不动产的善意取得在中国民法典中的适用

（一）善意取得概述

善意取得，是指从无权处分人处受让动产或不动产的善意第三人，在善意、支付相应对价且取得该动产的占有或不动产的登记后，即依法取得该动产或者不动产的所有权。善意取得是一种所有权的原始取得方式，是为了实现交易安全和效率的强制性制度安排。在我国，善意取得既适用于动产，又适用于不动产。对于其他物权，在符合法定善意取得的构成要件时也可以适用善意取得。

【训练】善意取得是所有权的原始取得还是继受取得？

回答：善意取得以无权处分为前提，这意味着善意取得的发生，系依法律的强制性规定，而不可能依据前手的意愿，故属于原始取得。

善意取得的理论基础在于如下方面：

1.善意取得保护的是善意第三人的利益，进而能够维护交易的安全和效率。在构成善意取得的情形下，法律强制性地限制，甚至剥夺物的原所有人的权利，而对善意第三人予以保护，这是一种利益衡量之后的制度安排。民法中的善意第三人并非指某个具体实在的人，而是整个交易秩序的代称。保护善意第三人就是保护交易的安全和效率，而在某些特定的情形下，交易的安全和效率比特定所有权人的利益更需要得到法律的保护。对善意第三人来说，如果要求他对每一个受让的标的物都去调查其权属和出让人是否有处分权，是一种难以承受的负担，违背交易的效率要求；如果允许原所有人向善意第三人行使返还原物请求权，在善意第三人已经将该物继续合法流转的情形下，就意味着善意第三人之后的交易链条都要断裂。而按照善意取得制度，只要第三人不知道出让人事实上缺乏处分权，并且支付了该标的物相应的对价，就可以在取得该标的物的占有或登记时依法取得该物的所有权。善意第三人既无须花费时间和精力调查出让人有无处分权，也不必顾虑他若将该物继续转让会不会被物的真正权利人所追索。所以，善意取得是维护交易安全和效率的法律制度。

2.善意取得能够实现动产占有的公信力，弥补不动产登记错误所造成的对善意受让人保护的不周。对于动产而言，由于其性质方面的可移动性，占有者很可能并非所有者。但是，占有依然是动产所有权的最为可行的公示方法，法律在确认这种公示方法的同时还赋予了占有以公信力：占有者被推定为享有权利的人，即使真实的权利与公示的权利状态不符合，善意信赖这种公示的第三人的利益也应当得到保护。因此，民法中的善意取得是一项实现动产占有公信力的具体制度。

在我国民法典中，不动产也可以适用善意取得。这是因为登记错误时有发生，例如共有不动产的部分共有人擅自出卖共有不动产的，受让人若是善意即可取得所有权；再如不动产登记有瑕疵时，受让人信赖此登记发生的不动产所有权转移。^[8]这两种情况中登记的权利人未必是全部的权利人或真实的权利人。在登记错误时，善意受让人因信赖该登记才购买不动产时，只能按照善意取得保护其利益，使善意受让人依法原始取得该不动产的所有权；如果还要依据登记的公信力保护其合法利益就会产生法理的矛盾，因为错误的登记本来就不能发生公信力。所以，对我国而言，将善意取得扩展适用于不动产是符合实际需求的，能在最大程度上保护善意受让人的利益。

3.善意取得制度也公平保护了物的原所有人的利益。依据善意取得制度，物的原所有人被剥夺了返还原物请求权并绝对地丧失了自己对该物的所有权，但是，作为民法制度的善意取得，也同时按照公平的原则赋予了原所有人向无权处分人请求赔偿的权利。例如我国《民法典》第311条规定，在构成善意取得时，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。这种请求权的行使后果足以弥补物的原所有人的利益。所以，原所有人所丧失的是对该动产或者不动产的所有权，其利益则可以通过损失赔偿请求权得到补偿。

此外，我们还应当注意到，传统民法中的善意取得制度之所以剥夺动产的原所有人的所有权，而使善意第三人获得该动产的所有权，还隐含着这样一个公平的价值判断：一般情况下，所有人应当自己占有其动产；如果基于自己的意愿让该动产脱离自己的占有，由此所引起的该动产被无权处分的风险应当自己承担。如果动产并非基于所有人的意思而脱离其占有，典型的如盗赃物，则不适用善意取得。因此，相较于对善意第三人保护的需要，剥夺物的原所有人的所有权也是一种不失公平的做法。

