿顺序；违约责任及争议解决方式；合同生效及其他事项。

4.房地产抵押权的实现

房地产抵押权的实现方式包括抵押物折价、拍卖、变卖。

处分抵押房地产所得金额，应当依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用；扣除抵押房地产应缴纳的税款；偿还抵押权人债权本息及违约金；赔偿因债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；剩余金额还给抵押人。