居住权及其限制：概述与衍生权益

居住权，是指特定人因居住需要而占有、使用他人住宅且排除任何人干涉的权利。居住权源自于罗马法。在罗马时期，为了特定土地或特定人的便利和收益之考虑，所有人可以允许他人使用自己之物，该权利被称为役权，包括地役权和人役权，地役权是以为特定土地提供便利为目的，人役权是以为特定人提供便利为目的。就人役权而言，其是为特定人的利益而利用他人所有之物的权利，通常包括用益权、使用权和居住权。在这三种权利中，只有居住权是以住宅为唯一的权利标的，设立目的是解决某些特殊家庭成员的居住需要，并且只能终身使用，不能赠予或转让他人。

受罗马法影响，法国、德国、意大利、瑞士等国民法典均规定了居住权制度。但因东方社会并没有设立居住权的习惯，设立此权利往往会妨碍交易，加之东方社会又注重家庭养老，一般由子女承担养老义务，所以，日本、韩国、我国民国时期等民法典中就没有规定居住权。自21世纪初，为了解决部分亲属以及特殊群体人员的住房需求，我国一直有学者主张立法应规定居住权。在制定《物权法》过程中，草案中曾规定了居住权，因争议较大，最终并没有正式规定。在民法典的编纂过程中，结合现实需求，遂又专章规定了居住权，至此，我国《民法典》正式规定了居住权制度。

居住权作为用益物权，与其他用益物权相比，其自身特有的特征比较明显，主要表现为以下几点：

1.居住权具有人身属性。一般而言，居住权的设立目的在于解决特定人的居住困难，只有特定人存在居住需求，才有必要设立居住权。居住权一般具有无偿性，往往是住宅所有人恩惠于居住权人的行为，居住权人无需支付对价，如果需要支付对价，则与租赁权无异，反而又与其设立目的相悖。因此，在居住权存续期间内，居住权不能转让，也不能将住宅出租，在居住权人死亡后，居住权也不能成为遗产。换言之，居住权只能由特定主体享有，不能与该权利主体相分离，具有人身专属性，是役权中的人役权。(www.xing528.com)

2.居住权是对住宅进行居住使用的权利。居住权的设立目的在于解决居住困难，居住权人对住宅是以居住使用为目的，也即在他人住宅所有权上设定了使用权。就使用方式而言，不论居住权人采纳何种使用方式，只要基于居住目的，均不应禁止，使用方式也延展到了住宅用地使用权及其设立的地役权等。同时，为了便于使用住宅，居住权人可以对住宅进行必要的装修、改良，但不得改变住宅的结构和用途。此外，住宅的收益权应由住宅所有权人享有，居住权人并不享有，但当事人另有约定的除外。

3.居住权的主体具有特定性。居住权的主体包括设立人和居住权人，设立人应为住宅所有权人，非所有权人无法设立居住权，如果住宅是共有的，应当由共有人共同设立居住权，设立人也并不限于自然人，法人、非法人组织等亦可以成为设立人。因设立居住权的目的是满足生活居住的需要，只有自然人才可以具有此种需求，因此居住权人只限于自然人，现实中主要表现为家庭成员之间，但在住宅中居住的人并不限于居住权人，除非当事人另有约定，也应当包括居住权人的亲属以及其他相关人员（如保姆、受扶养人等）。

4.居住权的客体具有限定性，仅为住宅。居住权的设立目的在于解决居住需求，客体应当限于可用于居住的建筑物，但并非所有的建筑物都可以设立居住权，只有用于居住的建筑物才能设立居住权，我国《民法典》遂将该种建筑物限定为“住宅”，故居住权的客体具有限定性。关于住宅的范围，可以是建造于国有土地上的城镇住宅，也可以是建造于宅基地上的农村住宅；可以是建筑物区分所有权中的单个住宅，也可以是整个住宅，更可以是住宅的某一部分（如住宅中的部分房间）。