【训练】赵甲、赵乙是亲兄弟。他们的父亲去世时留给他们两套房屋即房A和房B，指明赵甲继承房A，赵乙继承房B。但是在房屋登记机关登记时，将房A登记在了赵乙名下，房B登记在了赵甲名下。兄弟俩当时也比较匆忙，没有发现这个错误，各自拿了房产证回家。回家后，赵甲才看出来登记给自己的是房B而非房A，于是打电话给赵乙；赵乙说等闲时再去办更改手续。但是，由于房A地段比较好，很快有人找赵乙要求买房，赵乙经考虑，决定将房卖给出价最高且能一次性付清房款的孙某，并很快与孙某办完了房屋过户登记手续，孙某也支付了350万元的房款。赵甲得知此事，非常不满，认为房子是自己的，根本无意出卖，遂要求孙某返还房屋。孙某不肯，称自己与赵乙的买卖完全合法。赵甲便将孙某和赵乙诉至法院，并出具了父亲当年留下的遗嘱，请求返还房A。请问本案赵甲的诉讼请求应被支持吗？

回答：这个例子涉及不动产的善意取得问题。在不动产登记错误的情况下，借助善意取得其实可以对不动产登记的公示公信力加以弥补。本案孙某完全可以凭借登记信赖该房属于赵乙所有，也可以信赖赵乙的出卖行为属于有权处分，因此符合善意取得的构成要件。孙某在办理完毕与赵乙的过户登记手续时就依法取得了房A的所有权，所以赵甲不享有向孙某的返还原物请求权，他只能向赵乙请求赔偿。同时，依据我国《民法典》第222条的规定，如果登记有错误，还有权向登记机关请求赔偿。

（二）善意取得的构成要件

依据我国《民法典》第311条的规定，善意取得的构成必须同时具备以下三个要件：

1.受让人为善意，即相信出让人为有权处分人。

（1）善意的含义。在善意取得中，要求受让人必须是善意。受让人的善意，是指受让人对于出让人为无权处分人的事实并不知情，且相信处分人为有权处分。反之，如果受让人明知或者按照常理应知出让人为无权处分人，或者虽然不知处分人为无权处分，但却没有理由相信处分人为有权处分的，则构成恶意，恶意者不能取得标的物的所有权，否则就违反了民法诚信原则，也悖离了善意取得制度保护交易安全和效率的基本功能。

（2）善意的判断。善意是构成善意取得的核心要素，善意取得所保护的也是受让人对于占有或登记的合理信赖。对受让人是否为善意的判断关系到善意取得能否构成，因此是实践中一个非常重要的问题。一般说来，对于受让人是否为善意，我们可以从以下三个方面进行判断：

第一，善意的推定和恶意的举证责任。最高院《关于适用〈民法典〉物权编的解释（一）》第14条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”出于对交易安全和效率的考虑，在对受让人是否为善意进行判断时，应当首先推定其为善意。如果物的原所有人主张受让人为恶意，则应当负责提出证据；如果他不能举证证明受让人为恶意，则受让人即为善意进而构成善意取得。之所以将恶意的举证责任交由物的原所有人承担，是因为如果让第三人承担举证自己为善意的责任，则无异于将第三人置于举证不能即失去权利的危险境地，从而违背善意取得制度的基本功能。

第二，恶意的判断标准。善意或恶意在实质上都属于主观的心理状态，但在法律上必须以一定的客观外在表现来加以判断。

对于不动产的受让人而言，最高院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第15条规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：①登记簿上存在有效的异议登记；②预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；③登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；④受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；⑤受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”从该司法解释的规定来看，不动产受让人是否为善意应当考虑该受让人是否在买受前就知道登记的所有人并非真正的权利人或并非处分权人。如果他知道这种登记的错误则为恶意，反之则为善意。

对于动产来说，最高院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第16条规定：“受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。”因此确定动产的受让人是否为善意应当综合生活经验和法律规定，通过对受让人支付的价格是否合理、交易的场所是否合法以及交易方式是否合乎常规等进行分析，进而确定该受让人是否为恶意。

第三，受让人善意的判断时间。依据我国《民法典》第154条和第311条的规定，判断受让人是否属于善意的时间，应当是“受让人受让该不动产或者动产时”。最高院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第17条规定：“民法典第311条第1款第1项所称的‘受让人受让该不动产或者动产时’，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。当事人以民法典第226条规定的方式交付动产的，转让动产民事法律行为生效时为动产交付之时；当事人以民法典第227条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。”

