建设工程优先权的行使条件与期限分析

（一）建设工程优先权概述

建设工程优先权，是指发包人迟延支付工程款，承包人可将所建工程变价，优先于发包人的普通债权人受偿的权利。建设工程优先权以建设工程与工程款之间的对待给付性为基础，其依法直接取得，故不同于不动产抵押权；其以不动产为客体，且权利的行使不以占有标的物为条件，故不同于留置权。

建设工程优先权可以通过发包人、承包人的约定而放弃或限制，但是，发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益的，该约定无效。

（二）建设工程优先权的成立条件

1.权利人为承包人。原则上，建设工程优先权的主体，为建设工程合同的承包人。在此基础上，装饰装修工程的承包人，有权请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿。但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。

2.债务到期不履行。建设工程优先权的成立，以发包人未按照约定支付工程款，经承包人催告后，发包人在合理期限仍不履行债务为前提。建设工程优先权，不以建设工程合同的有效为前提。在建设工程合同无效的情况下，工程竣工验收合格，而发包人未参照合同支付工程款的，承包人依然可以主张建设工程优先权。(www.xing528.com)

3.权利行使期限。建设工程优先权的行使期限为18个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起计算。上述权利行使期间届满，建设工程优先权消灭。

4.权利行使方式。建设工程优先权的行使，可以采取协商方式，即承包人可以与发包人达成协议，将该工程折价；也可以采取诉讼方式，即申请人民法院将该工程依法拍卖。

（三）建设工程优先权的效力

1.承包人基于建设工程优先权，可以优先受偿的工程款债权，包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用。承包人不得基于建设工程优先权，优先受偿因发包人违约所造成的损失。

2.建筑工程优先权优先于该工程上已经设立的抵押权。