房屋买卖合同及相关法律规定

（一）房屋买卖合同的概念和特征

1.房屋买卖合同的概念

房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权依转给买受人所有，买受人支付价金的买卖合同。

2.房屋买卖合同的特征

房屋买卖合同具有不同于其他买卖合同的以下主要特征：

（1）房屋买卖涉及房屋宅基地使用权的转移。房屋不能离开土地而存在，房屋买卖不仅发生转移房屋所有权的后果，而且发生宅基地使用权的转移。

（2）房屋买卖涉及不动产法律制度的适用。房屋为不动产，房屋买卖不仅适用《合同法》的规定，还须适用有关不动产的法律规定。如城市房屋的买卖须适用《城市房地产管理法》的有关规定。

（3）房屋买卖往往涉及对第三人利益的保护。房屋为非所有人使用时，房屋的买卖涉及对房屋使用人的居住利益的保护。所有人出卖出租的房屋时，承租人享有优先购买权。

（4）房屋买卖合同为要式合同。房屋买卖合同须采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。法律规定须经有关部门批准的，还须办理批准手续。在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果。

（二）房屋买卖合同的种类

房屋买卖合同依不同的标准可分为不同的种类。主要有以下情形：

1.私房买卖与公房买卖

根据出卖的房屋的产权归属不同，房屋买卖可分为私房买卖与公房买卖。私房买卖出卖的标的物为私房，公房买卖出卖的标的物为公房。

在我国私有房屋的买卖原则上不受限制，一般只能出卖给自然人，单位购买私房的须经主管部门批准。私房买卖卖方要有合法产权证件；买卖的房屋不能有产权纠纷，不在国家建设征用土地范围内；住宅不能是住宅合作社等集资合建的房屋，其所有人转让房屋有限制；危房不能买卖；法院或仲裁机构裁决限制交易的私房不能买卖。

我国的公房既包括房产管理部门直接管理的公房，也包括由单位自行管理的公房。公房的买卖须执行国家的房改政策，单位管理的公房原则上只能出卖给本单位的职工。随着房改政策的实行，公房买卖的特殊性将不复存在。

2.全产权买卖与部分产权的买卖

根据房屋买卖中买受人所取得的产权状态，房屋买卖可分为全产权买卖与部分产权的买卖。全产权的房屋买卖，买受人可取得所有权，这是房屋买卖的常态。部分产权的房屋买卖，买受人只能取得部分产权或者有限产权。部分产权的房屋买卖是我国房改中的产物，仅限于单位按照房改政策向住户出卖的房屋，该种买卖仅为房改中的一种过渡措施。

3.现房买卖与待建房买卖

根据出卖的房屋是否已经建成，房屋买卖可分为现房买卖与待建房买卖。

现房买卖是房屋买卖的常态，是指以已建成并取得产权的房屋为标的物的房屋买卖。自然人之间的私房买卖都为现房买卖。

待建房屋买卖，也称预售房屋，是指以尚未建成的房屋为标的物的房屋买卖。待建房买卖的出卖人应于规定的期间内建成房屋并将其所有权转移给买受人，买受人应预先交付一定的价款。由于待建房屋买卖的标的物并不是现有的房屋，因而其不同于现房买卖。待建房屋买卖除须具备一般房屋买卖所需具备的条件外，按照《城市房地产管理法》的规定，还须具备以下条件：①出卖人，即房地产开发商已领取土地使用权证和建设许可证。②房屋建设合同是房地产开发商与待建房屋的承建人之间订立的工程承包合同已经签订。③出卖人已开立专门账户并按规定以建设预算总额25%以上的款项汇入该账户。④出卖人已取得法律规定的房屋预售许可证明。依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

案例分析

[案情]