2.受让人系通过有效合同取得动产或不动产。最高院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第20条规定：“具有下列情形之一，受让人主张依据民法典第311条规定取得所有权的，不予支持：①转让合同被认定无效；②转让合同被撤销。”可见，如果受让人与无权处分人所签订的合同被认定为无效或被撤销，则不能构成善意取得。

3.受让人支付了合理的价款。善意取得的第二个构成要件是受让人就标的物的取得支付了合理的价款。最高院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第18条规定：“民法典第311条第1款第2项所称‘合理的价格’，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。”之所以如此规定是因为以下三个原因：

（1）从利益衡量的角度看，如果受让人没有支付标的物的价款或所支付的价款与标的物的价值明显不相称，不赋予其该标的物的所有权并没有使其受到利益的损害。若比较该物所有权人的利益，则法律更应当保护所有权人的利益。

（2）从商品交易的一般规律看，商品交易以等价有偿为原则，无偿取得某物本身就不符合这一规律，而善意取得所要保护和引导的是正常的交易秩序。

（3）从受让人的主观状况考虑，很难说明无偿取得某物时，他是善意或对无权处分的事实不知情。因此，构成善意取得就必须要求受让人支付合理的价款。至于价款是否“合理”，则应当以市场价作为参照，如果与标的物的市场价背离过多，则不应当认定为“合理”。此外，受让人还必须完成价款的实际交付。这是为了避免无权处分人与受让人之间达成形式上有偿、实质上无偿的买卖协议，正确发挥善意取得制度的功能。

【训练】张某与李某是关系比较好的邻居。张某拟出国进修，于是将自己的一把名贵古董小提琴托付给李某保管。李某本人就是一位颇有名气的乐器收藏爱好者。李某将这把小提琴挂在房间里经常欣赏。一日，陈某到李某家拜访，看到了这把小提琴，非常喜欢；于是向李某询问是否出卖以及价格。李某称可以出卖，要价30万元。陈某第二天便拿来现金30万元，取走了小提琴。李某随即将此事通过电子邮件告诉了张某，张某当即回信表示再多的钱他也不愿意卖掉小提琴，李某再未答复。一年后，张某回国，继续找陈某索要小提琴，陈某依然拒绝。张某于是将陈某和李某诉至法院，要求返还该小提琴。请问本案中，陈某是否有义务返还该小提琴呢？(www.xing528.com)

回答：小提琴本来是张某的所有物，交给李某保管而不是委托他出卖，故李某的出卖行为属于无权处分；但是，陈某在李某家中看到了这把琴挂在房中，陈某完全有理由相信该琴属于李某，经询问他也得到了该琴可以出卖的答复及价格。本案就是一个动产善意取得的典型例子。陈某因属于善意取得而依法取得该小提琴的所有权，张某无权请求陈某返还该琴，只能请求无权处分人李某赔偿损失。

4.转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。登记和交付是法定的物权变动方式。善意取得的构成还必须完成法定的公示方法，即对应当登记的不动产或者动产，已经由出让人和受让人（即善意第三人）办理过户登记；对不需要登记的动产则已经交付给受让人占有。法定公示方式的完成，说明受让人自登记或交付之时就依法取得了该物的所有权，并将此种权利的移转通过登记或交付的公示方法让社会知晓。在这之后，该受让人若再将该物进行处分便是有权处分，新的受让人再受让该物则属于继受取得。这样，不仅交付和登记的公示作用得以发挥，也能确保整个交易链条的连贯性，提高交易的效率。

（1）转让的财产应当登记的已经登记。目前这类财产主要指房屋，依据我国《民法典》第214条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才能发生效力。所以，我国对不动产物权的变动采取的是登记要件主义。在符合不动产善意取得的其他条件的同时，房屋的受让人还必须与出让人办理过户登记手续，在办理完毕过户登记手续时，该房屋才由受让人善意取得。

（2）不需要登记的已经交付给受让人。这是针对一般的动产而言。一般的动产以交付作为所有权变动的公示方法。交付一方面发生所有权移转的后果，使第三人知晓该动产所有权已经发生变化；另一方面则通过交付使受让人实际占有该动产，从而形成了对该动产享有所有权的权利外观。如前所述，作为动产善意取得构成要件的交付，主要指现实交付和观念交付中的简易交付。因为只有这两种交付方式才能具备权利变动的外观，其他交付方式因不具备权利变动的外观而没有适用善意取得的可能。

