租赁合同当事人的权益与义务优化

（一）出租人的义务

1.交付出租物

出租人交付的租赁物应符合合同中约定的名称、数量，并以合同中约定的交付方式、时间、地点为之。物的使用以交付占有为必要的，出租人应按照约定交付承租人实际占有使用。物的使用不以交付占有为必要的，出租人应使之处于承租人得以使用的状态。如果合同成立时租赁物已经为承租人直接占有，从合同约定的交付时间时起承租人即对租赁物享有使用收益权。如果依合同约定的使用性质，不以标的物的交付为必要，则出租人应将租赁物作成适于承租人使用的状态。租赁物有从物的，出租人于交付租赁物的同时应交付从物。出租人交付的标的物须合于约定的使用收益目的。

2.保持租赁物符合约定的用途

租赁合同是继续性合同，在其存续期间，出租人有继续保持租赁物的法定或者约定品质的义务，使租赁物合于约定的使用收益状态。包括出租人本身在内的任何人都不能妨害承租人的使用收益，倘发生品质降低而害及承租人使用收益或其他权利时，则应维护修缮，恢复原状。因修理租赁物而影响承租人使用、收益的，出租人应相应减少租金或延长租期，但按约定或习惯应由承租人修理，或租赁物的损坏因承租人过错所致的除外。

3.瑕疵担保

瑕疵担保责任，包括物的瑕疵担保责任与权利瑕疵担保责任。所谓物的瑕疵担保，是指出租人应担保所交付的租赁物符合约定的用途，能够为承租人依约正常使用收益。

物存有瑕疵亦即标的物的品质或数置不合约定的标准或者不合乎标的物通常使用的状态应有的使用价值。因为租赁关系为继续性的法律关系。出租人应保持租赁物在租赁期间符合用途，所以不仅交付的标的物存有瑕疵时，出租人应承担瑕疵担保责任，而且于租赁物交付后在租赁关系存续期间租赁物发生瑕疵的，出租人也应负瑕疵担保责任。当租赁物有瑕疵或存在权利瑕疵致使承租人不能依约使用收益时，承租人有权解除合同，承租人因此所受损失，出租人应负赔偿责任，但承租人订约时明知有瑕疵的除外。

出租人的权利瑕疵担保，是指出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能依约为使用收益。根据《合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”“第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”在第三人对承租人主张权利致使承租人不能依约定为租赁物的使用收益时，出租人即应负瑕疵担保责任，承租人可以要求减少租金或者解除合同，并可要求出租人赔偿因此所受到的损失。但是承租人在合同订立时明知有权利瑕疵，则其自愿承担了第三人主张的风险，出租人不负瑕疵担保责任。承租人在第三人主张权利时，应当及时通知出租人，以使出租人及时采取救济措施。在承租人及时通知出租人后，出租人未能排除因第三人主张权利而妨碍承租人对租赁物为使用、收益时，承租人即有权要求减少租金或者不支付租金。

同时根据《合同法》第五十三条的规定，因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。因此，在租赁合同中，当事人在租赁合同中以特别约定免除权利瑕疵担保责任的，如出租人故意或者重大过失不告知承租人权利瑕疵，则因该特别约定为无效，出租人仍应承担权利瑕疵担保责任。

4.在合同终止时接受租赁物和返还押金或者担保物

在租赁合同终止、承租人返还租赁物时，出租人应当及时接受租赁物。如果出租人收有押金或者其他担保物，则出租人应当返还押金或者担保物，出租人不及时返还的，其占有为非法占有。应承担相应的民事责任。

5.负担税负及费用的返还

租赁物有税捐等负担时，除当事人另有约定外，出租人应当承担。因为这些负担是由租赁物而发生的，而租赁合同只是使用权与收益全的转让，所有权并不转移。

出租人对于承租人为租赁物支出的费用有偿还的义务。出租人应当偿还的费用包括有益费用和必要费用两部分。

所谓有益费用，是指承租人支出而使租赁物价值增加的费用。而且这种改善或者增设行为已经出租人同意。出租人返还的有益费用的范围仅限于租赁合同终止时租赁物增加的价值额，而不能以承租人支出的数额为准。因为承租人虽支出费用改善租赁物而使租赁物的价值增加，但在承租人使用租赁物期间，该利益并不为出租人享受而为承租人享受，只有在租赁合同终止时现存的价值才能为出租人享受，才属于出租人取得的利益。当然，承租人所增设的物能够拆除的，承租人可以拆除，而不要求出租人偿还有益费用，但承租人拆除时应恢复租赁物的原状。

所谓必要费用，是指为维护租赁物所不可缺少的费用。为维持租赁物为承租人使用收益所支出的必要费用，一般应由承租人承担；为维持租赁物的使用收益状态所支出的必要费用，应由出租人负担，如此项费用已为承租人支出，出租人则有偿还的义务。

（二）承租人的义务

1.支付租金

承租人应当按照约定的期限支付租金。这是承租人的主要义务。承租人无正当理由未支付租金或延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。对支付期限没有约定或者约定不明确，双方应当协商解决，协议不成的，可以按照交易习惯解决，如果以上两种办法还不能解决的，《合同法》第二百二十六条规定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

