物业服务合同的效力优化方案

（一）前期物业服务合同的效力

1.建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同，背景往往是小区尚未成立业主大会、选举业主委员会，而委托物业服务人管理小区事务，又为业主生活所必需。因此，前期物业服务合同为法律所允许，故对于业主依然具有约束力。这意味着，业主不得以其并非合同当事人为由，拒绝接受该前期物业服务合同的约束。

2.前期物业服务合同毕竟不是由业主与物业服务人订立的，未能充分反映业主的意志，且实践中更是存在建设单位与物业服务人订立长期限的前期物业服务合同，损害业主对于物业服务人的选择权的情形。有鉴于此，《民法典》第940条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

（二）物业服务人的服务承诺、服务细则

物业服务人公开作出的服务承诺及制定的服务细则，构成有效的格式条款。因此，只要相对人与物业服务人订立了物业服务合同，无论相对人订立合同前是否知晓该服务承诺、细则，也无论所订立的物业服务合同是否重申该服务承诺、细则的内容，该公开的服务承诺、细则均自动构成物业服务合同的组成部分。这意味着，物业服务人未践行其公开作出的服务承诺、细则的，须承担违约责任。

（三）物业服务人的转委托(www.xing528.com)

基于物业服务合同的人身信任性，物业服务人应当承担亲自完成主要物业服务工作的义务。因此，物业服务企业与第三人订立委托合同，约定将全部物业服务业务一并委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人的，该转委托的合同无效。由此所导致的结果是，第三人无法依照转委托合同请求业主支付物业服务费，且若第三人违反物业服务合同约定的，物业服务人须向建设单位或者业主承担违约责任。

（四）物业服务费

物业服务费是业主为物业服务人从事物业服务所应支付的对价，故物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主即应依约支付物业服务费，而不得仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝缴费。在此基础上，需要注意如下两个特殊问题：

1.业主将房屋出租的，业主与承租人承担连带的物业服务费支付义务。业主与承租人约定由一方支付物业服务费的，该约定仅具有内部效力，即该约定并不影响业主与承租人物业服务费的连带承担，但可以作为一方交付物业服务费后，向另一方追偿的依据。

2.后期物业服务合同往往由业主委员会与物业服务人订立，但由于业主委员会是业主的代表人，其所订立的合同应由业主承担后果。因此，有业主迟延交付物业服务费的，物业服务人应当请求迟延缴费的业主交付物业服务费，而不得对业主委员会提出该项请求。