自2010年起，中国房地产调控开始常态化。房地产行业共经历了2012年3月—2012年7月、2014年3月—2016年3月两轮放松周期，和2010年1月—2012年3月、2012年7月—2014年3月、2016年3月至今共三轮收紧周期，调控周期逐次延长。在收紧周期中，相关调控政策包括限购（限制购买人群及数量）、限贷（提高首付比例）等；在放松周期中，相关限制则进行一定程度的松绑。
表3-1 核心城市的限购、限贷、限售政策
（续表）
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注：时间截至2019年6月。
长期来看，人口从农村流向城市、从中小城市流向区域中心城市，这是世界各国城镇化发展的一般规律。在中国，一线城市人口占比从1990年的2.8%增至2016年的5.2%，二线城市人口占比从1990年的16.5%增至2016年的20%；2011—2016年，一线城市人口年均增速1.5%，二线城市人口年均增速1.0%，均远高于全国平均水平0.51%。一线和二线城市的经济和产业基础较好，为人口净流入区域，无论是房地产的商品属性还是金融属性均有基本面支撑，具有相对较好的保值增值功能。
与此相应的是，近些年来，中国一些城市的居民部门杠杆率因住房抵押贷款而急速攀升。对银行而言，向房地产开发企业贷款一般有相应的担保物，对资本金的占用相对友好，导致大量新增储蓄资源投入房地产领域。房地产业过度融资，不仅会挤占其他产业的信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。房地产市场具有很强的区域性特征，不同地区房价有涨有跌很正常。靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实得不偿失，正如中央财经领导小组办公室主任刘鹤所言：“做生意是要有本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的，做坏事是要付出代价的。”
在该指导思想下，中国对房地产的调控趋于常态化。以2016年启动的调控为例，重点为“因城施策”，调控范围由核心一线和二线城市逐步扩展至部分三线和四线城市，无全国性的限购、限贷政策。在此背景下，核心城市限购、限贷力度堪称史上最严，而弱二线和三线及四线城市调控的范围和力度不及以往。在限购、限售的政策环境下，配置价值较高的一线和二线城市房地产的周转速度大幅减缓，叠加较高的税费等交易成本（合计约占交易价款的10%），其作为配置资产的流动性明显恶化。
表3-2 房地产交易成本较高
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