租金一般以金钱计算，当事人约定以租赁物的孳息或者其他物充当租金的，也是可以的，但不得以承租人的劳务代租金。如果承租人未在规定的时间内交付租金，或者交付一部分租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

2.按照约定的方法使用租赁物

承租人应按照约定的方法使用租赁物。租赁合同成立后，承租人享有租赁权，就是享有对租赁物的使用收益。承租人因出租人交付租赁物而取得现实地对租赁物为使用收益的权利。承租人在行使使用收益权利的同时，负有按照约定的方法为使用收益的义务。如无约定的或约定不明确的，可以由当事人事后达成补充协议来确定；不能达成协议的，按合同的有关条款或交易习惯确定；仍不能确定的，应根据租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，因属于正常损耗，不承担损害赔偿责任。承租人不按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，实为承租人违约，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

3.妥善保管租赁物

租赁合同成立后，承租人在租赁期间占有租赁物，对租赁物仅享有占有和使用及收益的权利，而租赁物的所有权仍属于出租人，所以承租人在占有期间以善良管理人的注意妥善保管租赁物，即承租人应如同保管自己的财物一样地保管租赁物。承租人保管租赁物，合同中约定有保管方法的，应依约定的方法保管；没有约定保管方法的，应依租赁物的性质所要求的方法保管。承租人对租赁物的保管既包括对租赁物的保存，也包括对租赁物的正常维护和维持。承租人违反其妥善保管义务致使租赁物毁损灭失的，应负违约责任，赔偿出租人的损失。(www.xing528.com)

4.不得擅自改善和增设他物

承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善和增设他物。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。《合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”

5.瑕疵通知

在租赁关系存续期间，出现以下情形之一的，承租人应当及时通知出租人：①租赁物有修理、防止危害的必要。所谓维修的必要，是指租赁物出现影响正常使用收益的情况，必须对其进行维修方能满足承租人依约定对租赁物为使用收益，否则就不能对租赁物为正常的使用、收益，不能发挥租赁物应有的效用。如租赁物虽有损毁但并不妨碍承租人依约为使用收益，则租赁物无维修的必要，出租人不负维修义务；②其他依诚实信用原则应该通知的事由。因为在租赁物交付承租人占有后，出租人不占有租赁物，对于租赁物是否有维修的必要，承租人最清楚，而出租人却并不一定知道。承租人怠于通知，致出租人不能及时救济而受到损害的，承租人应负赔偿责任。

6.返还租赁物

租赁合同终止时，承租人应将租赁物返还出租人。逾期不还，即构成违约，须给付违约金或逾期租金，并须负担逾期中的风险。经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，承租人可以请求出租人偿还租赁物增值部分的费用。因此承租人当然不能以租赁物清偿承租人的债务，在承租人破产时租赁物也不能列入破产财产，出租人有取回权。

（三）承租人的转租权

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。转租与债的转移不同。转租期间，承租人与出租人的租赁合同继续有效。转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益。只有经出租人同意的转租，才是合法转租。承租人未经同意而转租的，即非法转租的，出租人可终止合同。

因承租人的同居人和经承租人允许使用租赁物的第三人的原因造成租赁物毁损灭失的，也为因承租人未尽妥善保管义务造成的损害，承租人同样应负赔偿责任。

（四）买卖不破租赁

根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”据此，在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在学理上称之为“买卖不破租赁”。根据“买卖不破租赁”规则，租赁权得对抗不特定第三人，此又被称为租赁权的物权化。

案例分析

[案情]

王某将位于某市解放路5号的店面房一间出租给郑某，租期3年，租金为每月1 800元，双方还在租房合同中约定了违约金条款。房屋出租后，郑某与其弟合住。郑某在该出租房内故意杀害了一名同乡，成了被司法机关立案侦查并逮捕的犯罪嫌疑人。此后王某一直觉得邻居们对自己指指点点，心里十分的不受用。想到租金并不高，而且承租人郑某本人没怎么住过，一直都是郑某的弟弟住着，遂产生了解除合同、收回房子的想法，并与郑某的弟弟之间产生了争执。

[问题]

王某是否可以解除租赁合同。

[法律依据]

《合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第二百三十四条：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”

[法律运用及处理结果]

对于本案而言，下列情形可导致房屋租赁合同的解除：一是承租人郑某因故意杀人被判处死刑并予以执行，则该民事法律关系的一方当事人死亡，该合同也自然解除了。但最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第一百一十九条第一款规定：承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。同时《合同法》第二百三十四条也规定：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋，因此，王某若没有其他合同的理由而欲解除合同收回房子，还得看郑某的弟弟的意思表示。二是若订立房屋租赁合同时，双方约定承租人有遵纪守法的义务，不得有在租赁的房屋内有违法乱纪的现象，否则出租人可解除合同的条款的，王某可据此解除合同。三是根据《合同法》第二百二十四条第二款的规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”如果王某能找到郑某向其弟收取租金的证据，则可以单方面解除合同。

[值得注意的问题]

关于房屋租赁合同的解除，除《合同法》明确规定的，依《合同法》的规定，《合同法》没有规定的，根据《民法通则》及其他有关法律的规定可以解除的，亦可主张解除。

（案例来源：www.bjhetong.com）