宅基地使用权的取得方法及优化建议

宅基地使用权的取得，是指宅基地使用权人通过法律规定的途径取得在农民集体所有的土地上建造住宅及其附属设施并享有其所有权的过程。依照我国目前的法律规定和实践中的做法，我国宅基地使用权的取得主要有行政审批取得和附随取得两种方式。

（一）宅基地使用权的行政审批取得

宅基地使用权的行政审批取得，是指农民集体成员依照法律规定向宅基地审批部门申请取得宅基地，该部门经过审查核实，准许其取得一定的宅基地使用权，并发给其相关证书的法律程序。依据《土地管理法》相关规定，宅基地使用权行政审批要遵循以下基本原则：

1.“一户一宅”原则。该原则的主要内容是指每一农村住户只能无偿分配取得一处宅基地，不能“一户多宅”。究其原因，一方面，农民集体所有的宅基地要确保所有集体成员的居住利益，以户为单位进行分配就比较公平；另一方面，我国人多地少，但许多农村仍存在滥占耕地的现象，为了有效解决农村居民的住宅问题以及节约用地，立法遂采纳了此原则。需要说明的是，该处的“一户一宅”原则仅局限于宅基地的创设取得。实践中，一户创设取得一处宅基地后又通过其他方式（如购买农村房屋）取得宅基地的现象较为普遍，因此，法律规定的“农村村民一户只能拥有一处宅基地”应该理解为“农村村民一户只能申请一处宅基地”。

2.节约用地原则。受我国人多地少的国情影响，法律规定了宅基地行政审批取得时要节约用地，尽可能地节约每一处宅基地，此举也是防止将耕地占为宅基地的一项有力举措。该原则主要体现在三方面：

（1）宅基地面积上不能超过省、自治区、直辖市规定的标准，而且应当符合乡（镇）土地利用的总体规划、村庄规划。(www.xing528.com)

（2）不得占用永久基本农田。

（3）尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

关于宅基地使用权行政审批取得的程序，主要有村民的申请、土地所有权人的同意和行政机关的审批这三道程序，因其多为行政法上的内容，此处不再赘述。需要明确的是，被作为宅基地而申请的土地用途不同，其最终批准的行政机关的级别也不同。具体说来，申请使用非农用地的，由乡（镇）人民政府审核批准；而若是将农用地转为建设用地的，则程序更为严格。

（二）宅基地使用权的附随取得

宅基地使用权的附随取得主要是继受取得宅基地使用权。虽然我国现行立法中严格禁止宅基地的抵押、出租和转让，但法律并未禁止农村房屋的转让，而农村房屋要实现转让，不可能只转让房屋而不转让其占用的宅基地使用权。因此，宅基地使用权的附随取得就是指宅基地使用权人将房屋转让时，根据“地随房走”的原则，受让人在取得房屋所有权的同时一并取得房屋占用范围内的宅基地使用权。同理，房屋所有权人死亡时，继承人或受遗赠人亦可通过继承或受遗赠取得房屋所有权而一并取得宅基地使用权。由此可见，宅基地使用权可以流转，但不能单独进行，须与附随其上的房屋或建筑物一并进行。此为我国立法的特别之处，目的在于防范通过仅将宅基地使用权自由流转而出现的宅基地使用权人与房屋所有权人不一致的情形。根据《土地管理法》第62条之规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。