GPFG房地产投资配置分析探究

挪威财政部在2010年准许GPFG将5%的资产投资于房地产，在《GPFG年报（2010）》中称：“未来主要房地产领域的投资会选择预期回报率高、市场完善的一些国家，并选择较为传统的资产类型，如办公、零售业场所。这部分投资会与利益重叠、并对该市场有深入了解的合作伙伴共同进行。”GPFG的房地产投资将持续多年，循序渐进，起初主要投资英国、法国和德国等大型的欧洲房地产市场，在寻找到其他国家合作伙伴前，将在伦敦、纽约和新加坡分支雇佣房地产方面的专家。自此，GPFG开始投资由私人、非上市房地产组成的投资组合，以寻求长期持续回报。按照5%的比例，2013年底可以投资金额达到2500亿挪威克朗。根据NBIM的预测，GPFG2020年的资产规模可增至71265亿挪威克朗，那么，到2020年GPFG对房地产的标准规模可达到3563亿挪威克朗，可使NBIM收购成为全球最大的房地产投资者之一。

截至2013年12月底，GPFG对房地产领域的投资仅占基金价值的1%，与允许最大投资比例5%尚存在缺口，共计518亿挪威克朗投资于10个不同项目，遍布欧美办公、零售和工业部门（NBIM，2014）。

（一）GPFG的房地产投资战略分析

NBIM对GPFG的房地产投资战略的导向概括来说是：“直接投资传统物业投资类型，主要是办公室、零售部门，以及物流设施；没有短期流动性需要和长期投资视野。”（NBIM，2014）导向的前一部分对GPFG房地产投资领域进行了限制，投资筛选的标准对于欧洲市场和亚洲市场而言完全一致，即GPFG房地产投资部主管Karsten Kallevig（2014）所解释的：“投资最有增长潜力的城市以及供应受到限制的城市。同时，投资将远离餐馆和酒店等运营型物业，集中于办公楼和物流仓库。”后面则说明GPFG在投资房地产时可以容忍市场的短期波动和特殊性事件，通过这样的设定，使GPFG的投资更加能够应对多样化的挑战。达到“可以在不依靠第三方的融资追求大规模大批量的交易，并成为流动性有限情况下的决策者”。

目前GPFG已有的投资项目遵循了上述导向，自2010年进入房地产市场后，积极布局欧美成熟市场（详见表5-13）。英国、法国、美国、瑞士、德国依次是GPFG房地产投资目前最为最青睐的五个国家，而其他国家和地区仅占9.5%，且大都分布在欧洲。表5-14则更为详尽地展现了2012年和2013年GPFG房地产项目按市场机制划分的配置比例。由于房地产项目不同于股权或固定收益投资，每个项目均具有特殊的个性化，往往需要数月才能完成从前期调查到真正成交。如GPFG对英国摄政街（Regent Street）25%股权收购的交易始于2010年8月，同年9月到11月该交易才开始封闭拍卖，11月GPFG成为首选竞购方（Preferred Bidder），2011年1月签订合同，2011年4月完成交易，共耗时8个月。

表5-13　NBIM房地产投资组合基于资产净值的国家分布

说明：其他国家主要包括西班牙、波兰、意大利、捷克、荷兰、比利时、匈牙利、瑞典等。
资料来源：NBIM（2014），第6页。

表5-14　GPFG房地产资产配置比例（按照国家和货币的市场价值分布，%）

资料来源：《GPFG年报（2013）》，第96～97页。(www.xing528.com)

表5-15显示的是目前GPFG房地产投资组合的部门分布状况，办公场所、物流、零售位居前三位，总比例达到98.3%。

表5-15　GPFG房地产投资组合基于资产净值的部门分布

资料来源：NBIM（2014），第6页。

表5-16显示了GPFG规模较大的10笔交易，除了在苏黎世的瑞士信贷的Uetlihof Office的收购是通过售后租回交易，相应的资产管理工作十分有限，为选择联合投资外；其他9个项目均选择了位于当地的合作伙伴。与当地的专业机构进行共同投资是NBIM房地产投资战略的重要组成部分，NBIM选择重要的永久投资伙伴的依据是通过投资来实现价值创造，而不是通过费用。

（二）房地产投资新趋势

按GPFG可以在房地产领域投资5%的资金规模计算，目前GPFG大约拥有330亿美元可投资全球房地产，而到2020年，这一规模超过610亿美元。为降低投资失败的风险，以及跟上基金增长带来的可投资金的增多，GPFG的房地产投资部主管Karsten Kallevig（卡斯滕·卡勒维）^[7]认为综合增长潜力和供应限制，一方面投资主要集中在全球10～15个大城市，如华盛顿、旧金山、纽约、波士顿、伦敦、巴黎、慕尼黑和柏林；另一方面也会进行一些特殊的交易，如2012年，基金以10亿美元收购瑞士信贷位于苏黎世的办公楼。为了不错过更多的机会以及扩大投资地区的范围。2015年GPFG开始布局投资亚洲房地产，并将新加坡和日本作为重点关注的对象。Karsten Kallevig称，亚洲城市的筛选标准与欧美城市标准一致：投资最有增长潜力的城市以及供应受到限制的城市；同时，投资将远离餐馆和酒店等运营型物业，集中于办公楼和物流仓库。^[8]

表5-16　GPFG房地产投资项目概况

资料来源：NBIM（2014），第18～23页。