（三）占有脱离物的善意取得

民法一直区分占有委托物和占有脱离物。占有委托物指基于所有权人自己的意思而移转给他人占有，如所有人由于租赁、保管等合同而将动产交由他人占有。占有脱离物则指非基于所有权人的意思而脱离其占有，包括因盗窃、抢夺、遗失等原因而丧失对动产的占有。善意取得是法律为了维护交易的安全和效率而做出的强制性的所有权配置。就动产的善意取得而言，强制性剥夺原所有权人所有权的原因，除了对交易安全和效率的优位价值判断外，一个很重要的因素就是该动产是基于原所有权人自己的意思而脱离其占有。因此，可以善意取得的动产，一般是就占有委托物而言的。相应的，占有脱离物的善意取得，则存在特殊的制度安排。

1.遗失物善意取得的条件。在遗失物被处分给受让人的情况下，受让人要善意取得遗失物，根据《民法典》第312条的规定，需同时具备如下特殊要件：

（1）受让人需符合前述《民法典》第311条所规定的善意取得的要件。反之，倘若受让人不符合善意取得的法定要件，则其必然不能善意取得。

（2）失主未直接对无权处分人主张损害赔偿请求权，或未在法定期间对受让人主张返还原物请求权。首先，在遗失物已经转让给第三人的情形下，遗失物所有权人或其他权利人享有选择权：一是向无处分权人请求损害赔偿；二是向受让人行使返还原物请求权。以上这两种权利不能同时行使，所有权人或其他权利人只能选择其一行使。这意味着，倘若失主对无权处分人主张损害赔偿请求权，则丧失了请求受让人返还原物的权利，受让人即可发生善意取得。其次，在失主未对无权处分人主张损害赔偿请求权的情况下，《民法典》第312条要求失主对受让人的返还原物请求权，需在知道或应当知道遗失物受让人之日起2年内主张，否则，该返还原物请求权消灭，受让人发生善意取得。根据《民法典》第312条的规定，失主在上述法定期间内请求受让人返还原物的，在受让人基于拍卖取得遗失物，或从有经营资格的无权处分人处取得遗失物的情况下，失主需向受让人支付受让人取得遗失物的对价。

【训练】齐某将一条精致的白金项链放在桌子边，不小心掉在地上，自己也没有发现。打扫完卫生，齐某顺手将装有项链的垃圾袋丢进楼下的垃圾桶。梁某是垃圾收集员，在收集垃圾时他发现了这条项链，仔细辨认发现居然是条白金的项链。于是高高兴兴地拿回家给妻子看。后来，梁某之妻托人将这条项链以3000元的价格卖给了不知情的高某。齐某发现项链不见后，到处寻找，最后打听到梁某曾从垃圾袋中发现一条项链，于是找到梁某请求返还；梁某称项链已经卖掉，无法返还；齐某又找到高某，高某也不肯返还。于是齐某将梁某夫妇和高某诉至法院。请问本案齐某的诉讼请求成立吗？

回答：本案中的白金项链属于齐某的遗失物。遗失物的善意取得问题比较复杂。我国《民法典》第312条规定：“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物；但是，受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。”所以，所有权人对于自己的遗失物享有选择权：或者放弃向第三人的返还原物所有权而仅向无处分权人请求损害赔偿；或者向受让人请求返还，但返还请求权受2年的除斥期间限制，期限届满则消灭；如果受让人在公开市场上受让则应当由权利人支付受让人所付的费用后才能请求返还原物。本案齐某可以按照《民法典》对遗失物善意取得的规定，向梁某请求赔偿损失，或者请求高某返还项链。由于高某并非在公开市场上受让，所以齐某有权行使无偿的回复请求权。

需要注意的是，如果遗失物是货币或无记名的有价证券，则原所有人无权向善意占有人请求返还原物。因为货币和无记名的有价证券是民法中特殊的物，为了流通的需要，现实占有货币或无记名有价证券者就被推定为合法的所有者。因此，如果遗失物为货币或无记名有价证券，其原所有人无权请求现实占有人返还原物，他只能向出让人请求返还同种类物或者请求其他赔偿。

2.盗赃物不适用善意取得。盗赃物是指因盗窃、抢劫、抢夺而脱离权利人的动产。盗赃物也是典型的占有脱离物。我国《民法典》仅对遗失物规定有条件地适用善意取得，却并没有规定盗赃物也可以适用善意取得，因此，对盗赃物目前的基本做法是允许原所有权人或其他权利人追回，无论第三人是否为善意。立法者之所以在《民法典》中没有对盗赃物的善意取得作出规定，其理由是：对被盗、被抢的财物，所有权人主要通过司法机关依照《刑法》《刑事诉讼法》《治安管理处罚法》等有关法律的规定追缴后退回。在追赃过程中，如何保护善意受让人的权益，维护交易安全和社会经济秩序，可以通过进一步完善有关法律规定解决，《民法典》对此可以不作规定。

