(一)居间人的义务
1.如实报告义务
这是居间人的基本义务。在报告居间中,居间人对于订立合同的有关事项,如相对人的信用情况等,都要如实反映报告给委托人;在媒介居间中,无论居间人是同时接受主合同双方当事人委托,还是仅接受委托人一方委托的,居间人都负有向双方报告的义务。
2.忠实和尽力义务
居间人就自己所为的居间活动,有忠实义务,包括:①应将所知道的有关订约情况或商业信息等,如实告知给委托人;②不得对订立合同实施不利影响,损害委托人利益;③居间人对于所提供的信息、成交机会及后来的订约情况,负有向其他人保密的义务。
同时,居间人还负有尽力义务。如,媒介居间人应尽力促使未来可能订立合同的双方达成合意,消除双方的不同意见,对于相对人与委托人之间所存阻碍,尽力加以说合和克服。
3.居间费用负担义务
居间人为委托人了解订约信息、有关人的资信状况、知名度等情况,必然会有一定的费用支出。此类费用,如居间人和委托人事先没有约定由哪一方承担,则应由居间人承担。这是因为,此费用一般可从委托人支付的居间报酬中得到补偿。
但如果居间人没有促成合同成立的,因为委托人无义务支付居间报酬,则居间人从事居间活动所支出的必要费用,由委托人负担。
(二)委托人的义务
1.支付居间报酬义务
支付居间报酬,是居间合同委托人的主要义务。如居间人促成合同的,委托人应向居间人支付报酬。关于报酬的数额,原则依当事人的约定,当事人没有约定或约定不明的,按《合同法》第六十一条的规定确定,若仍然不能确定的,则依据居间活动的情况合理确定。
2.支付必要的居间费用义务
居间人未促成合同成立的,可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。所谓“必要费用”,指居间人为居间活动的进行而必需且合理支出的费用,如材料费、差旅费等,超出必要限度的费用,则由居间人自己负担。
案例分析
[案情](www.xing528.com)
2004年6月,毛小姐为了购买住房,与某房产中介公司签订了一份《房地产买卖居间协议》,约定由中介公司作为居间人将庄先生坐落于浦明路的一套房屋介绍给毛小姐,房款为人民币245万元,双方在《协议》中约定了付款方式、意向金的数额及处理办法等事项。其中,还在第十条约定:“由于毛小姐的原因导致房地产买卖合同未签订的,毛小姐应向中介公司支付总房款3%的违约金。”协议签订后,毛小姐按约支付给中介公司意向金5 000元。后由于毛小姐与上家庄先生在付款问题上不能达成一致意见,买卖合同没有签成。中介公司遂诉至法院,以毛小姐拒绝签订买卖合同为由,请求判令毛小姐按照约定支付违约金49 000元。
[问题]
(1)中介公司与毛小姐签订的《房地产买卖居间协议》第十条约定的“由于毛小姐的原因导致房地产买卖合同未签订的,应向中介公司支付总房款3%违约金”是否有效;
(2)中介公司在被毛小姐及案外人因故未签订《房地产买卖合同》时,是否可收取相应费用。
[法律依据]
《合同法》第四十条:“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”第四百二十六条:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。”第四百二十七条:“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”
[法律运用及处理结果]
二手房买卖中,中介公司的活动能否最后达成成果,促使上下家顺利签约具有不确定性,不是完全可由中介公司的意志决定的。有时,尽管中介公司为了促成合同的成立也尽了向委托人报告或者媒介的义务,但合同却因种种原因没有成立,甚至有些委托人违背诚实信用原则抛开中介与第三人“手拉手”私下成交。对此情况,法律赋予了中介公司请求委托人支付中介活动必要费用的权利。但必要费用与报酬毕竟不是同一概念,而且在数额上往往也相差很大。因此,中介公司在与委托人签订居间合同时,就中介公司前期的报告、媒介、陪同看房、参与协商等服务活动,可约定按服务项目实行菜单式收费。如此才可以有效起到制约委托人以及弥补中介公司成本损失的作用,最终达到减少双方纷争的目的。
法院经审理后认为,《合同法》第四十条规定:“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”本案中,《房地产买卖居间协议》系中介公司提供的格式条款,其中第十条约定的内容,剥夺了买卖双方进一步协商的权利,意味着房屋买卖必须成交,否则委托人即应承担违约责任。而中介公司却使自己居于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的有利地位,显与当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的法律规定相悖,故该约定的条款无效。中介公司依此收取违约金的主张不受法律保护。
《合同法》规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”、“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”鉴于房地产居间人在居间活动中往往要为委托人提供权籍调查、使用情况调查、行情调查、确定成交意向、订立交易合同等基本服务内容,而要完成这些服务内容,居间人需有一定的经济成本支出。因此,中介公司在毛小姐与上家签订《房地产买卖合同》之前,只能向毛小姐主张其进行居间活动所支出的经济损失。
法院判决,对中介公司要求毛小姐支付违约金的诉讼请求不予支持。
[值得注意的问题]
实践中,房屋交易中介往往与委托人订协议,规定订金条款,即便房屋买卖合同未成立,该订金也往往不退,这种做法与《合同法》关于居间合同的规定不一致,这是应予以注意的。
(案例来源:http://www.falvguwen.info/631w.html)
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