租赁合同的特征与解除方式

（一）租赁合同的概念和特征

租赁合同，是指出租人将租赁物交予承租人占有、使用、收益，承租人支付租金，并于租期届满后，向出租人返还租赁物的合同。在大陆法系民法中，租赁合同性质为使用借贷合同，所谓使用借贷合同，是指以特定的非消耗物为标的物，以移转标的物使用权为目的，以借入方未来向出借方返还该标的物为内容的合同。据此，租赁合同具有如下特征：

1.租赁合同是转移租赁物占有、使用、收益权的合同，故在租赁合同中，承租人并不享有租赁物的所有权，但可对租赁物实施占有，并对其加以使用、收益。

2.租赁合同为诺成合同。租赁合同的成立以及承租人租赁权的享有，以出租人与承租人达成租赁合意为条件，租赁物的交付并非租赁合同的成立条件。但是，租赁权依法所具有的若干物权性的效力，如买卖不破租赁、优先购买权，则以承租人对租赁物的占有为前提。

3.租赁合同为双务合同。基于租赁合同的诺成性，租赁合同一经成立、生效，出租人即承担交付租赁物于承租人的义务，而承租人则承担支付租金，并于租期届满后向出租人返还租赁物的义务。

4.租赁合同为有偿合同。在租赁合同中，承租人对租赁物的占有、使用、收益，系以支付租金为对价。

租赁合同的上述特征，使租赁合同与借用合同得以明确区分。借用合同也属于使用借贷合同，但借用合同的特征与租赁合同截然不同：首先，借用合同为无偿合同，借用人对出借人财产的占有和使用，无需支付对价；其次，借用合同为实践合同，其以出借人向借用人交付借用物为成立条件；最后，借用合同为单务合同，在借用合同中，借用人承担于借期届满后返还借用物的义务，出借人则不承担义务。

（二）不定期租赁

不定期租赁，是指不存在租期的租赁合同。不定期租赁的形成原因有两种：一是当事人双方在租赁合同中没有约定租期，且通过合同的解释依然不能确定租期；二是根据法律规定，将特定的租赁合同直接界定为不定期租赁，其情形有二：(www.xing528.com)

1.当事人约定租期6个月以上的租赁合同，未采取书面形式的，又无法确定租期的，整个合同为不定期租赁；

2.租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

在不定期租赁中，出租人与承租人均有权随时解除租赁合同，但是应当在合理期限之前，通知对方当事人。

（三）承租人的优先承租权

承租人的优先承租权，是指租赁期间届满时，承租人享有以同等条件优先承租的权利。《民法典》规定承租人的优先承租权，旨在维护原承租人对租赁物占有、使用、收益的连续性和稳定性。需要注意的是，享有优先承租权的承租人，仅以房屋承租人为限。

（四）承租人对租赁物滥用、滥建的法律后果

在租赁合同中，承租人应当按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物。否则，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。与此同时，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人有权解除合同并请求赔偿损失。