房地产开发用地制度的优化措施

1.土地使用权出让

土地使用权出让的主体一方特定，土地使用权出让的权利义务内容受限。

土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

土地使用权出让合同是指土地使用权出让人与受让人就土地使用权出让所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。该合同应包括以下主要内容：出让地块的基本情况，包括位置、面积、界线等；出让金额的数量、支付方式和支付期限；土地使用权的出让期限；地块的规划设计条件。

2.土地使用权划拨

（1）土地使用权划拨的概念及特征

土地使用权划拨是指经由县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地使用权划拨具有以下特征：

①土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家通过行使社会经济行政权力对土地的使用进行分配或调整；

②土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无须支付地价，只需按规定缴纳土地使用税；

③土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的，没有使用期限的限制；

④划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。

（2）土地使用权划拨的范围

根据《城市房地产管理法》规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。(www.xing528.com)

（3）以划拨方式取得建设用地的审批程序

在城市规划区内申请建设用地的，建设单位或个人应向城市规划行政管理部门提出选址申请，由城市规划行政主管部门对建设项目进行初步审查，核发建设项目选址意见书。建设单位或个人还须向计划管理部门申报可行性研究报告或设计任务书。

然后，建设单位持建设项目批准文件，向建设用地所在地的市、县人民政府土地管理部门申请建设用地。经其审查同意后报由市、县人民政府或上级人民政府批准。供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书，由市、县人民政府土地管理部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。土地使用者依法申请土地登记。

（4）划拨土地使用权的转让、出租、抵押

划拨土地使用权，只有在符合一定条件下才可以转让、出租、抵押。其条件是：

土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人；

持有国有土地使用证；

具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。

（5）划拨土地使用权的收回

收回行政划拨土地使用权的情形有下列两种：土地使用者因迁移、解散、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨的土地使用权；市、县人民政府可以根据城市建设发展的需要和城市规划的要求无偿收回使用人划拨的土地使用权。