（四）善意取得的法律效果

善意取得的法律效果是指在符合善意取得构成要件的情况下所发生的权利义务关系。善意取得的法律效果包括以下两个方面：

1.受让人与原物权人之间的关系。受让人善意取得的物权与物上原有物权之间存在对抗关系。在此基础上，受让人在发生善意取得时，不知道且不应当知道物上原有物权之存在的，善意取得的物权可以对抗物上原有物权。这意味着：

（1）受让人善意取得所有权的，因受让人不可能知道原所有权的存在，故原所有权归于消灭。受让人善意取得所有权时，不知道且不应当知道物上存在他物权的，他物权归于消灭；反之，受让人善意取得所有权时，知道或应当知道物上存在他物权的，他物权不消灭，而是成为受让人善意取得的所有权的负担。

【训练】张甲与王乙是朋友。张甲准备去边疆工作，临行前将自己原来用于开设作坊的一套设备借给王乙使用，并约定张甲回来就归还。王乙的同学赵丙来拜访她。两人聊天期间，赵丙发现这套设备正好是自己工厂急需的，已经花了很多时间都没有买到，便想向王乙借用，看到王乙面有难色，赵丙急忙说自己干脆不借了，而是愿意以1万元的价格买下这套设备。王乙正着急筹钱，便答应了。但她要求赵丙两天后来取设备。第二天，王乙又向比较富有的刘戊提出想借款8000元给母亲看病，刘戊说得有担保。于是王乙用这套设备与刘戊签订了抵押合同。刘戊立即借给王乙8000元，约定1个月后归还。第三天，赵丙拿来1万元并取走了该设备。1个月后，王乙不能向刘戊还款，刘戊主张实现自己的抵押权。但此时设备已经被赵丙用了多时，赵丙坚决不予返还。请问本案中，赵丙构成善意取得吗？

回答：本案中，赵丙符合善意取得的构成要件。依据我国《民法典》第313条的规定，为了保护善意第三人的利益，善意取得制度规定善意第三人在取得动产后，该动产上的原有权利消灭，除非善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的存在。所以，刘戊能否实现自己的抵押权取决于赵丙是否知道抵押权的存在。从本案案情来看，赵丙并不知道这套设备上存在抵押权，因此适用第313条的规定，“该动产上的原有权利消灭”，所以刘某不能就该设备实现自己的抵押权。

（2）受让人善意取得他物权的，原所有权并不归于消灭，但善意取得的他物权可成为所有权的负担。受让人善意取得他物权时，不知道且不应当知道物上已有的他物权的，善意取得的他物权可以对抗物上已有的他物权；反之，受让人善意取得他物权时，知道或应当知道物上存在他物权的，善意取得的他物权不得对抗物上已有的他物权。

【训练】甲将自己的机器设备抵押给乙，并未办理抵押登记手续。后该机器设备发生故障，甲将该设备交予丙维修，丙修好该设备后，将其出质给不知情的丁，并向丁交付。

1.丁善意取得该机器设备的质权，对甲的所有权产生何种影响？

回答：甲的所有权并不消灭，但丁善意取得的质权，成为甲所有权的负担。

2.丁善意取得该机器设备的质权，对乙的抵押权产生何种影响？

回答：因乙的抵押权并未登记，故若丁不知道且不应当知道乙在机器设备上存在抵押权的，丁的质权可以对抗乙的抵押权，即在该机器设备的价值上，丁善意取得的质权可优先于乙的抵押权受偿；反之，丁的质权不得对抗乙的抵押权，即丁善意取得的质权的受偿顺位在乙的抵押权之后。

2.处分人与所有权人之间的关系。因处分人实施无权处分行为，致使标的物被受让人善意取得，损害物上原物权人利益的，原权利人不能再向善意受让人主张返还原物请求权，只能向无权处分人主张损害赔偿。无权处分人应当向原权利人承担这种赔偿责任。原权利人享有的赔偿请求权的性质取决于其与无权处分人之间法律关系的具体类型，很可能构成侵权损害赔偿请求权、不当得利请求权或者违约责任的请求权，也可能存在请求权的竞合。当请求权竞合时，原权利人可以选择行使对其最为有利的请求权。