1997年9月25日，兰某与曾某订立《投资建房协议书》约定，以甲方（第三人曾某）出建设用地，乙方（兰某）出资筹建房屋的方式，甲方同意将该建设用地153平方米交给乙方投资建房，占地面积各76.5平方米；乙方应保质保量为甲方建好占地面积76.5平方米，楼房为三层的房屋交付给甲方使用，乙方所建的另76.5平方米房屋的土地、房产权归乙方所有；乙方在建好房屋后，乙方的土地证、房产证由甲方负责办理，所需费用均由甲方自负。

协议签订后，兰某依约进行建房，并取得西侧76.5平方米的土地使用及地上所建房屋。1998年8月9日，经曾某同意，张某、刘某与兰某订立《购房合同书》约定，兰某将所建房屋西侧二层、三层出售给张某、刘某，房款计104 000元；兰某应在同年10月1日前将房屋交给张某、刘某，张某、刘某在收到产权证后交清余款20 000元。

第三人曾某在合同上签名，并注明“协助办理有关证件”。合同签订后，兰某按约于同年10月1日交付房屋，张某、刘某按约支付部分购房款。1998年12月28日，张某、刘某与兰某、曾某到某市国土资源局办理土地使用权转让，张某、刘某交纳土地转让金14 168元。1999年1月2日，张某、刘某付给兰某购房款104 000元。

1999年3月10日，第三人曾某再次出具证明，内容：“坐落在××路90号住宅一栋共八套，由曾某与兰某共建，其中西边土地产权原属曾某名下，现已划归兰某所有，一切办证费用均由兰某承担，曾某只是协助办理证件过户手续，其余与曾某无关。”

1999年11月19日、2000年2月2日，由于兰某负债后下落不明，张某、刘某先后向法院代兰某履行法院民事判决书确定的债务10 000元。兰某、第三人曾某未按合同约定及承诺办理房屋所有权证和土地使用权证给张某、刘某。

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本案的房屋买卖合同是否有效？这是本案要解决的关键问题，对这个问题的不同理解，将会产生完全不同的法律性结论，处理结果也就会不同。

[法律依据]

《合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第一百五十条：“买卖合同由出卖人承担权利瑕疵担保责任。”

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”

[法律运用及处理结果]

本案所涉及的房屋买卖合同是否有效，存在两种不同意见：

一种意见认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。两原告在被告尚未取得房屋权属证书的情况下，即与其订立了房屋买卖合同，违反了法律的强制性规定，根据《合同法》第五十八条的规定，该房屋买卖合同属无效合同，原、被告应当各自返还该无效合同所取得的财产。

另一种意见认为，本案曾某以自己取得的土地使用权作为投资与兰某出资建房，不违反法律、行政法规的强制性规定。兰某将投资建房取得的房屋出售给张某、刘某，并到土地管理部门办理了土地使用权属变更登记手续，且已交纳土地转让金，因此，张某、刘某与兰某订立的《购房合同书》应属有效。

我们同意第二种意见。

因为本案的买卖合同是否有效是双方当事人争议的焦点，也是解决本案纠纷的首要问题。笔者试从原、被告双方所订立的房屋买卖合同有无效力问题、本案的法律适用问题以及审理本案应注重的实际效果方面进行探讨，现分析如下：

1.关于原、被告双方所订立的房屋买卖合同有无效力问题

两原告与被告签订房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，被告转让依法享有所有权的房屋，是其行使所有权处分权能的合法行为，未违反法律规定，即不属国家禁止流通与限制流通之不动产范围和法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

同时，两原告已办理了土地使用权变更登记手续，只是因被告下落不明而无法办理产权证手续。因此，本案房屋买卖合同的标的物系出卖人享有合法所有权的房屋，且不违反法律、法规的禁止性规定及损害国家、集体和社会公共利益，应确认该房屋买卖合同有效。

