租赁物所有权变动中的承租人保护措施

在租赁关系存续期间，租赁物所有权发生变动的，为维护承租人对租赁物占有、使用的稳定性，法律设定了承租人优先购买权与买卖不破租赁两种特别的保护手段。据此，债权性质的租赁权呈现出了一定程度的物权特性。故租赁物所有权变动中的承租人保护，又被民法学理论界定为“债权的物权化”现象。需要注意的是，租赁物所有权变动中的承租人所受的保护，须以承租人已经合法占有租赁物为前提。

（一）承租人优先购买权

1.承租人的优先购买权概述。承租人优先购买权，是指出租人将租赁物出卖给第三人的，承租人在同等条件下，优先购买的权利。承租人的优先购买权，突破了债权的平等性原则，使作为债权的租赁权具有了物权特征。在我国民法中，只有不动产承租人才享有优先购买权，动产承租人并不享有此项权利。需要注意的是，不动产承租人优先购买权的享有，并不以出租人对外转让租赁物的情形为限。租赁物抵押权人实现抵押权或法院强制执行，导致租赁物出卖的，不动产承租人依然有权主张优先购买。

2.出租人的事先通知义务。房屋租赁中，出租人欲向第三人出卖租赁物的，应当在出卖之前的合理期间，通知承租人，即告知出租人房屋即将被出卖的事实。出租人事先通知的意义，在于为承租人主张优先购买权提供条件。

（1）“合理期间”的界定。原则上，出租人应当在出卖前15日通知承租人。但是，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖前5日通知承租人。

（2）出租人违反义务的法律后果。出租人未在合理期间通知承租人，导致承租人丧失优先购买权的行使机会的，承租人有权请求出租人承担赔偿责任，但无权请求确认出租人与第三人签订的不动产买卖合同无效。

3.优先购买权的限制。出租人出卖不动产租赁物于第三人时，具备如下情况之一的，承租人不得主张优先购买权：

（1）房屋共有人行使优先购买权的，承租人的优先购买权不得主张。根据民法原理，共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权，故在部分按份共有人对外转让共有份额于第三人，且其他按份共有人行使优先购买权的情况下，共有物的承租人不得主张优先购买。

【训练】甲乙将按份共有的房屋出租给丙后，甲欲将其共有份额出卖给李四。现乙主张在同等条件下优先购买甲的共有份额，丙能否对该共有份额主张承租人的优先购买权？

回答：否。

（2）出租人将不动产出卖给近亲属的，承租人的优先购买权不得主张。出租人向其近亲属转让不动产，系出租人家庭内部的财产流转，出租人的近亲属拥有比承租人更为优先的取得该财产的权利，故承租人的优先购买权不得主张。

（3）出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，不得再主张优先购买权。此时，视为承租人对其优先购买权的放弃。

（4）出租人拍卖不动产租赁物，承租人未参加拍卖的，不得再主张优先购买权。出租人通过拍卖方式转让其不动产，不动产承租人的优先购买权须在拍卖程序中得到实现。因此，承租人未参加拍卖，视为对其优先购买权的放弃。

（5）受让人取得租赁物的所有权的，承租人的优先购买权不得主张。承租人的优先购买权可优先于受让人的普通债权，但仍不得对抗取得不动产租赁物的受让人的所有权。因此，在受让人依法取得租赁物所有权的情况下，承租人的优先购买权消灭。

（二）“买卖不破租赁”

1.买卖不破租赁概述。买卖不破租赁，是指租赁物受让人取得租赁物所有权时，承租人有权按照原租赁合同继续租赁，其租赁权不受租赁物所有权变动影响的法律现象。在出租人将租赁物的所有权移转于受让人的情况下，受让人取得租赁物所有权的同时，原租赁合同发生出租人债权债务的概括转移，即受让人取代了出租人，成为出租人与承租人之间租赁合同的新的出租人，因此，原租赁合同在受让人与承租人之间继续有效。在买卖不破租赁规则之下，承租人的租赁权不仅可以向出租人主张，也可以向租赁物的受让人主张，突破了债权的相对性，因而呈现出物权的特征。(www.xing528.com)

在我国民法上，买卖不破租赁之规则，并不以不动产租赁为限，任何承租人均可受到买卖不破租赁规则的保护。因此，对于不动产租赁而言，在租赁物所有权发生变动之场合，承租人首先可行使优先购买权；承租人不行使或不能行使优先购买权的，还可受买卖不破租赁规则之保护。对于动产租赁而言，在租赁物所有权变动之场合，承租人只可寻求买卖不破租赁规则之保护，而不得主张优先购买权。

2.买卖不破租赁的限制。

（1）租赁物上抵押权的限制。

第一，租赁之前，租赁物上已经成立经登记的抵押权的，因抵押权的实现，受让人取得租赁物所有权的，承租人不得主张买卖不破租赁。

第二，租赁之前，租赁物上已经成立未经登记的抵押权的，因抵押权的实现，受让人取得租赁物所有权的，恶意的承租人不得主张买卖不破租赁。

【训练】甲将汽车抵押给乙。现乙实现抵押权，将该汽车出卖给丙。丙取得该汽车所有权后，才发现该汽车由丁承租。现丙请求丁返还汽车，丁则以买卖不破租赁为由拒绝。

1.经查，乙的抵押权成立于租赁之前：

（1）若抵押权已经登记。丁能否对丙主张买卖不破租赁？

回答：可以。登记的抵押权可以对抗第三人。

（2）若抵押权未经登记。丁能否对丙主张买卖不破租赁？

回答：未经登记的动产抵押权不得对抗善意第三人。故若丁占有汽车时不知汽车上存在乙的抵押权的，丁可以对丙主张买卖不破租赁。反之，则不可以主张。

2.经查，乙的抵押权成立于租赁之后，丁能否对丙主张买卖不破租赁？

回答：可以。不存在买卖不破租赁的限制事由。

（2）租赁物查封、扣押的限制。租赁之前，租赁物已被法院依法查封、扣押的，因法院的执行，受让人取得租赁物所有权的，承租人不得主张买卖不破租赁。