抵押物的效力及处分方式

（一）土地使用权抵押

根据《民法典》第399条之规定，国家土地所有权、集体土地所有权的稳定性，事关我国社会主义公有制的稳定性，故不得作为抵押权的客体。因此，在我国社会生活中，所谓的土地抵押，通常是指采用出让方式取得的国有建设用地使用权的抵押。在此基础上，当事人以划拨取得的国有建设用地使用权抵押的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第50条的规定，抵押人以划拨建设用地使用权抵押的，不影响土地使用权及地上建筑物抵押合同的效力。进而，当事人办理了抵押登记手续的，抵押权设立。但是，在实行抵押权时，拍卖、变卖所得的价款，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金，即将划拨建设用地使用权变更为出让建设用地使用权。

（二）房地一体抵押原则

房地一体抵押原则，是指土地上存在房屋的，土地抵押的，房屋随之抵押，且土地抵押登记的时间，就是房屋抵押登记的时间；反之，房屋抵押的，其所占用的土地也随之抵押，且房屋抵押登记的时间，就是土地抵押登记的时间。房地一体抵押原则的特殊问题，在于抵押土地上的新增房屋、抵押房屋上的续建部分，是否仍为抵押物。根据《民法典》第417条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第51条之规定，上述特殊问题的确定规则是：

1.抵押土地上的新增房屋。因抵押土地上的新建房屋，产生于土地抵押之后，故该新建房屋并非抵押物。土地抵押权人因实行抵押权而变卖土地时，地上的新建房屋应随之变卖。但是，由于新建房屋并非抵押物，故抵押权人无权就新建房屋的变价优先受偿。

【训练】甲公司在拥有使用权的A地上建有B房。现甲公司将A地使用权抵押给银行，用以担保乙公司从银行的贷款，并办理了A地的抵押权登记手续。

1.银行的抵押权客体是否包括B房？

回答：是。A地抵押，地上的B房随之抵押，且视为B房与A地同时办理了抵押权登记手续。

2.甲公司将A地抵押后，又在A地上修建C房。现乙公司到期未向银行偿还贷款本息，银行欲变卖A地。

（1）B房、C房是否一并变卖？

回答：是。

（2）银行可否就A地、B房、C房的价金，优先于甲公司的其他债权人受偿？

回答：银行可就A地、B房的价金优先受偿，但无权就C房的价金优先受偿，因为C房并非抵押物。

2.抵押房屋上的续建部分。以正在建造的建筑物抵押的，抵押权的效力仅及于已办理抵押登记的部分，而不及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物。

（三）抵押物的从物与添附物(www.xing528.com)

1.抵押物的从物。抵押物的从物，是否为抵押物，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第40条之规定，需视该从物的产生在抵押权设立之前还是之后。从物产生于抵押权依法设立前，抵押权的效力及于从物；从物产生于抵押权依法设立后，抵押权的效力不及于从物。但是，在实行抵押权时，从物可一并处分。抵押权人对从物的变价不享有优先受偿权。

2.抵押物的添附物。抵押权依法设立后，抵押财产被添附，即发生附合、混合、加工的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第41条之规定，抵押权客体的认定规则是：

（1）添附物归第三人所有的，抵押权人有权主张抵押权效力及于补偿金。

（2）抵押人对添附物享有所有权的，抵押权的效力及于添附物中原抵押物的价值部分，而不及于增加的价值部分。

（3）抵押人与第三人因添附成为添附物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。

（四）有争议物、查封扣押物的抵押

根据《民法典》第399条的规定，权属有争议的物、被查封扣押的物，不得抵押。然而，抵押人将上述财产抵押的，其法律后果如何，《民法典》并未规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第37条之规定，有争议物、查封扣押物的抵押后果是：

1.有争议物抵押的，抵押合同有效。抵押人构成无权处分的，债权人符合善意取得要件的，可以善意取得抵押权。

【训练】房屋A登记在甲的名下，乙认为自己才是房屋A的所有权人。甲将房屋A抵押给银行。

1.如果乙办理了异议登记手续，且后来查明乙的异议成立。银行能否取得房屋A的抵押权？

回答：不能。乙的异议成立，意味着甲向银行的抵押构成无权处分。因异议登记的存在，银行不能善意取得所有权。但是，甲与银行之间的抵押合同仍然有效，即具有债权效力，银行可据此追究甲的违约责任。

2.如果乙未办理异议登记手续，银行能否取得房屋A的抵押权？

回答：可以。如果乙的异议不成立，银行可继受取得房屋A上的抵押权；如果乙的异议成立，因不存在异议登记，银行可善意取得房屋A上的抵押权。

2.查封、扣押财产抵押的，抵押合同有效。但抵押权人只能就查封、扣押权受偿后，就剩余的担保物价值受偿。