租赁合同的概念、特征和种类详解

（一）租赁合同的概念

租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。租赁物须为法律允许流通的动产和不动产。

（二）租赁合同的特征

1.租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同

在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，出租人也只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权。所以租赁合同仅转移标的物的使用、收益权，而不转移标的物的所有权，这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。由于租赁合同转移的仅是对标的物的使用、收益权，因此承租人对租赁物仅有使用并收益的权利，而无对物的处分权。这是租赁合同与借款合同的主要区别。

这里的租赁物只能是有体物，而且须为特定物或者特定化的种类物。对无体物使用权的取得不适用租赁合同。所谓使用，是指不改变物的形体和性质而对物加以利用。租赁合同以承租人取得对物的使用收益权为目的。在当事人无特别约定时，承租人承租权的内容包括使用和收益，无所有权或处分权。

租赁合同的出租人应为租赁物的所有人或者使用权人。但出租人是否为租赁物的所有人或者使用权人，不应影响租赁合同的效力。对于承租人而言，只有承租人自己独立使用租赁物的，才为租赁，并以支付租金为代价。这也是租赁合同以转移标的物的使用收益权为特征的表现。

2.租赁合同是双务、有偿合同

在租赁合同中，交付租金和转移租赁物的使用收益权之间存在着对价关系，租赁合同当事人双方都既负有一定义务，也享有一定权利，双方的权利义务具有对应性、对价性，一方的义务也正是对方的权利，所以租赁合同为双务合同。交付租金是获取租赁物使用收益权的对价，而获取租金是出租人出租财产的目的。租赁合同当事人的任何一方从对方取得利益，都须支付一定的代价，因此租赁合同为有偿合同。

3.租赁合同是诺成合同

租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件，租赁合同自当事人双方意思表示一致时起合同即告成立。自成立时起当事人之间即可发生权利义务。故租赁合同为诺成性合同，而非实践性合同。(www.xing528.com)

4.租赁合同是有期限限制的合同

租赁合同转让的是租赁物的使用和收益权，租赁合同终止时，承租人须返还租赁物。租赁合同双方可以约定租赁期。对租赁期的长短的限制，我国《合同法》第二百一十四条有明确规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”当事人约定的租赁期限超过最长限期的，应缩短为法定的最长期限。这主要考虑到如果当事人之间约定的租赁期过长，这既与转让物的使用收益的目的不符合，也容易就物的返还状态发生争议，甚至使物的价值使用殆尽。

（三）租赁合同的种类

1.动产租赁和不动产租赁

根据租赁物的不同，租赁可以划分为动产租赁和不动产租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。

2.一般租赁和特殊租赁

根据法律对租赁是否具有特殊的规定，可以将租赁划分为一般租赁和特殊租赁。特殊租赁是相对于一般租赁而言的，指法律有特别要求的租赁，例如，房地产管理法律对房地产的租赁、海商法对船舶的租赁以及航空法对航空器的租赁等都有特殊的规定。

3.定期租赁和不定期租赁

根据租赁合同是否确定期限，可以划分为定期租赁和不定期租赁。当事人可以在租赁合同中约定租赁期间，没有约定租赁期间的则为不定期租赁。对于不定期租赁，任何一方当事人都有权依自己的意愿随时解除合同，但在解除合同之前，应预先通知对方。但是，无论是否约定租赁期间，租赁期间都受20年法定期间的限制。