2.关于本案的法律适用问题

（1）对《城市房地产管理法》第三十七条第（六）款的正确理解。1995年1月1日起实施的《城市房地产管理法》，对加强对城市房地产的管理，维护城市房地产交易市场秩序，保护合法的房地产经营交易活动，起到积极作用。但由于该法在立法的内容上，没有充分考虑到今后房地产业发生变化后的商品房交易状况，对房地产市场的宏观调控和微观管理，显得很不健全，存在有法律滞后性现象。作为法律、行政法规设置强制性规定的目的，主要针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规立法目的，并将会损害国家利益的合同，才应当被认定无效的合同。

对于属双方当事人真实意思表示所订立合同效力的认定，应以诚实信用为原则，从尽量减小合同无效的范围、鼓励交易的原则出发，不宜简单地以形式推理方法来认定合同无效，如果仅仅依据《城市房地产管理法》第三十七条第（六）款的规定，一律认定合同无效，势必会造成大量合同被不适当地作无效处理，直接影响到交易安全，也会损害民法自身体系的完整性。

本案涉及不动产公示、公信原则的民法制度，事实上，未取得权属证书的房屋买卖，都是标的物有瑕疵的买卖，根据《合同法》第一百五十条的规定，应当由出卖人承担权利瑕疵担保责任。这是一种违约责任，并非无效合同责任，如果简单在认定该房屋买卖合同无效，不能从根本上保护买受人的利益，还会损害民法本身私法自治的基本原则。

（2）最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条对以国有土地使用权投资合作建房问题，作出以下明确规定：“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。”本案中，两原告与被告订立《购房合同书》约定，第三人曾某在合同上签名，并注明“协助办理有关证件”。合同签订后，被告按约交付房屋，两原告按约支付了购房款。此后，原告、被告、第三人到国土资源局缴纳土地转让金，办理土地使用权转让手续。

由此可见，双方已经实际履行了合同，只不过是未依法登记领取权属证书。对于违反管理性规范的合同，没有损害国家利益、集体利益或第三人利益的行为，只产生行政管理上的法律后果，并不影响当事人之间签订的合同效力。因此，应认定该房屋买卖合同有效，责令两原告补办房屋产权证书等手续。

[值得注意的问题]

审理本案应注重取得的实际效果。

从办案的法律效果和社会效果出发，对审理本案房屋买卖合同的实际效果可以从多种角度思考。两原告与被告订立《购房合同书》后，被告按约交付了房屋，原告按约支付了购房款，并缴纳了土地转让金。由于被告下落不明，未按约为两原告办理房产证，两原告提起诉讼。

原一审在审理中，不根据本案两原告实际居住该房屋达6年之久，且被告已下落不明的现状，作出确认房屋买卖合同无效、由被告退还两原告购房款、两原告将所买房屋返还给被告的判决，致使两原告本来想依靠法律责令被告及第三人协助办理房产证，却要面临无家可归、付出购房款未能收回的结局。

这样的判决作出后，往往容易造成他们申诉上访，引发新的不稳定因素，既不利于当事人行使其诉讼权利，又违背了以诚实信用为原则。如果人民法院今后在审理未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同纠纷中，均一律按认定无效合同处理，势必造成给少数人有钻法律空子之机，即这些人在与他人订立房屋买卖合同并收取购房款后，未办理房产证过户手续即下落不明。待过几年见房价上涨后，便马上提起要求解除无效合同的诉讼。在法院判决房屋买卖合同无效后，则出卖人又可重使伎俩与他人订立房屋买卖合同，从中得利，其结果是只能使进行公平交易的原房屋买收人到头来却无家可归。这显然不符合民法自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基本原则，也不利于解决双方当事人间的纠纷。

况且，对未办理房产证的房屋买卖合同的效力问题，我国法学界本来就存有争议，同样有观点认为未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同是有效的。因此，人民法院应以诚实信用为原则，充分体现人性化的现代司法理念，将尽量减小合同无效的范围作为当前审理商品房买卖合同纠纷案应当坚持的基本理念，正确审理此类案件，实现法律效果与社会效果有机统一，以增进人民内部团结，促进社会稳定。

综上所述，第二种意见是正确的。

（案例来源：http：//www.cnfalv.com）