居住权及管理责任

（一）居住权人的权利

居住权一经设立，居住权人必然享有权利，一般而言，主要权利如下：

1.住宅的居住使用权。住宅的居住使用是居住权人的首要权利，并依此可以排除住宅所有人或其他第三人的干涉。居住权人不仅可以与其家属共同居住使用住宅，也可以让其雇佣的保姆等其生活所需的服务、护理人员共同居住。为了便于行使权利，居住权人对住宅的各种附属设施亦有使用权，可以行使附属于住宅所有权的各种其他权利，如建筑物区分所有权的份额权、成员权、相邻权、地役权等。

2.住宅的收益权。居住权人原则上不享有对住宅的收益权，但对于住宅附属的树木的果实等自然孳息，居住权人有收取的权利，并取得已收取的孳息的所有权。如果设定居住权之时，双方约定排除了居住权人对树木果实等自然孳息的收取权，则居住权人不享有这些权利。

3.住宅的优先购买权。如果住宅所有人将其住宅转让给第三人，因住宅所有权的变动直接关系到居住权人的居住利益，且第三人受让住宅所有权后，居住权仍为住宅所有权的权利负担，因此，同等条件下，应当赋予居住权人该住宅的优先购买权，但不得对抗住宅共有人的优先购买权。

（二）居住权人的义务(www.xing528.com)

居住权人除了享有以上权利外，还应当履行义务，一般而言，主要义务如下：

1.不得转让和继承居住权。居住权属于人役权，专为特定人居住利益而设，具有人身专属性，故只能由居住权人自己本人居住使用，居住权不能转让，亦不能成为居住权人的遗产而由其继承人继承。正因如此，我国《民法典》第369条规定了“居住权不得转让、继承”，如果居住权人将其转让，无疑就证明了居住权人已无居住需求，此与居住权的设立目的相悖，住宅所有人可以径直撤销居住权。

2.不得出租居住住宅。居住权人转让居住权与出租居住住宅目的具有相同性，均为获取经济利益。既然不允许居住权人转让居住权，也就不允许其将住宅出租，换言之，在居住权存续期间，居住权人对居住住宅负有不得出租义务，如果双方当事人另有约定，则依照其约定。

3.不得对住宅进行改建、改装和作重大的结构性改变。设立居住权后，居住权人仅对住宅享有居住使用权，住宅所有权仍然归住宅所有人，故居住权人不得对住宅进行改建、改装和作重大的结构性改变，但为了便于居住使用，居住权人可以对住宅进行必要、合理的修缮、改良。

4.对居住住宅的合理保管义务。在居住期内，居住权人应当合理保管住宅，尽到善良管理人的注意义务，不得从事任何损害住宅的行为。如果住宅存在毁损的隐患，应当及时通知所有权人进行修缮或者采取必要的措施。