租赁合同的效力及相关问题

（一）一房数租

一房数租，是指出租人就同一房屋分别与两个或两个以上承租人订立租赁合同的情形。在一房数租的情况下，每一个租赁合同都不因同一房屋上的其他租赁合同的存在而无效。进而，在每个租赁合同均为有效的情况下，各承租人均请求出租人向自己履行租赁合同的，应按照下列顺序确定履行合同的承租人：

1.已经合法占有租赁房屋的承租人，有权继续租赁房屋。

2.各承租人均未占有租赁房屋的，已经办理租赁登记备案手续的承租人，有权优先于其他承租人，请求出租人履行租赁合同，交付租赁物。

3.各承租人均未占有租赁房屋，也均未办理租赁备案登记手续的，合同成立在先的承租人，有权优先于其他承租人，请求出租人履行租赁合同，交付租赁物。

对于不能取得租赁房屋的承租人而言，其与出租人所订立的租赁合同依然有效，故有权主张解除合同，并请求出租人承担违约责任。

【训练】甲就房屋A先后与乙、丙订立房屋租赁合同；

1.如果甲向乙办理租赁备案登记手续，又将房屋A交付于丙。后果如何？

回答：丙可继续租赁房屋A。乙的租赁权不能实现，有权解除租赁合同，并追究甲的违约责任。

2.如果甲未向乙、丙交付房屋A，也未向乙、丙办理租赁备案登记手续。后果如何？

回答：乙可请求甲交付房屋A。丙的租赁权不能实现，有权解除租赁合同，并追究甲的违约责任。

（二）房屋租赁合同登记备案的效力认定

《城市房地产管理法》第54条规定，房屋租赁，应当办理租赁备案登记手续。在该条规定中，法律对于租赁备案登记手续的强制性要求，性质为管理型强制性规定，当事人是否办理该项登记手续，对租赁合同的效力并无影响。换言之，当事人以房屋租赁合同未依法办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，其主张不能成立。

然而，如果当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同成立条件的，视为双方对租赁合同的要式约定，即租赁合同应当具备“备案登记”之形式要件。由此，租赁合同便具有了约定要式合同的性质。根据要式合同的原理，首先，租赁合同未按照当事人约定办理备案登记手续的，合同的形式要件不具备，合同不成立。其次，在形式要件未具备的情况下，倘若合同的一方履行主要义务且对方接受的，要式合同依然可以成立。

【训练】甲乙订立房屋租赁合同，但并未依法办理租赁备案登记手续。

1.甲乙间的租赁合同效力如何？(www.xing528.com)

回答：有效。未办理租赁备案登记手续，并不影响租赁合同的效力。

2.如果经查，甲乙间的租赁合同约定，办理租赁备案登记后，合同成立。

（1）甲乙间的租赁合同是否成立？

回答：否。

（2）如果经查，甲已经将房屋交付于乙，乙已入住。甲乙间的租赁合同是否成立？

回答：是。

（三）共同居住、经营人对承租人地位的概括承受

承租人在房屋租赁期间死亡、宣告死亡的，租赁合同的效力并不随承租人的死亡而终止。此时，与承租人在租赁房屋中共同居住的人或者共同经营人，概括承受原承租人在租赁合同中的权利和义务，可以按照原租赁合同租赁该房屋。

（四）租赁合同的无效

1.租赁合同的无效事由。租赁合同的无效事由，除《民法典》总则编所规定的一般的无效事由外，还存在如下特别的无效事由：

（1）违法建筑出租。违法建筑出租的，因租赁物具有违法性，故会导致租赁合同无效。这里的“违法建筑”包括两种类型：一是未取得建设工程规划许可证的房屋，包括在一审法庭辩论终结前，出租人未取得建设工程规划许可证的房屋，或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，且未经主管部门批准建设的房屋；二是未经批准的临时建筑，包括在一审法庭辩论终结前，出租人未经批准建设的临时建筑，或者未按照批准内容建设的临时建筑。

（2）租期超过批准使用期限的临时建筑出租。经批准的临时建筑租赁合同，约定租期超过批准的使用期限的部分无效。但是，在一审法庭辩论终结前，经批准延长使用期限的，延长使用期限内的租赁期间依然有效。

（3）租期超过20年的租赁合同。租赁合同受到20年的最长租期的法定限制。法律之所以对租赁合同规定最长租期的限制，目的在于使当事人双方在最长租期内，有机会重新决定是否继续出租或承租，从而体现租赁权的债权性质。据此，租期超过20年的租赁合同，超过20年的部分无效。租赁合同期满后，当事人续租的，续租的租期也不得超过20年，否则，超过20年的部分无效。

（4）租期超过原租期的转租合同。转租，是指承租人为将租赁物出租给第三人，与第三人订立租赁合同。转租关系中的第三人，称为次承租人。在承租人转租的情况下，为使出租人在与承租人租赁合同租期届满时，可以顺利收回租赁物，而避免出租人与次承租人之间发生纠纷，承租人转租的，除出租人与承租人另有约定外，转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分无效。

2.房屋租赁合同无效的法律后果。租赁合同无效的，租期约定无效，出租人有权立即请求承租人返还租赁物。因租金为租赁合同中的债权债务，故租赁合同无效的，出租人不得请求承租人支付租金。但是，承租人应当向出租人支付租赁物的占有使用费，其性质为不当得利的返还。承租人所应支付的占有使用费的数额，可参照租赁合同的约定确定。此外，因过错导致租赁合同无效的一方，应向对方赔偿因合同无效所造成的损失，双方均有过错的，分担损失。