国有建设用地使用权的消亡及其优化方案

（一）建设用地使用权消灭的原因

一定法律事实的出现导致权利的消灭。概括起来，引起建设用地使用权消灭的原因主要有期限届满未续期、提前收回、土地灭失和权利人抛弃等原因。

1.期限届满未续期。《民法典》第359条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。据此规定，住宅建设用地使用权期间届满的，是自动续期，从而住宅建设用地使用权不消灭。非住宅建设用地则与住宅建设用地不同，其期间届满后如不以法律规定办理续期手续，即发生消灭。另外，以划拨方式取得的建设用地使用权是未定期限的，也不存在期限的问题。所以，建设用地使用权期满未续期，实际上只是出让建设用地使用权消灭的原因。

2.提前收回。《民法典》第358条规定：“建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据本法第243条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”依此规定，建设用地使用权可以因公共利益的需要被提前收回而消灭。

3.土地灭失。因地震、火山爆发等自然灾害致正在使用的土地消灭或不能再作为土地使用的，建设用地使用权灭失。

4.权利人抛弃。建设用地使用权属于一种财产权，权利人有权抛弃建设用地使用权。在建设用地使用权人抛弃建设用地使用权而不取回地上建筑物时，该地上建筑物亦应视为抛弃。其原因在于，如果允许抛弃建设用地使用权而保留地上建筑物的所有权，则等于有条件抛弃，有害于土地所有权人的利益。当然，建设用地使用权的抛弃不得损害社会公共利益和他人合法权益。(www.xing528.com)

（二）建设用地使用权消灭的后果

1.返还土地、办理注销登记。在建设用地使用权消灭后，应将土地返还给所有权人。同时，建设用地使用权消灭后，应当及时办理注销登记。

2.使用期限届满后地上建筑物的处理。从比较法上看，建设用地使用权消灭后，地上建筑物的处理方式主要有两种：一是由土地所有权人取得地上建筑物的所有权，并给予建设用地使用权人一定的补偿，由此产生建设用地使用权人的补偿请求权。二是建设用地使用权人有权取回地上建筑物，由此产生建设用地使用权人的取回权；土地所有人也有权以市场价购买，由此产生土地所有权人的购买权。当然，在取回权与购买权发生冲突时，土地所有人的购买权优先。根据《民法典》第359条的规定，非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

3.有益费用偿还请求权。建设用地使用权人可以请求土地所有人偿还其增加土地的价值而支出的有益费用。有益费用主要指建设用地使用权人在土地上安装排水设备、改良工事而使土地的客观价值得以实际增加所支出的费用。